Har min partner rätt till hälften av pengarna när vi säljer vår fastighet om bara jag betalat kontantinsatsen?

2020-11-03 i Samägandeavtal
FRÅGA
då jag och min partner köpt ett hus nu, och vi äger 50% var, men jag har betalat hela summan ensam i kontant insatts på 1050000kr och nu vill hon sälja och ta hälften av pengarna.vi har inte ens flyttat in och vi är inte ens sambo då vi kommer från 2 olika adresser.muntligen så skulle hon ge mig 525000kr den 10 dec då hennes lägenhet är såld nu. hon sol o vårar mig nu tycker jag.vad har min partner för rätt till hälften av min insatts av kapitalet..
SVAR

Hej!

Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.

Jag har uppfattat din situation enl. följande. Du har tillsammans med din partner köpt ett hus, för dina pengar, men med överenskommelsen att ni ska äga hälften var. Din partner hade muntligen sagt att du skulle få hälften av kontantinsatsen den 10 december. Frågan är om din partner nu kan påtvinga en försäljning och dessutom ha rätt till hälften av pengarna, utan att ha använt egna medel. Huset presumeras av mig vara fast egendom och inte en bostadsrätt. Eftersom ni kommer från två separata adresser och inte stadigvarande bott tillsammans är ni inte att ses som sambos, vilket gör att vanliga förmögenhetsrättsliga regler istället bör tillämpas. Jag kommer att svara på din fråga utefter dessa premisser.

Vem äger fastigheten?

Förutsatt att ni äger huset tillsammans gäller som utgångspunkt att ni ses som samägare, och då gäller lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt. För det fall den lagen är tillämplig, gäller enl. 2 § SamäganderättsL att alla beslut rörande godset ska fattas gemensamt. Enl. 6 § Samäganderättslagen gäller dock att vardera ägare har rätt att sälja sin andel i godset. Detta betyder att om din partner vill, kan denne sälja hälften av fastigheten (Vilket i normalfallet gör att hela fastigheten säljs). Denna fråga om äganderätt bedöms främst efter om båda eller bara du själv står skriven som ägare i fastighetsregistret och har fått lagfart på fastigheten (Följer av reglerna i Jordabalken).

Ifall att ni båda två står skrivna som ägare, presumeras ni äga lika mycket av fastigheten båda två om ni inte är eller har kommit överens om annat, eller annat kan visas. Den avgörande frågan är således om din partner för det första är skriven som ägare i fastighetsregistret, och för det andra, om din partner inte är det, om ert avtal om att din partner ska erlägga hälften av kontantinsatsen den 10 december ger din partner rätt till hälften av köpeskillingen nu när ni ska sälja fastigheten trots att hen inte har lagfart tillsammans med dig.

Om din partner är inskriven i fastighetsregistret som lagfaren ägare är också denne ägare

Om både du och din partner är inskrivna i fastighetsregistret som ägare kommer ni båda som huvudregel ses som ägare av fastigheten enligt samäganderättslagen. Isåfall kommer gälla att om ni inte är överens om hur stora andelar som ni äger kommer presumtionen vara att ni äger hälften var. Då kommer din partner ha möjlighet att sälja hälften av huset enligt huvudreglerna. Om din partner däremot inte är inskriven som ägare, utan endast du är, är presumtionen åt andra hållet att du är ensam ägare, och din partner inte kan påtvinga en försäljning. Din partner skulle därav på annat sätt behöva bevisa sin rätt till hälften av fastigheten. Nedan går jag igenom sådana andra sätt som skulle kunna vara tillämpliga i ditt fall och som du bör fundera på.

Om din partner inte är inskriven, kan denne ändå ses som ägare om du gett denne del i fastigheten i gåva.

Din partner skulle kunna hävda äganderätt genom att försöka få det till att du givit bort en del av fastigheten till denne. Då krävs att det upprättats ett gåvobrev (Jordabalken 4 kap. 1 § med hänvisning till Jordabalken 4 kap. 29 §). Gåvobrevet skall ha gåvogivares och gåvotagares underskrift, innehålla uppgift om köpeskillingen (som ju är noll, eftersom det är gåva) samt en förklaring att den specifika fastigheten varom det är fråga överlåtes på gåvotagaren. Med andra ord skulle ett gåvobrev, med både din och din partners underskrift på, där det står skrivet att just 50 % av just den köpta fastigheten överlåts till din partner, utan att någon köpeskilling ska erläggas (eller att det står noll), krävas. Såsom jag uppfattat situationen, och av dina uppgifter, verkar denna situation inte vara för handen. Speciellt inte med hänsyn till att ni muntligen kommit överens om att din partner i framtiden ska betala.

Det muntliga avtalet kan både ses som ett ogiltigt avtal om förköp och som ett låneavtal er emellan.

Muntliga avtal är som regel lika giltiga som skriftliga avtal, med undantag för avtal vilka kräver skrift, t.ex. för fastighetsköp eller gåva av fastighet vilket jag skrev kort om ovan. Beroende på hur man ser på ert avtal kan det utmynna i olika resultat. Om man ser avtalet som en rätt för din partner att köpa ut hälften av huset från dig den 10 december, är avtalet inte giltigt. Detta bl.a. då det skulle röra sig om överlåtelse av del i fastighet som likt för gåvor kräver skriftlighet (4 kap. 1 § JB).

Möjligen skulle man kunna se det som att du lånat ut 525 000 kr till din partner vilka senast ska återbetalas den 10 december. Isåfall har din partner juridiskt sett betalat för andelen i fastigheten på kredit. Om du kan att visa att du betalat hela kontantinsatsen skulle detta betyda att hon har en skuld till dig på 525 000 kr. En sådan skuld borde, om du kan visa att du betalat hela insatsen och att det inte rört sig om gåva, kunna drivas in med hjälp av staten förutsatt att din partner inte betalar vid tidpunkten ni avtalat om.

Sammanfattning

För att sammanfatta vad jag skrivit: Om både du och din partner är inskrivna som ägare i fastighetsregistret så är ni som utgångspunkt att se som samägare. Om inget annat visas och ni inte kan komma överens så presumeras ni även äga hälften var. Din partner har då full rätt att disponera över sin andel och därav rätt att sälja den och ta sin hälft av pengarna. För att någonting annat ska gälla i detta läge krävs det att du kan bevisa att du och din partner kommit överens om att ni inte ska äga hälften var eller att du ska äga allt. Att du betalat hela köpeskillingen ger dig självklart ett bättre utgångsläge i denna bevisfråga.

Om din partner dock inte är inskriven som ägare i fastighetsregistret, så måste din partner antingen visa på att du 1. Givit bort del av fastigheten genom gåvobrev, eller 2. att din partner lånat hälften av köpeskillingen av dig och därav bidragit till köpet. För det fall som din partner lyckas visa att du lånat ut pengar, så ska ju hen betala tillbaka pengarna till dig. I detta fall kommer pengarna på ett eller annat sätt till slut tillfalla dig, men det kan bli en längre process. Detta lån gäller givetvis även om din partner är inskriven som ägare i fastighetsregistret, men då behöver du bevisa att det muntliga låneavtalet existerar.

Vad jag kan rekommendera dig

Eftersom att det rör sig om stora belopp och jag saknar vidare omständigheter vill jag rekommendera dig att ta kontakt med en jurist för att utreda denna sak närmare och få mer utförlig hjälp.

Vilhelm Oxhammar
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll