Har samfälligheten obehörigen inskränkt den härskande fastighetens servitutsrätt?
Enligt avstyckningsakten har vår fastigheten "servitut rätt till vattenhämtning i källa". Vi har dock inte använt den rätten eller underhållit brunnen.
I år har samfälligheten som förvaltar marken lagt ett dräneringsrör från källan till närliggande dike ca 10 m, då det varit blött i marken. Kan de göra så? Gör de intrång i vårt servitut?
Lawline svarar
Utifrån dina omständigheter tolkar jag det som att marken på vilken vattenhämtning i källa (brunnen) står, tidigare ägts av flera fastigheter gemensamt genom samfälligheten. Den samfällda fastigheten har sedan avstyckats för att på så sätt utgöra en fastighet för sig. Inom ramen för avstyckningsåtgärden av samfälligheten har samtidigt ett servitut bildats. Servitutet är ett så kallat "officialservitut" (nedan kallat även servitut) eftersom det bildats genom fastighetsbildning efter beslut av lantmäterimyndigheten. Jag utgår ifrån att din fastighet tillhörde samfälligheten innan servitutet bildades. Jag förutsätter även att bildandet av servitutet var giltigt samt att din fastighet har en giltig rätt att använda servitutet.
Allmänt om samfällighet och rätten att äga servitut och mark efter avstyckning
En samfällighet enligt fastighetsbildningslagen (FBL) definieras som mark som hör till flera fastigheter gemensamt (1 kap. 3 § FBL). För denna typ av samfällighet sker förvaltning enligt lagen om förvaltning av samfälligheter (SFL). Delägarfastighet är den fastighet som har del i samfälligheten och delägare är ägaren av delägarfastigheten (1 § andra stycket SFL). Förvaltningen kan ske antingen direkt av delägarna (delägarförvaltning) eller av en särskilt bildad samfällighetsförening (föreningsförvaltning) (4 § SFL).
När en hel samfällighet avstyckas för att utgöra en fastighet för sig beror rätten att äga denna mark efter fastighetsbildningen på samfällighetens form av ägande. Om samfälligheten förvaltas av en samfällighetsförening och fastigheten som avstyckats inte innan avstyckningsåtgärden övergått till annan ägare, övergår rätten att äga den avstyckade marken till den förvaltande föreningen (5 § SFL). Om samfälligheten förvaltats av delägarna ägs den avstyckade marken av de delägande fastigheterna med ideella andelar som motsvarar den tidigare fördelningen av andelar i samfälligheten.
Vem kan ändra eller upphäva ett officialservitut?
När servitut bildats genom en avstyckningsåtgärd tillämpas 7 kap. FBL (10 kap. 5 § första stycket FBL). De allmänna kraven för så kallade avtalsservitut tillämpas även på officialservitut (14 kap. 1 § första och andra stycket jordabalken (JB)). Servitutet ger ägaren av en viss fastighet (den härskande fastigheten) en rätt att nyttja annans fastighet (den tjänande fastigheten) (14 kap. 1 § första stycket JB).
Officialservitut gäller för obegränsad tid (7 kap. 1 § andra stycket FBL). Ett officialservitut kan ändras eller upphävas genom fastighetsbildning så som fastighetsreglering (2 kap. 1 §, 5 kap. 1 § och 7 kap. 3 § FBL). En fråga om fastighetsbildning ska prövas vid förrättning vilket handläggs av lantmäterimyndigheten. Frågan om fastighetsbildning prövas normalt efter ansökan (2 kap. 2 § första stycket FBL). Vid förrättningen är grundregeln att sammanträde ska hållas med de personer som berörs av fastighetsbildningen (4 kap. 14 § första stycket FBL). Berörda personer ska kallas till sammanträdet (4 kap. 18 § första stycket FBL). Rätten att påkalla ändring eller upphävning av servitut tillfaller huvudsakligen den tjänande eller den härskande fastigheten (5 kap. 3 § första stycket FBL).
Vad krävs för att ändra eller upphäva ett officialservitut?
