Hindra försäljning av samägd lägenhet genom avtal
Hej!
Jag och min son äger en bostadsrätt tillsammans sedan 2 år tillbaka, där jag äger 30 % och sonen 70 %.
Utöver min insats 175 tusen har jag lagt 75 tusen på renovering och min son har satt in 410 tusen som insats. Tanken var att han skulle renovera köket när han kommit ifatt ekonomiskt, detta är ännu inte gjort. Då jag är snart 63 år och närmar mig pensionen är jag orolig att han vill sälja inom några år och då har jag ju inte möjlighet att bo kvar. Grannen sålde nyss en icke renoverad lgh för 735 tusen och en annan granne sålde en helt renoverad lgh för en miljon tiotusen - så utvecklingen har varit god.
Kan jag skriva ett avtal med min son som ger mig besittningsskydd?
Med vänlig hälsning,
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du valt att vända dig till oss på Lawline med din fråga, och stort tack för att du använt en av våra Expresstjänster!
Längst ned finner du förslag på en tid för telefonmötet som ingår i den tjänst du har betalt för, samt mina kontaktuppgifter.
För att förtydliga mitt svar och er situation så är det inte en fråga om besittningsskydd, utan det är fråga om att du vill sluta ett avtal som hindrar din son från att sälja lägenheten. Besittningsskydd är något som är aktuellt vid hyra av bostad exempelvis.
Vad gäller?
Eftersom du och din son äger lägenheten tillsammans, anses den vara samägd. Detta innebär att Samäganderättslagen (1904:48 s.1) blir tillämplig på er situation.
Om ägarna till en samägd lägenhet inte kan komma överens huruvida lägenheten ska säljas så anger lagens 6 § att om ingenting annat är avtalat så kan den delägare som önskar sälja sin andel av den samägda egendomen begära att egendomen bjuds ut till offentlig auktion genom ansökan till tingsrätten. Detta kan dock förhindras, om den andra ägaren kan visa på "synnerliga skäl" för att egendomen inte ska säljas. Synnerliga skäl utgör en väldigt hög beviströskel och det ska till något väldigt speciellt för att man ska kunna undvika en eventuell försäljning genom auktion. Detta med stöd av rättsfallet; NJA 1979 s. 562.
Samäganderättslagen är dock dispositiv vilket innebär att du och din son är fria att avtala bort lagen – ni kan alltså sluta ett avtal emellan er som avviker från samäganderättslagen. Genom ett sådant avtal kan ni alltså komma överens om att lägenheten inte ska få säljas inom en viss tidsram. Ett sådant avtal hindrar även din son från att bjuda ut lägenheten till offentlig auktion via tingsrätten eftersom ett sådant agerande hade utgjort ett avtalsbrott.
Samäganderättslagen innehåller inte några krav på hur ett avtal som avviker från lagen ska se ut, utan den fria avtalsrätten som råder i Sverige gäller. Detta innebär att avtalet kan slutas antingen skriftligt eller muntligt. Avtal av skriftlig form är dock alltid att föredra då det sätter dig i ett annat bevisläge vid en eventuell tvist. Vill ni att samäganderättslagen ska gälla i övrigt förutom rätt att sälja lägenheten så kan ni välja att endast avtala bort vissa delar av lagen – ni måste alltså inte avtala bort alla lagens bestämmelser.
Sammanfattningsvis kan du och din son genom avtal frånta din son rätten att sälja lägenheten inom en viss önskad tidsram.
Hoppas du har fått svar på din fråga!
Är det något du inte förstår så föreslår jag att vi avhandlar det vid vårt telefonmöte. Vad gäller mötet så håller vi det förslagsvis på måndag 4/12 kl. 16.00. Fungerar denna tid inte för dig får du gärna kontakta mig på cornelia.najafi@lawline.se så bokar vi in en ny tid! Hör jag ingenting från dig innan kl. 16.00 den 4/12 slår jag dig en signal då.
Vill ni ha hjälp med att upprätta ett avtal som hindrar din son från att sälja lägenheten står vår juristbyrå mer än gärna till tjänst. Är det av intresse får du gärna kontakta mig på min mail (cornelia.najafi@lawline.se) eller så kan du meddela mig vid telefonmötet, så hänvisar jag dig vidare till juristerna på vår juristbyrå istället.
Allt gott!
