Hur behandlas mina renoveringsutgifer vid försäljning av fastighet?
Hej,
Köpte ett hus för 15 år sen som tjänat som min bostad sedan dess. Inköp var 10MKR och innan inflytt renoverades fastigheten som visade sig vara i ett mycket dåligt skick för ytterligare 14MKR. Vad blir mitt ingångspris vid försäljning? Jag har alla fakturor kvar från ombyggnationen/renoveringen.
Med vänlig hälsning,
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Som jag tolkar frågan vill du veta vilka skatterättsliga konsekvenser som kan inträffa om du säljer din fastighet, alltså hur mycket kapitalvinstskatten blir med anledning av en försäljning. Som jag förstår frågan är syftet främst att få klarhet i huruvida de ytterligare 14 000 000 kr kan beaktas vid kapitalvinstbeskattningen. Eftersom du nämner att fastigheten tjänat som din bostad sedan köpet utgår jag från att det är en privatbostadsfastighet, förenklat sätt en villa som du använder för permanent boende.
Nedan kommer jag förklara hur kapitalvinster beräknas och lite mer specifikt ta upp vad som avses med förbättringsutgifter för att sedan förklara hur man beräknar kapitalvinstskatten.
Inkomstskattelagen (IL) reglerar hur kapitalvinster beräknas
Vad som brukar kallas reavinster heter i IL kapitalvinster. Först beräknar man vad kapitalvinsten blir för att sedan kunna beräkna kapitalvinstskatten.
Kapitalvinsten beräknas enligt följande formel:
Kapitalvinst = Ersättningen för fastigheten – försäljnings- och mäklarkostnader – omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § IL)
Omkostnadsbeloppet består av fastighetens anskaffningsvärde, det vill säga priset som fastigheten anskaffats för ("ingångspriset"), 10 000 000 kr i ditt fall. Omkostnadsbeloppet består dessutom av förbättringsutgifter (44 kap. 14 § IL).
Vad avses med förbättringsutgifter?
Det framgår inte uttryckligen i IL men begreppet "förbättringsutgifter" omfattar utgifter för ny- till- och ombyggnation så länge det överstiger 5 000 kr det år man hade utgifterna (45 kap. 11 § IL). Det finns alltså ingen tidsgräns så länge man kan bevisa utgifterna. Begreppet "förbättringsutgifter" omfattar även utgifter för förbättrande reparationer och underhåll (45 kap. 12 § IL). Med förbättrande reparationer och underhåll avses reparationer och underhåll till den del de medför att fastigheten är i bättre skick vid försäljningstidpunkten jämfört med skicket på fastigheten när den köptes. Reparationerna och underhållet måste dock ha gjorts under något av de fem senaste åren från försäljningstidpunkten, annars får dem inte räknas med i omkostnadsbeloppet.
Eftersom jag inte vet vad det är för slags arbete som utförts på din fastighet kan jag tyvärr inte uttala mig om arbetet i delar eller i sin helhet är att se som det ena eller det andra. Om dina 14 000 000 kr endast avsett arbete som är att se som förbättrande reparationer kommer du inte kunna räkna med detta i omkostnadsbeloppet. Detta på grund av att utgifterna är mer än 5 år gamla. Konsekvensen blir då att kapitalvinsten blir högre och därmed även kapitalvinstskatten. Men om arbetet endast avsett ny- till- eller ombyggnation kan du räkna med det i omkostnadsbeloppet med följden att kapitalvinsten blir lägre och att skatten blir lägre.
Kapitalvinsten blir alltså i ditt fall: Priset som du sålt fastigheten för – dina försäljningskostnader (t.ex. mäklararvode) – ditt omkostnadsbelopp (som är minst 10 000 000 kr och beroende på vad det är för slags förbättringsarbete som utförts kan detta belopp öka).
Kapitalvinstskatten vid försäljning av fastighet
Kapitalvinsten som du får enligt formeln ovan kommer att kvoteras med 22/30-delar eftersom din fastighet klassificeras som en privatbostadsfastighet (45 kap. 33 § första stycket IL). Skattesatsen är 30 % (65 kap. 7 § IL) men i kombination med kvoteringen av kapitalvinsten på 22/30-delar innebär det en effektiv skattesats på 22 %. Alltså är kapitalvinstskatten 22 % av kapitalvinsten som du beräknar enligt ovan.
Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!
Med vänliga hälsningar,
