Hur ändras ett officialservitut och vem står för underhåll av väg som belastas av servitut?
Jag äger en fastighet i Hälsingland (glesbyggd, ingen detaljplan eller motsvarande). Vid avstyckning på 60-talet så inrättades ett officialservitut avseende väg över stamfastighetens mark fram till min fastighet. Under många år har vi - på önskemål från stamfastighetens ägare- kört fram till vår fastighet längst en annan sträckning än servitutets dragning, då detta uppfattats som mindre störande av stamfastighetens ägare.
Stamfastigheten ska nu säljas och jag känner att vi nu bör börja utnyttja den "rätta" tillfartsvägen över stamfastigheten som är angivet i kartan som bilaga i officialinstitutet.
Mina frågor är:
a) kan det föreligga något hinder mot att använda det rätta servitutets dragning bara för att vi haft en tillfällig muntlig överenskommelse med stamfastighetens ägare om att köra in via annan dragning (över en gräsmatta) under ett antal år?
b) då den "rätta" tillfartsvägen ej använts på många år så är det i sådant skick att den kanske måste bättras på med singel, grus mm för att bli farbar. Vem skall beskosta detta? Om stamfastighetens ägare motsäger sig några som helst ingrepp för att färdigställa den "rätta" infartsvägen till min fastighet - trots att jag står för kostanderna - vad kan jag då göra för att få praktisk möjlighet att utnyttja mitt officialservitut?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Finns det hinder mot att använda den rätta vägen?
Ett servitut som är inskrivet hos lantmäteriet kan endast ändras och upphävas genom en lantmäteriförrättning i en fastighetsreglering. Bestämmelser om detta finns främst i 7 kap. fastighetsbildningslagen (FBL). För att ett servitut ska få ändras krävs det att det hindrar ett ändamålsenligt nyttjande av den tjänande fastigheten eller dess användning i enlighet med detaljplan eller områdesbestämmelser och att denna olägenhet kan undanröjas genom ändringen (7 kap. 4 § första stycket FBL). Ert officialservitut kan alltså endast ändras genom en fastighetsreglering och er överenskommelse med fastighetens ägare har inte förändrat officialservitut.
Ni har dock ett muntligt avtal med fastighetens ägare. För att ett giltigt avtalsservitut ska föreligga krävs det däremot att ägaren till den tjänande fastigheten, dvs. den fastigheten som belastas av en rättighet, upplåter ett skriftligt avtal. Det innebär att ett muntligt avtal om servitut inte godtas förrän det upprättats skriftligt, i enlighet med 14 kap. 5 § Jordabalk (JB). Det är alltså inte heller så att er muntliga överenskommelse kan räknas som ett avtalsservitut.
Sammanfattningsvis finns det inget hinder för er mot att använda den vägen som har märkts ut i officialservitutet.
Vem ska stå för underhållet av servitutsvägen?
Huvudregeln för officialservitut är att servitutet inte medför några skyldigheter för tjänande fastighet. Underhåll av väg är dock undantaget, vilket stadgas i 7 kap. 1 § andra stycket FBL. För att den tjänande fastigheten ska vara skyldig att underhålla vägen måste dock detta ha överenskommits vid tidpunkten för servitutets upprättande. Finns inte en sådan överenskommelse intagen i servitutet är det alltså den härskande fastigheten (ni) som ska stå för underhållet. Vad som utgör underhåll är inte helt självklart, men åtgärder som inte är alltför betungande borde rimligen vara att anse som underhåll. Att hålla vägen fri från nedfallna träd, dikning, snöröjning osv borde vara träffande exempel på underhåll.
Om ert officialservitut inte innehåller en överenskommelse om underhåll av vägen är det alltså ni som ska stå för underhållet. Rätten och skyldigheten till underhåll förutsätter att det är nödvändigt för nyttjandet av servitutet på ett för den härskande fastigheten ändamålsenligt sätt. Om det förhåller sig på det sättet att underhållet är nödvändigt för nyttjandet av vägen så kan ni alltså underhålla vägen genom att bättra på med grus m.m. för att göra den farbar utan att be den tjänande fastigheten om lov.
Det framgår även av 14 kap. 6 § st. 2 JB att det åligger ägaren av den härskande fastigheten att hålla en servitutsväg i sådant skick att skada eller olägenhet inte vållas onödigtvis. Alltså kan inte den tjänande fastigheten motsätta sig om ni underhåller vägen. Det ska dock nämnas att det finns en allmän servitutsrättslig princip i 14 kap. 6 § st. 1 JB som säger att ägaren av den härskande fastigheten (ni) inte får göra saker som betungar den tjänande fastigheten mer än nödvändigt. Ni som härskande fastighet tvingas alltså att hålla er till för den tjänande fastigheten minst betungande alternativet.
Sammanfattningsvis regleras vanligtvis underhållskyldigheten i servitutet. Om den tjänande fastigheten åtagit sig att stå för underhållet kan ni kräva att vägen rustas upp så att den är farbar. Om det däremot inte finns en sådan överenskommelse ska ni som härskande fastighet stå för underhållet. Den tjänande fastigheten kan inte motsätta sig underhåll om det är nödvändigt för ett ändamålsenligt nyttjande av vägen och det inte finns mindre betungande alternativ. Att fylla på med grus och dylikt är nödvändigt för ändamålsenligt nyttjande av vägen och är inte särskilt betungande för den tjänande fastigheten. De kan därför inte motsätta sig sådant underhåll av vägen.
Vad händer om ägaren till tjänande fastigheten ändå vägrar underhåll?
Tvister rörande officialservitut tas som huvudregel upp i allmän domstol. Om ägaren till den tjänande fastigheten skulle vägra underhåll av vägen bryter han eller hon mot servitutet och det är därmed möjligt för er att skicka in en stämningsansökan till tingsrätten.
Sammanfattning och handlingsplan:
Sammanfattningsvis finns det inget hinder för er att använda den vägen som är utmärkt i officialservitutet. Den muntliga överenskommelsen mellan er och ägaren till den tjänande fastigheten har inte ändrat officialservitutet och det är alltså fortfarande den vägen som ni enligt lag har rätt att använda.
Vem som ska stå för underhållet av vägen brukar framgå av servitutet. Jag rekommenderar alltså att ni i första hand kollar i servitutet om det finns någon överenskommelse inskriven där. Om den tjänande fastigheten inte uttryckligen åtagit sig att underhålla vägen är det ni som ska stå för underhållet. Att bättra på med grus och dylikt faller definitivt under underhåll av vägen. Ägaren till den tjänande fastigheten kan inte motsätta sig underhåll som är nödvändigt för ett ändamålsenligt användande av vägen. Att bättra på med grus för att göra vägen farbar är definitivt nödvändigt för ändamålsenligt nyttjande. Ägaren till den tjänande fastigheten kan alltså inte motsätta sig sådant underhåll av vägen. Om ägaren ändå skulle vägra underhåll kan ni vända er till tingsrätten med en stämningsansökan. Att ha i åtanke är dock att en rättsprocess både kan bli kostsam och tidskrävande. Det är alltså i regel bättre att försöka komma överens utanför rättssalen om det går.
Har du fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt via någon av våra tjänster. Önskar du ytterligare hjälp med ditt ärende, eller vill ha stöd och råd från någon av Lawlines professionella jurister kan du kontakta mig för ändamålet på elise.sohlberg@lawline.se.
Hoppas du fick svar på din fråga!
Vänliga hälsningar,
