Häva köp på grund av felaktigt lämnad uppgift
Hej,
har nyligen tecknat avtal att köpa en bostadsrätt. På den privata visningen ställde vi (2 personer) frågan till mäklaren hur stor skuld föreningen har per kvm. Svaret kom snabbt: 350 kr/kvm. Samma fråga kom upp, mer som en påminnelse eller åter-bekräftelsefråga, under kontraktsskrivningen. Svaret var detsamma, 350 kr.
Efter en vecka när vi tecknar försäkring för nämnda bostadsrätt läser vi på föreningens hemssida att skulden, per kvm är 4 573 kr.
Har letat lght länge med anledning av att just skulden till föreningen varit en viktigt fråga för oss. Därför, hade köpet aldrig blivit av hade vi känt till fakta.
Vi vet att man som köpare har undersökningsplikt men denna fråga tedde sig så självklar att inte behöva kolla.
Vad är våra skyldigheter. Vad är mäklarens skyldighet. Dessutom, vi vill häva köpet på grund av felaktig information och felaktig uppgift. Kan vi det?
Lawline svarar
Hej och tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga! Jag kommer nedan att redogöra för vad som gäller rättsligt och därefter kort sammanfatta vad jag kommer fram till.
Tillämplig lag
Eftersom en bostadsrätt i lagens mening är att betrakta som lös egendom blir köplagen tillämplig vid en försäljning mellan privatpersoner (1 § KöpL). En mäklares ansvar är reglerat i fastighetsmäklarlagen. Då lagen precis är uppdaterad finns den inte publicerad i rätt version på hemsidan som gör att jag kan direkthänvisa till paragrafer. Vill ni själva kolla på lagen finns den dock tillgänglig här.
Är bostadsrätten att betrakta som felaktig?
En bostadsrättslägenhet ska stämma överens med vad som följer av avtalet. Om lägenheten avviker från vad köparen haft anledning att förutsätta, är varan att anse som felaktig (17 § KöpL). Fel föreligger även om lägenheten inte överensstämmer med sådana uppgifter om lägenhetens egenskaper eller användning som säljaren har lämnat vid marknadsföringen av lägenheten eller annars före köpet och som kan antas ha inverkat på köpet (18 § första stycket KöpL). I ert fall är det dock mäklaren som har lämnat uppgifterna vilket gör att 18 § andra stycket KöpL blir tillämplig. Där anges att lägenheten ska anses felaktig om den inte överensstämmer med sådana uppgifter om dess egenskaper eller användning som någon annan än säljaren före köpet har lämnat vid marknadsföringen av lägenheten och som kan antas ha inverkat på köpet. Lägenheten ska dock inte anses felaktig, om säljaren varken kände till eller borde ha känt till uppgifterna. Det innebär att säljaren undgår ansvar om denne varken kände till eller borde ha känt till att uppgifterna hade lämnats av annan. Eftersom informationen om föreningens skuldsättning fanns tillgänglig på föreningens hemsida borde säljaren i vart fall ha känt till detta. Därmed är bostadsrätten att betrakta som felaktig.
Har köparen före köpet undersökt varan eller utan godtagbar anledning underlåtit att följa säljarens uppmaning att undersöka den, får han inte såsom fel åberopa vad han borde ha märkt vid undersökningen, om inte säljaren har handlat i strid mot tro och heder (20 § KöpL). Den felaktiga uppgiften är dock ingenting som ni borde ha upptäckt vid en normal undersökning, och särskilt inte med tanke på att ni inte hade någon anledning till att betvivla mäklaren. Er undersökningsplikt hindrar er således inte från att åberopa felet.
Kan ni häva köpet?
En köpare får häva köpet på grund av fel, om avtalsbrottet är av väsentlig betydelse för honom och säljaren insåg eller borde ha insett detta (39 § KöpL). Huruvida felet är av väsentlig betydelse för er lämnar öppet för argumentation. Enligt min mening är det faktum att skuldsättningen var avsevärt mycket högre än vad som uppgavs innan köpet och att ni, om ni hade haft vetskap om detta innan köpet, inte hade köpt bostadsrätten tillräckligt för att felet ska vara av väsentlig betydelse för er. Detta är också någonting som säljaren borde ha insett. Det föreligger således tillräckliga skäl för hävning.
Mäklarens skyldighet
En mäklares ansvar regleras i fastighetsmäklarlagen. Fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse (3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen). Om fastighetsmäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina skyldigheter ska han eller hon ersätta den skada som till följd av detta drabbar köparen eller säljaren (3 kap. 25 § fastighetsmäklarlagen). I ert fall kan de felaktigt angivna uppgifterna anses som ett oaktsamt åsidosättande vilket gör att det bör vara möjligt att kräva skadestånd. Detta förutsätter dock att ni kan påvisa en skada som har samband med oaktsamheten.
Sammanfattning och råd
Den felaktiga uppgiften är att betrakta som ett fel. Detta kan sägas vara av väsentlig betydelse för er vilket ger er rätt till hävning. Om ni har lidit någon skada på grund av detta kan ni även kräva skadestånd från mäklaren. Mitt råd till er är därför att ni med denna argumentation i bakgrunden framställer era anspråk mot mäklaren/ säljaren.
Om ni behöver mer hjälp vidare kan jag varmt rekommendera en av våra duktiga jurister hos Lawlines juristbyrå. Är ni intresserade av detta eller har några frågor om mitt svar får ni gärna kontakta mig på Julia-saga.herhold@lawline.se.
Hoppas att ni fick svar på er fråga och lycka till!
Med vänliga hälsningar,
