Har vi ett bindande avtal och kan jag sälja min andel av sommarstugan till vem jag vill?

2015-11-29 i Samägandeavtal
FRÅGA
Jag och särbon har köpt en sommarstuga tillsammans. Formulerat några rader på ett A4 kring hur vi gör med ev försäljning, om nån av oss går bort mm pga att vi har barn båda två sen tidigare. Vi äger 1/2 var. A4 är undertecknat av båda oss samt bevittnat och underskrivet av 2 utomstående. Är detta underskrivna A4 juridiskt bindande, eller kan någon av oss bortse från det och göra som den vill med en försäljning tex. Hur bindande är vårt "hem- handgjorda" underskrivna A4 mellan oss? Jag vill sälja min del men inte till hans son. Jag vill sälja stugan genom mäklare. I A4 skrev vi att till "marknadsmässigt pris (uppskattat av en mäklare) kan vem av oss närsom" sälja sin del tyvärr. Vilket öppnar upp för hans son att få köpa ut mig tyvärr eller?? Orättvist för våra andra barn! Kan jag förhindra det och driva igenom en försäljning genom mäklare istället, trots det vi skrivit under på A4?
SVAR

Hej och tack för att ni vänder er till Lawline med era frågor!

Jag utgår för enkelhetens skull ifrån att ni har köpt en fastighet med en sommarstuga på.

Gemensamt köp av sommarstuga.

Eftersom ni har köpt en sommarstuga tillsammans och äger 50 % var så är samäganderättslagen tillämplig i ert fall. Lagen reglerar bl.a. hur beslut om att förvalta egendomen ska fattas (gemensamt av er båda) samt hur ni får sälja er del av sommarstugan. Det går dock att avtala bort samäganderättslagens regler om försäljning av egendomen vilket jag tolkar det som att ni har gjort genom att reglera hur ni får sälja er del av egendomen, se samäganderättslagen 1-2 och 6 §§. Nästa fråga blir då om det avtal ni upprättat är juridiskt bindande.

Bindande avtal.

Utgångspunkten är att vi i Sverige inte har formkrav vad gäller bindande avtal, d.v.s. det krävs inte att avtal är skriftliga för att gälla, vilket medför att två personer kan sluta ett bindande avtal genom att muntligen komma överens. Det finns dock ett antal undantag då lagen ställer upp just formkrav på hur avtalet ska vara för att vara bindande.

När ni köpte sommarstugan, om denna var en fastighet, då fanns det ett krav på att köpeavtalet skulle vara skriftligt för att vara bindande, JB 4:1. När ni ska komma överens om hur ni får sälja er del av egendomen krävs inte något skriftligt avtal, att ni upprättar ett med vittnen är givetvis bra i bevishänseende, när ni sedan väl säljer er del av fastigheten gäller formkraven själva försäljningen men inte för överenskommelsen mellan er. Utifrån din information ser jag inget som skulle medföra att ert avtal skulle vara ogiltigt eller inte juridiskt bindande. Ingen av er kan bortse från avtalet, utifrån dina uppgifter här, utan måste respektera och följa detta.

Möjligheten att sälja till vem man vill.

Det finns inget i ditt avtal, som jag kan förstå det, som medför att du skulle vara tvungen att sälja till sonen. Du har ingen skyldighet att sälja din andel till den som vill köpa utan det är helt upp till dig vem du ska sälja andelen till. Du kan även anlita en mäklare för att sälja din andel av sommarstugan, oavsett vem som är intresserad av att köpa en andel i stugan, är det upp till dig att välja om du vill sälja till den personen eller inte. Vad gäller priset är du bunden av avtalet att sälja din andel till marknadsmässigt pris däremot inte till högstbjudande. Viktigt för dig är dock att undvika offentlig auktion då detta är enda gången du inte kan bestämma över vem som får köpa din andel.

Avtalet som testamente.

Det är lite oklart om ni har med avtalsvillkor som reglerar hur exv. din andel i sommarstugan ska hanteras vid din död. Min tolkning är att avsikten med avtalet inte är att påverka din äganderätt till en andel av sommarstugan utan endast reglera hur denna får säljas och detta är då okej. Om det däremot skulle vara avsett att delvis utgöra ett testamente så är troligtvis inte formalkraven för testamenten uppfyllda och avtalsvillkoren är i denna del icke juridiskt bindande. När vittnen skriver under ett testamente måste dessa vara medvetna om att avtalet de bevittnar är ett testamente, vilket inte framgår av dina uppgifter, och därför är det inte ett godkänt testamente och påverkar inte arvsrätten, ÄB 10:1.

Slutsatser.

Avtalet kan inte anses utgöra ett godkänt testamente och kan då inte påverka arvsrätten. Det bör dock i övrigt utgöra ett bindande avtal som innebär att ni avtalat bort samäganderättslagen. Du kan välja själv vem du vill sälja till och behöver inte sälja till någon specifik, enda kravet är att du säljer för marknadsmässigt pris som ni har avtalat.

Hoppas du har fått klarhet i din situation!

Har du fler frågor eller behöver hjälp med att gå vidare med en ev. tvist kan du kontakta vår telefonrådgivning på tel. 08-533 300 04 eller skicka ett mail till radgivning@lawline.se för att få ytterligare hjälp.

Med vänlig hälsning

Niclas Friberg
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Samägandeavtal (546)
2020-09-29 Samäganderätt - Kostnader och försäljning
2020-09-27 Samägande av fastighet mellan fysisk och juridisk person
2020-09-23 Hur behåller vi gården inom släkten?
2020-09-22 Vad händer när endast en part vill sälja en samägd bostadsrätt?

Alla besvarade frågor (84522)