Har man rätt till omedelbar uppsägning när det förekommer upp till 2-4 silverfiskar om dagen i en hyreslägenhet?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till oss på lawline med din fråga.
Jag tolkar det som att du undrar om du kan säga upp ditt hyresavtal med omedelbar verkan p.g.a. att det finns silverfiskar i din lägenhet som hyresvärden inte i tillräcklig utsträckning försökt få bort. Eftersom din fråga gäller uppsägning av ett hyresavtal kommer jag i mitt svar hänvisa till jordabalken (JB) som regelerar hyresrättsliga frågor.
När kan en hyresrätt sägas upp omedelbart?
När en hyresgäst säger upp ett hyresavtal upphör hyresavtalet vid det månadsskifte som inträffar närmast tre månader från uppsägningen, hyresgästen har alltid rätt till tre månaders uppsägningstid (12 kap. 5 § JB ). Om du säger upp ditt hyresavtal så kommer hyresförhållandet upphöra efter tre månader, vilket stämmer överens med villkoret i ditt hyresavtal. Detta gäller som en huvudregel. Ibland kan dock ett hyresavtal sägas upp och upphöra att gälla omedelbart (utan uppsägningstiden), under speciella omständigheter (12 kap. 6 § JB). En sådan situation är om lägenheten skadas utan att hyresgästen är ansvarig för skadan (12 kap. 16 § p.1 JB) och hyresvärden efter tillsägelse inte avhjälper bristen i lägenheten så snart det kan ske och bristen är av väsentlig betydelse för hyresgästen (12 kap. 11 § p.2 JB). Detta innebär att hyresgästen endast har rätt till omedelbar uppsägning om hyresgästen inte själv orsakat skadan av lägenheten samt att hyresgästen måste ha informerat hyresvärden om ohyran och hyresvärden inte åtgärdat problemet. Ohyra likställs enligt lag såsom en skada eller brist i lägenheten om den är till men för hyresgästen (12 kap. 17 § JB). Ohyra kan syfta till vägglöss, kackerlackor, tvestjärtar (SOU 1983:22 s.69). Det framgår inte av lag, förarbeten eller praxis att silverfiskar rent juridiskt anses vara ohyra. Enligt min bedömning bör dem dock kunna anses utgöra ohyra eftersom silverfiskar anses utgöra ett skadedjur.
I din fråga framgår inte om silverfiskarna fanns redan vid inflyttningen eller om de tillkommit efter att du flyttat in. För att du ska ha rätt att omedelbart säga upp avtalet krävs att du inte orsakat den skada som uppkommit samt att silverfiskarna är till men för dig. Om silverfiskarna tillkommit efter att du flyttat in kan det behöva bevisas att det inte är din skötsel av lägenheten som orsakat silverfiskarna. Vidare måste ohyran vara till men för dig, av din fråga framgår inte på vilket sätt silverfiskarna har påverkat dig, men att du vill flytta och att dem hamnar i din säng och i tandborstsburkar skulle kunna innebära att silverfiskarna utgör ett obehagligt eller störande moment för dig och därför är till men för dig. För att ha rätt till en omedelbar uppsägning av hyresavtalet krävs dock att hyresvärden blivit informerad om silverfiskarna, att hyresvärden inte åtgärdar problemet eller åtgärdar problemet för sent samt att förekomsten av silverfiskarna är av väsentlig betydelse. Av din fråga framgår inte att du skulle ha ändrat dina levnadsvanor eller ändrat ditt användande av lägenheten vilket talar för att silverfiskarna inte utgör en brist av väsentlig betydelse, även att antalet silverfiskar endast uppgår till 2-4 per dag tyder på att det inte är en brist av väsentlig betydelse. Dessutom framgår att hyresvärden har gjort ett försök att åtgärda problemet genom att köpa insektsfällor och insektsspray. Detta talar för att du inte har rätt att säga upp avtalet med omedelbar verkan. Enligt min bedömning har du inte rätt att säga upp hyresavtalet med omedelbar verkan, i stället blir uppsägningstiden på tre månader som du och hyresvärden har avtalat om blir gällande i detta fall.
Vad kan du göra i stället?
Du har inte rätt att säga upp hyresavtalet med omedelbar verkan, det finns dock andra handlingsalternativ du kan använda dig av i denna situation. Du kan ha rätt till nedsättning av hyra för den tid som lägenheten är i bristfälligt skick ( 12 kap. 11 § p.3 JB), d.v.s. under den tiden som silverfiskarna finns i lägenheten från det att du meddelat hyresvärden om detta. Du kan inte få nedsättning på hela hyran utan endast en rimlig del av hyran, nedsättningen baseras på hur omfattande bristen är. Eftersom det rör sig om 2-4 silverfiskar om dagen kan det innebära att en rimlig nedsättningen blir ett mindre belopp. Om du anser att du har rätt till nedsättning av hyran på grund av att silverfiskarna utgör en bristfällighet i lägenhetens skick har du rätt att deponera beloppet hos länsstyrelsen (12 kap. 21 § JB). För att deponera ett belopp hos länsstyrelsen krävs att du skriftligen lämnar uppgifter om hyresförhållandet, grunden för avdraget, tvistens beskaffenhet och att du ställer en säkerhet såsom pant eller borgen. Om du inte vill bo kvar i lägenheten har du rätt att flytta innan uppsägningstidens slut men du kommer fortfarande vara tvungen att betala hyra tills uppsägningstidens slut. Du har även rätt att ansöka hos hyresnämnden om att hyresnämnden ska ålägga hyresvärden att åtgärda bristen, genom ett s.k. åtgärdsföreläggande (12 kap. 16 § 2 st JB). Detta innebär att hyresnämnden kan ge i uppdrag åt hyresvärden att åtgärda förekomsten av silverfiskar.
Vad gäller sammanfattningsvis?
Enligt min bedömning har du inte rätt att med omedelbar verkan säga upp ditt hyreskontrakt. Uppsägningstiden på tre månader kommer därmed gälla för dig fortsättningsvis. Enligt min bedömning utgör silverfiskarna ohyra och ett men för dig, därmed utgör silverfiskarna en skada på din bostad som du inte orsakat själv. Dock har du inte rätt att säga upp avtalet om bristen inte är av väsentlig betydelse och du informerat hyresvärden om silverfiskarna och hyresvärden försökt att åtgärda problemet. Av din fråga framgår att hyresvärden har försökt åtgärda problemet med insektsspray och insektsfällor. Det rör sig endast om 2-4 silverfiskar om dagen och det framgår inte att du har ändrat dina levnadsvanor utefter förekomsten av silverfiskarna vilket talar för att det inte är en brist av väsentlig betydelse. Detta tyder på att du inte har rätt att säga upp hyresavtalet eftersom bristen inte är av väsentlig betydelse och hyresvärden har efter tillsägelse försökt att åtgärda problemet. Om du säger upp ditt hyresavtal gäller därmed uppsägningstiden på tre månader. Du kan ha rätt till en skälig nedsättning av hyra under tiden som lägenheten är i bristfälligt skick och du kan även kontakta hyresnämnden och ansöka om att hyresnämnden ska ge hyresvärden ett åtgärdsföreläggande för att åtgärda förekomsten av silverfiskarna.
Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.
Vänligen,
