Har jag rätt att användaren fastighet fastän det finns servitut, kan jag upphäva ett servitut, samt fråga om vad jag får göra på marken servitutet avser?
Hej,
Jag äger en skogsfastighet som hade styckats av den tidigare ägaren och han slöt servitutsavtal med 2 av dessa nya fastigheter - numera bebyggda, där han upplåter angränsande områden ca 2000 kvm var (som hör till min fastighet) för rekreation och rätten att fälla träd som tillfaller tjänande fastigheten.
Resultat i fastighet nr.1: härskande fastighetsägaren har byggt en svimmingpool med en jätte terass runt om på den biten som servitutet avser
och fastighet nr.2: härskande fastighetsägare har utökat sin tomt med detta område (gräs) och använder den som en hel tomt intill sin fastighet.
Frågan nr.1: Har jag rätt att använda dessa områden som servitutsavtalen avser eller har de härskande fastigheter ensam rätt och jag kan inte nyttja dem alls?
Frågan nr.2: Den första fastigheten har enligt mig överskridit sin rätt och jag vill häva servitutet helt -har jag rätt att göra detta? Jag vill istället erbjuda dem att köpa ut den biten och fastighetsreglera.
Frågan nr.3. Jag kommer att ha får betande i min skog och dessa områden är av betydelse för fårskötseln i o m att det finns endast några ställen på fastigheten där jag kan bygga vindskydd eller stängsla (resterande är väldigt branta, steniga eller omfattas att utökad strandskydd och kan inte användas på detta sätt).
- Har jag rätt att ha fåren betande där?
- Har jag rätt att bygga vindskydd el dyl på dessa områden?
Tack på förhand
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Avtalsservitut
Det tycks som att det i detta fall är fråga om ett avtalsservitut. Ett avtalsservitut är en överenskommelse mellan två fastighetsägare om hur grannen (härskande fastigheten) får nyttja den andres fastighet (tjänande fastigheten). Ett avtalsservitut bildas genom ett skriftligt avtal mellan fastighetsägarna.
Förutsättningar för servitut
Av 14 kap. 1 § JB följer att ett servitutsavtal är giltigt om det (i) är ägnat att främja en ändamålsenlig markanvändning och (ii) är begränsat på det sättet att ägaren till den härskande fastigheten har rätt att i endast visst hänseende nyttja eller på annat sätt ta i anspråk eller råda över användningen av den tjänande fastigheten eller vad som hör till denna samt (iii) avser ett ändamål som är av stadigvarande betydelse för den härskande fastigheten.
Servitut får inte förenas med skyldighet för ägaren av den tjänande fastigheten att fullgöra annat än underhåll av väg, byggnad eller annan anläggning som avses med servitutet.
För att ett servitutsavtal skall kunna förklaras ogiltigt krävs att angivna rekvisit inte föreligger.
Om ändrade förhållanden gör att servitutsrekvisiten inte längre är uppfyllda innebär inte det att servitutet blir ogiltigt. Det kan emellertid efter vad som sägs i 14 kap. 14 § JB upphävas genom fastighetsreglering enligt bestämmelserna i fastighetsbildningslagen (1970:988).
Ändamålsenlig användning
För ett giltigt servitut krävs att nyttan för den härskande fastigheten överstiger belastningen på den tjänande fastigheten. Det innebär ett krav på att servitutet genom ett rationellt utnyttjande av den fasta egendomen medför en positiv nettoeffekt och därmed en ökning av fastigheternas sammanlagda värde (prop. 1970:20 Del B 2 s. 716). Avsikten med detta krav på objektiv nytta och kravet att nyttan skall vara stadigvarande är att från servitut utesluta sådana rättigheter som skulle tillgodose bara ett personligt intresse hos den tillfällige ägaren av den härskande fastigheten.
Vid bedömningen av nyttan för den härskande fastigheten ska mark, byggnader och andra anläggningar ses som en sammanhållen enhet (a. prop. s. 720 f.).
Bedömningen ska göras typiserat. Att i det enskilda fallet en positiv nettoeffekt inte uppnås behöver således inte innebära att servitutet är ogiltigt (a. prop. Del A s. 410 f., jfr Del B 2 s. 716 ff.).
Som framgår av vad som ovan anförts ska bedömningen göras med utgångspunkt i förhållanden vid servitutsavtalets tillkomst.
Genom servitutet har innehavarna av servituten tillförsäkrats uteplatser, pool, tomt etc. på din fastighet, samtidigt som du i motsvarande mån betagits möjligheten att själv nyttja fastigheten.
