Hur behåller vi gården inom släkten?
Hej, min far och hans 2 systrar ärvde en stycke mark, med ett timmerhus och en gammal lada, från deras föräldrar. Värdet på stället är inte så stort ur ekonomiskt / taxeringsvärde men vi alla älskar stället. Vi är nu 9 barnbarn som delar på stället och hittills har det fungerat bra, men vi har ett generationsskifte framför oss, med vuxna barnbarnsbarn, och en lada som behöver en större slant för reparationer. När mina 4 barn ärver, kommer dom att få 1/36 -del var, vilket börjar bli lite löjligt.
Jag funderar på bästa sättet att framtids-trygga den som en slags "släktgård" och vilket sätt som blir lämpligast? Förening? Vilken sort? Stiftelse?
Idealiskt vore att vi kanske skulle kunna ta ut ett lån i framtiden, för att tex bekosta reparationerna av ladan.
Hur löser vi att generationer kan få tillträde och kunna bruka stället utan att oroa oss för framtida arv och enskild egendom vid ev skilsmässor?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
När två eller fler gemensamt äger en fastighet handlar det om ett s.k. samägande. Bestämmelser om samägande finns i samäganderättslagen. Samäganderättslagen är dock dispositiv och gäller om inte annat är avtalat. Normalt sett innebär det att man skapar ett s.k. samäganderättsavtal enligt vilket man avtalar bort hela eller delar av samäganderättslagen. Samäganderättslagen ger en delägare en rätt att sälja sin andel av fastigheten eller att begära att hela fastigheten säljs på offentlig auktion. Givetvis är detta sådant man vill undvika för att gården ska stanna i släkten.
I testamente kan man antingen skriva in vilka villkor som ska gälla, alt. hänvisa till att ett krav för arvet är att mottagaren undertecknar ett samägandeavtal som redan är upprättat mellan de andra delägarna. Vissa villkor bör finnas i gåvobrev eller testamente (t.ex. överlåtelseförbud, hembudsklausul och att egendomen ska vara mottagarens enskilda).
Överlåtelseförbud
Överlåtelseförbud innebär att arvtagaren inte får sälja sin andel i den samägda fastigheten. Förbudet innebär även att andelen inte kan utmätas för vederbörandes skulder eller ingå i en eventuell konkurs. Fördelen med överlåtelseförbudet är att det hindrar en delägare att sälja sin andel och att gården stannar inom släkten. Nackdelen med ett överlåtelseförbud är att det inte är möjligt att belåna fastigheten. Om man vill belåna fastigheten för att renovera den får man helt enkelt lösa finansiering på annat håll. Anledningen är att när man belånar en fastighet får banken pantbrev i denne. Om lånen inte betalas kan banken begära att fastigheten säljs. Eftersom en försäljning hindras av ett överlåtelseförbud innebär det även att fastigheten inte kan pantsättas för lån.
Villkor om enskild egendom
Ytterligare ett vanligt villkor är att den ärvda egendomen ska utgöra mottagarens enskilda egendom. Att det är mottagarens enskilda egendom innebär att andelen inte ska ingå i bodelning och därmed inte tillfalla någon annan vid en skilsmässa.
Hembudsklausul
Ett alternativ till överlåtelseförbudet är en s.k. hembudsklausul. En hembudsklausul är endast giltig om den stadgas i ett gåvobrev eller testamente (dvs. ej vid försäljning). En hembudsklausul innebär att delägaren är skyldig att erbjuda övriga delägare att köpa andelen till ett visst pris. Endast om dessa säger nej får delägaren sälja andelen till någon annan. Hembudsklausulen är ett bra alternativ till överlåtelseförbudet då det inte skapar något hinder för att belåna fastigheten. Det är en god idé att i förväg skriva in vilket pris delägaren är skyldig att sälja sin andel för (t.ex. ett fast pris eller viss procent av marknadsvärde, taxeringsvärde etc.). Allt för att minska risken för tvister.
Min rekommendation är att delägarna upprättar ett samägandeavtal som avtalar bort samäganderättslagen och stadgar vad som ska gälla istället. Den som testamenterar sin andel av fastigheten bör i testamentet uppge att arvet ska utgöra mottagarens enskilda egendom och även ett överlåtelseförbud eller en hembudsklausul. Vad som är mest lämpligt i ert fall kan jag tyvärr inte göra någon bedömning av i nuläget. Det kan även vara en god idé att skriva ett förvaltningsavtal mellan delägarna avseende när vem får vara i fastigheten och hur underhåll av densamma ska ske.
När det gäller föreningar och stiftelser är dessa upplägg i regel betydligt mer avancerade och kan även i vissa fall vara mindre fördelaktiga ur skattesynpunkt. Det torde i sig inte finnas något hinder mot att överlåta fastigheten till en ekonomisk förening. Däremot är reglerna om ekonomiska föreningar ganska strikta (styrelse, revisor m.m.). Ett alternativ är eventuellt att ha ett samägande för fastigheten enligt ovan förklarat men att separat ha en ekonomisk förening som har till syfte att förvalta fastigheten och att alla delägare av fastigheten är medlemmar i föreningen.
Tyvärr kan jag inte inom expresstjänsten utreda för- och nackdelar med en ekonomisk förening eller bildandet av en stiftelse. Det helt klart vanligaste är ett samägande av fastigheten, att delägarna testamenterar sina andelar som enskild egendom med eventuella villkor samt att det finns ett samägandeavtal mellan delägarna. För det fall att ni vill ha en djupare utredning eller behöver hjälp med upprättande av avtal (testamente, samägandeavtal m.m.) kan en av våra jurister vara behjälpliga. Om detta är intressant är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
