Har hyresgästen besittningsskydd när ägaren vill sälja huset?
Har en vän som äger ett hus som hennes syster bor i för närvarande men utan kontrakt. Relationen är ansträngd. Systern som bor i huset vill inte flytta. Men ägaren till huset vill sälja. Finns inget kontrakt skrivet. Utan kontrakt har systern besittningsskydd? Hur går man till väga för att sälja. Mvh
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Utifrån det du skriver äger alltså din vän huset i dess helhet och systern bor där utan något fysiskt kontrakt. Jag kommer behandla frågan om besittningsskydd och uppsägningstid separat.
Besittningsskydd
Vi kan tolka situationen på två sätt:
(1) Det råder inget hyresförhållande mellan din vän och hennes syster
Enligt detta scenario framstår det som tydligt att din kompis inte har någon skyldighet att beakta hennes syster vid försäljning av huset. Eftersom hon äger huset i dess helhet så är dess försäljning hennes ensak.
Detta är rimligtvis inte rätt scenario, då du skriver att systern bor i huset mot vad jag förmodar är viss ersättning.
(2) Det råder ett hyresförhållande mellan din vän och hennes systern
Förutsatt att systern har bott i huset och betalat hyra så kan vi relativt oproblematiskt konstatera att ett hyresförhållande föreligger. Typiskt sett finns flera lagrum som skyddar hyresgästen, exempelvis besittningsskydd.
Det finns två lagar av intresse, (a) jordabalken samt (b) lagen om uthyrning av egen bostad.
Enligt den förstnämnda lagen så kan besittningsskyddet brytas när den som hyr ut huset ska sälja det, se jordabalken (JB) 12 kap. 46 § p. 6. Detta innebär däremot att det kan föreligga ett besittningsskydd, men att det troligtvis kommer kunna brytas enligt det omnämnda lagrummet.
Enligt den senare lagen så kan det till och med vara så att systern aldrig haft besittningsskydd, exempelvis om hon hyr hela villan av sin syster som endast upplåter bostaden som privatperson, se lagen om uthyrning av egen bostad 1 §. Det enda sätt som hyresgästen i detta fall kan erhålla besittningsskydd är om detta har avtalats, men utan ett kontrakt skulle detta vara svårt för kompisens syster att bevisa det, om det mot all förmodan avtalats muntligt.
Beroende på vilken av dessa lagar som är tillämplig, kan antingen besittningsskyddet brytas eller så finns inget besittningsskydd över huvud taget. I din kompis fall så skulle det vara mer fördelaktigt om den senare lagen är tillämplig, då lagen inte tillförsäkrar hyresgästen något besittningsskydd. Däremot kan inte jag fastställa vad som gäller utifrån informationen i din fråga.
Oavsett, så kan båda lagarna medföra att din kompis syster inte har besittningsskydd.
Uppsägningstid
Något som din vän bör tänka på är att en viss uppsägningstid troligtvis kommer gälla oavsett om ett fysiskt kontrakt finns eller inte då ett muntligt sådant kan likväl gälla. Enligt lagen om uthyrning av egen bostad, 3 §, så gäller en uppsägningstid på tre månader. Enligt jordabalken 12 kap. 4 § så finns det olika uppsägningstider beroende på om hyresavtalet gäller på obestämd eller bestämd tid. Om det gäller för obestämd tid gäller en uppsägningstid på tre månader, medan uppsägningstiden för ett hyresavtal på bestämd tid kan vara alltifrån två veckor till tre månader.
Jag kan, som nämnt ovan, inte med säkerhet fastställa vilken lag som är tillämplig på din kompis situation. Däremot kommer uppsägningstiden vara som allra längst tre månader enligt båda lagarna.
Handlingsplan
Jag rekommenderar din kompis att säga upp hyresförhållandet snarast så uppsägningstiden börjar löpa och troligtvis har inte systern något besittningsskydd. Rimligtvis borde inte din kompis sälja huset förrän uppsägningstiden har utlöpt, då systern fortfarande har rätt att bo kvar under uppsägningstiden.
För de närmare detaljerna kring fastighetsförsäljningen borde din kompis kontakta en mäklare och/eller jurist. Mäklaren hanterar hela processen som leder upp till försäljningen, därefter kan antingen mäklaren alternativt en jurist hjälpa din kompis upprätta en köpehandling. Det finns nämligen strikta formkrav, och om inte dessa uppfylls så anses inte fastigheten ha överlåtits.
Dessa formkrav enligt 4 kap. JB är:
1) Avtalet ska upprättas i en skriftlig köpehandling.
2) Köpehandlingen ska undertecknas av både säljaren och köparen.
3) Handlingen ska innehålla uppgift om (i) köpeobjektet och (ii) köpeskillingen.
4) Det ska finnas en s.k. överlåtelseförklaring i köpehandlingen (förklaring av säljaren att egendomen numera överlåtits på köparen).
För att kunna fastställa vilken av lagarna som är tillämplig i din kompis situation bör hon vända sig till en av våra jurister genom att boka en tid för juridisk rådgivning. Då kan hon även fråga om hur försäljningsprocessen kan se ut, exempelvis köpehandlingen och dess formkrav.
Jag hoppas du fick svar på din fråga och vi önskar er ett Gott Nytt År!
