Har hyresgäst besittningsskydd för lägenhet som är del av villa?
Hej!
Jag äger en större villafastighet, tidigare hyreshus, nu omgjord. Jag bor på första våningen. På andra hyr jag ut en lägenhet.
På tredje där vind finns har jag gjort i ordning rum där vänner och bekanta kan sova, finns även toalett och tvättställ.
Just nu sover en person över där på vardagar när han jobbar i trakten.
Sedan åker han hem till sin familj på helgen, semestern mm. Finns inget hyresavtal men han betalar för att han kan sova där, vid behov.
Min fråga är om de som hyr på andra våningen har något besittningsskydd?
Är det privatuthyrningslagen som gäller?
Lawline svarar
Hej!
Tack att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar det som att du äger en villa som s.a.s. är indelad i tre sektioner - på första våningen bor du, på andra våningen hyr du ut en lägenhet och tredje våningen är ägnad åt vänner och bekanta för övernattning. Du undrar nu om hyresgästen i lägenheten på andra våningen har besittningsskydd och vilken lag som tillämpas. Din fråga är hyresrättslig och behandlas som utgångspunkt i 12 kap. Jordabalken (JB) men i ditt fall även i Lagen om uthyrning av egen bostad (UEB).
Tillämpas UEB eller Jordabalken i frågan om besittningsskydd?
Det är viktigt att fastställa vilken av UEB och JB som tillämpas i din situation angående besittningsskydd.
UEB tillämpas på hyresavtal genom vilket någon utanför näringsverksamhet upplåter en bostadslägenhet för annat än fritidsändamål (1 § UEB). Med bostadslägenhet menas i detta fall inte bara hela lägenheter och hus, utan även mindre delar och enskilda rum i lägenheter och hus.
I ditt fall beskriver du att du själv bor på första våningen och att andra våningen av samma villa är försedd med en lägenheten. Vidare nämner du inget om att uthyrningen sker i samband med näringsverksamhet eller att hyresgästernas ändamål med uthyrningen skulle vara fritidsrelaterad. Detta innebär att rekvisiten för tillämpningen av UEB är uppfyllda, varför lagens bestämmelser om besittningsskydd kan tillämpas.
För det fallet att uthyrningen sker i samband med näringsverksamhet eller för fritidsändamål, tillämpas i stället besittningsskyddsreglerna i 12 kap. JB.
För att ge dig ett så säkert svar som möjligt redogör jag nedan för båda fallen - besittningsskyddet ifall din uthyrning omfattas av UEB och ifall den istället omfattas av 12 kap. JB.
UEB - Hyresgästen har endast besittningsskydd om ni har avtalat om det
För det fallet att rekvisiten ovan för tillämpning av UEB är uppfyllda, gäller följande. Hyresgäster vars hyresavtal omfattas av UEB har inget besittningsskydd om parterna inte har avtalat om det (3 § 3 st. UEB). För att din hyresgäst ska ha ett besittningsskydd måste det i hyresavtalet mellan er tydligt framgå att hyresgästen har rätt till förlängning vid hyresavtalets slut. Har inget sådant villkor tagits med i avtalet mellan er, saknar således hyresgästen besittningsskydd.
12 kap. JB - Hyresgästen har som utgångspunkt besittningsskydd, finns dock undantag
Skulle det mot förmodan vara så att du hyr ut lägenheten på andra våningen i samband med näringsverksamhet eller uthyrningen är för fritidsändamål, kan UEB inte tillämpas. Istället tillämpas då reglerna om besittningsskydd i 12 kap. JB.
Utgångspunkten i 12 kap. JB är att en hyresgäst för en bostadslägenhet har ett besittningsskydd. I 12 kap. 45 § JB anges de fallen då en hyresgäst inte har besittningsskydd och i 12 kap. 45 a § JB de fallen då hyresvärd och hyresgäst kan avtala bort besittningsskyddet. Eftersom fallen är många, vore det överflödigt för mig att räkna upp alla dessa. Jag rekommenderar därför att du själv skummar igenom fallen i 12 kap. 45 § JB då en hyresgäst saknar besittningsskydd, och själv avgör om något av fall stämmer överens med din situation.
Sammanfattning och rekommendation
Svaret på om hyresgästen till lägenheten har besittningsskydd beror på vilken av lagarna, UEB eller Jordabalken, ska tillämpas. Ovan har jag redogjort för när respektive lag äger tillämpning, och jag har gjort bedömning att UEB är tillämpligt i ditt fall så länge du inte gör uthyrningen genom en näringsverksamhet eller ändamålet med uthyrningen inte är fritidsrelaterat. Om detta inte skulle uppfyllas äger istället 12 kap. JB tillämpning, i vilken hyresgäster som utgångspunkt ges ett besittningsskydd så länge någon omständighet i 12 kap. 45 § JB inte föreligger eller besittningsskyddet annars inte har avtalats bort på något sätt som framgår i 12 kap. 45 a § JB. Jag råder dig att du, för det fall att UEB inte kan tillämpas, skummar igenom lagtexten för att kolla om något undantag från besittningsskyddet i 12 kap. JB finns som stämmer överens med din situation.
Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.
Med vänlig hälsning,