Ändring förutsätter att servitutet förhindrar ett ändamålsenligt användande av den tjänande fastigheten eller dess användning i enlighet med detaljplan eller områdesbestämmelser. Det krävs även att denna olägenhet kan avlägsnas genom ändringen (7 kap. 4 § första stycket FBL). Om det inte går att avlägsna olägenheten genom ändring kan servitutet upphävas (7 kap. 5 § första stycket FBL). Upphävning får även ske om det på grund av ändrade förhållande innebär att servitutet inte längre behövs för den härskande fastigheten eller nyttan av servitutet är liten i jämförelse med belastningen på den tjänande fastigheten. Servitutet kan också upphävas om det inte används på avsevärd tid och omständigheterna även annars är sådana att servitutet måste anses övergivet (7 kap. 5 § andra stycket FBL). Om det är uppenbart att ett servitut är övergivet och att ett upphävande av servitutet inte minskar den härskande fastighetens värde, får servitutet upphävas utan att ägaren av denna fastighet har getts tillfälle att yttra sig i förrättningen (7 kap. 5 § tredje stycket FBL).
Vad som gäller i din situation
Effekten av samfällighetens åtgärd liknar ett upphävande av servitutet enligt FBL. En dränering av brunnen innebär att det ändamålsenliga nyttjandet (hämta vatten) för dig som härskande fastighet går förlorad. Det går därför att konstatera att samfälligheten sannolikt brutit mot de bestämmelser som gäller för fastighetsbildning vilket gäller för ändring eller upphävning av ett officialservitut. En sådan åtgärd förutsätter nämligen att en förrättning genomförts av lantmäterimyndigheten. Eftersom du som härskande fastigheten uppenbarligen berörs av en sådan fastighetsbildningsåtgärd ska du kallas och delta i det sammanträde som ska ske vid förrättningen. Förfarandet gäller oberoende av om marken där brunnen är placerad ägs av en samfällighetsförening eller av delägarna gemensamt. Sammantaget verkar det som att ändringen eller upphävningen inte skett i behörig ordning enligt FBL. Detta gäller även om den rättsliga grunden för ändringen eller upphävningen i sig är giltig enlig FBL.
Förutsatt att ändringen eller upphävningen i framtiden sker i behörig ordning ska jag nedanför redogöra för vad som gäller för upphävandets rättsliga giltighet i sig. Det går dessvärre inte att utan de närmare omständigheterna närmare redogöra för om upphävandet skulle vara rättsligt giltig i sig enligt FBL. En möjlig rätt till ändring ser jag inte vara möjlig med tanke på att dräneringen av brunnen verkar göra att servitutets ändamål fullständigt går förlorad. Upphävning som inte kräver en prövning av möjlighet till ändring av servitutet kan däremot äga rum. Detta bedömer jag kan ske på grund av två omständigheter.
I första hand på grund av att du som härskande fastighet på grund av underlåten användning av servitutet kan bedömas inte längre vara i behov av det. Upphävning kan också ske på grund av att nyttan som du får av servitutet är så pass låg i jämförelse med belastningen på den tjänande fastigheten. Detta kan styrkas med att du som sagt inte använt eller underhållit servitutet och denna medför en olägenhet för den tjänande fastigheten på grund av den blöta marken. I andra hand kan upphävning ske om inte servitutet används under avsevärd tid och omständigheterna även annars är sådana att det måste anses övergivet. Denna omständighet förutsätter däremot att servitutet åtminstone anses vara övergivit. Trots utebliven användning från din sida är det inte så troligt att servitutet kan bedömas som "övergivet". Uppgifter om bildande av servitut ska nämligen införas i fastighetsregistret
Sammanfattningsvis ger jag dig följande råd. Samfällighetens åtgärd får en effekt som bör räknas som ett upphävande enligt FBL. Upphävandet har troligtvis inte genomförts i behörig ordning enligt FBL. Det går inte utan de närmare omständigheterna fastställa om upphävningen i sig är rättsligt giltig enligt FBL. Du bör i första hand kontakta ägaren av marken vilket antingen är samfällighetsföreningen eller delägarna till samfälligheten. Förklara till ägaren vad som gäller när ett officialservitut ska upphävas enligt FBL. Om inte servitutet kan återställas till sitt ursprungliga skick enligt ändamålet ska lantmäterimyndigheten kontaktas för vidare handläggning av ärendet.
Har du några ytterligare frågor? Tveka inte att kontakta oss på Lawline igen så hjälper vi dig!
Med vänlig hälsning,
