Har jag vid försäljning av fastighet rätt till kostnadsavdrag för den utgivna ersättningen för att få fastigheten i gåva?
Hej! Har fått ett fritidshus i gåva av min far. Taxeringsvärde vid överlåtelse var ca 1000000 kr. Jag löste ut ca 400000 kr som min far hade lån på fritidshuset vid tidpunkten ( dock ej i pantbrev). När jag nu skall sälja, får jag dra av dessa 400000 kr från vinsten?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Eftersom du endast betalat 400 000 kr och överlåtelsen var menad som en gåva från din far kommer den att behandlas som en gåva rent skattemässigt. Detta innebär att du inte kommer få dra av dessa 400 000 kr från vinsten eftersom du träder in i gåvogivarens ställe och övertar dennes kostnader för fritidshuset. Nedan förklarar jag lite mer utförligt varför jag har kommit fram till detta svar. Inledningsvis börjar jag med att förklara gåvobegreppet vid gåva av fastigheter samt hur kapitalvinsten beräknas.
Specificering av gåvobegreppet
Vid gåvor av fastigheter finns det en princip som heter huvudsaklighetsprincipen. Den blir aktuell om gåvogivaren (din far) får ersättning för att ge fastigheten i gåva till dig. Huvudsaklighetsprincipen innebär att ett krav för att en gåva av fastighet ska behandlas som en gåva rent skattemässigt är att gåvogivaren inte ska ha fått en ersättning, som överstiger 85 % av fastighetens taxeringsvärde för det föregående året, för att ge bort fastigheten. Om föregående års taxeringsvärde är 1 000 000 kr och du ger din far 400 000 kr för att få fastigheten i gåva räknas det givetvis som en gåva. Om föregående års taxeringsvärde är 1 000 000 kr och du ger din far 851 000 kr (dvs. mer än 85 %) så behandlas det inte som en gåva. Även om du inte ger pengar men istället tar över lån så räknas detta som en ersättning för fastigheten. Därutöver ska själva handlingen vara menad som en gåva, dvs. det ska finnas en benefik avsikt från gåvogivaren och det gör det i ditt fall. Det är alltså precis som du säger en gåva som också rent skattemässigt behandlas som en. Konsekvensen av att det räknas som en gåva förklaras nedan.
Beräkningen av kapitalvinsten vid försäljning
Jag har ovan lite kort berättat att då det är fråga om en gåva kommer du att träda in i gåvogivarens skattemässiga situation (dvs. din fars skattemässiga situation). För att förklara vad detta innebär på ett begripligt sätt kommer jag först förklara hur man beräknar fram kapitalvinster. Kapitalvinsten (även kallad reavinsten) beräknar du genom:
Beloppet du säljer fastigheten för – försäljningskostnaderna (t.ex. mäklarkostnader) – omkostnadsbeloppet = Kapitalvinsten (44 kap. 13 § Inkomstskattelagen, IL).
Omkostnadsbeloppet består av fastighetens anskaffningsvärde (ingångsvärde), dvs. priset som fastigheten anskaffats för. Omkostnadsbeloppet består dessutom av utgifter för förbättring av fastigheten, (44 kap. 14 IL).
Eftersom din du fått fastigheten i gåva och därför inte köpt den, kommer du i enlighet med kontinuitetsprincipen att träda in i gåvogivarens/arvlåtarens skattemässiga situation, dvs. i din faders skattemässiga situation (44 kap. 21 § IL). Detta innebär att du kommer överta din faders omkostnadsbelopp, med andra ord hans utgifter för anskaffning och förbättring. Det belopp som han köpt fastigheten för och hans förbättringsutgifter kommer då att utgöra hans omkostnadsbelopp. Det är detta som är det speciella med bl.a. gåvor rent skattemässigt. Du kommer alltså kunna dra av din fars kostnader för fastigheten men inte dina 400 000 kr för övertagandet av lånet.
Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!
Med vänliga hälsningar,