Frågan är alltså om det innefattade en ändamålsenlig användning. Det kan förvisso anses vara ett personligt intresse för den som byggt pool. Däremot bör det kanske inte enbart vara ett personligt intresse för den som utökat marken gräs.
Begränsat ianspråktagande
En servitutsbelastning innebär regelmässigt att ägaren av den tjänande fastigheten begränsas i sitt nyttjande av denna. Ett servitut får dock inte innebära ett totalt ianspråktagande av den tjänande fastigheten (a. prop. Del B 2 s. 731). Ett servitutsändamål som innebär ett totalt ianspråktagande av en inte oväsentlig del av den tjänande fastighetens markareal har ansetts vara oförenligt med det här aktuella servitutsrekvisitet (NJA 1983 s. 292 och 1996 s. 776).
Förvisso medför en servitutsbelastning en begränsning för ägaren av den tjänande fastigheten att nyttja denna. Det tycks inte vara fråga om ett totalt ianspråktagande från de härskande fastigheternas sida, varför du bör du kunna vistas på marken. Du hade dock fått vistas på marken i vart fall, eftersom härskande fastigheter inte får göra ett totalt ianspråktagande.
Stadigvarande betydelse
Ett servitut måste vara av stadigvarande betydelse för den härskande fastigheten och får inte enbart tillfredsställa ett tillfälligt behov, vare sig för en viss ägare av den härskande fastigheten (NJA 1997 s. 307) eller i tiden (prop. 1970:20 Del B 2 s. 728).
Det krävs inte att servitutet är nödvändigt för den härskande fastighetens ändamålsenliga funktion. Det förhållandet att ett behov som avses tillgodosett med ett servitut kan tillfredsställas på andra sätt hindrar därför inte att servitutet kan anses vara av stadigvarande betydelse. Däremot kan det få betydelse för prövningen av rekvisitet ändamålsenlig användning.
Att utöka gräsmattan och att uppföra en pool bör förmodligen inte anses inneha en stadigvarande betydelse.
Slutsats
1. Med hänsyn till lydelsen i servitutsavtalen avseende tjänande fastighets rätt till fällande av träd, tycks det som att avsikten varit att tjänande fastighetens ägare ska få vistas på marken som ianspråktagits för servituten. Det följer även av att de härskande fastigheterna inte får göra ett totalt ianspråktagande. Du får alltså vistas på marken.
2. Det skulle kunna anföras att det är fråga om ett personligt intresse hos den tillfällige ägaren av den härskande fastigheten att det uppförts en pool. Däremot kan det mot detta anföras, att ett rationellt utnyttjande av den fasta egendomen medför en positiv nettoeffekt och därmed en ökning av fastigheternas sammanlagda värde. Det skulle särskilt kunna vara fråga om en ökning av värde för din del, eftersom poolen byggts på din fastighet. Man skulle å andra sidan kunna hända att det är fråga om ett totalt ianspråktagande, varför servitutets "gränser" har överskridits. Man kan även anföra att den härskande fastigheten även enbart tillfredsställer ett tillfälligt behov. Det är sålunda inte möjligt att i detta fall säkert fastställa huruvida servitutet kan upphävas. Däremot är det givetvis möjligt att kontakta Lantmäteriet för att försöka upphäva servitutet.
3. Såsom nämndes ovan under p. 1 får inte den härskande fastigheten göra ett totalt ianspråktagande av den tjänande fastigheten. Av betydelse i detta fall är innehållet i avtalsservitutet. Du bör dock kunna nyttja marken till bete och uppförande av vindskydd.
Det ska i detta skede noteras, att servitut inte blir giltigt enbart för att det skrivits in. Inskrivningsmyndighetens prövning är summarisk och inte slutligt avgörande för giltighetsfrågan. Om inskrivning sker av ett ogiltigt servitut kan ägaren till den tjänande fastigheten efter talan vid allmän domstol genom dom få fastställt att servitutet är ogiltigt/ska upphävas och att inskrivningsbeslutet ska undanröjas.
Jag rekommenderar att du för en diskussion i ett första skede med grannarna avseende dessa frågor. Ni kan alltid komma överens om att ändra servituten. I annat fall är du varmt välkommen att kontakta oss på Lawline så kan vi bistå dig vid den följande processen gentemot grannarna.
Har du några fler frågor, eller vill du komma i kontakt med någon av våra jurister, är du varmt välkommen att återkomma till mig på pontus.schenkel@lawline.se!
