Har förrättningen av samfällighet gått rätt till?
Jag bor i ett område i Norrtälje tätort. Det är detaljplanerat som sk kvartersmark vilket innebär att fastighetsägarna (ett antal brf-föreningar i flerfamiljshus och ett antal småhusägare - totalt ca 270 hushåll) skall ta det ekonomiska och administrativa ansvaret för gator, vägar och grönområden. Huvudregeln är ju att kommuner skall vara huvudman i en tätort men i det här fallet vill man istället lägga alla underhållskostnader på de boende. Det kan man tycka är fel men det finns så vitt jag förstår ingen lag som säger att man inte får göra så, tvärtom är det ett vanligt sätt för kommuner att spara pengar. En Lm-förrättning är genomförd, dock är ännu ingen vägsamfällighet bildad - det kommer att ske snart. Den mark där grönområdena och vägarna finns ägs av och kommer fortsatt att ägas av exploatören, dvs det bolag som med kommunen tecknat det exploateringsavtal som reglerar exploateringen. Ett avtal som kommunen tyvärr säger är undermåligt, ett sådant skulle inte tecknas idag. Illa, men så är det. Vi fastighetsägare är inte ens omnämnda i avtalet trots att det ju är vi som skall ta hand om resultatet av exploateringen. Till min fråga: Det har kommit till min kännedom att det kanske inte är korrekt enligt lag att bilda en samfällighet för mark som föreningen/medlemmarna inte äger. Stämmer det? I så fall är ju förrättningen felaktig, eller åtminstone bildandet av en vägsamfällighet inte tillåten enligt lag. Skulle uppskatta er kommentar kring detta.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Huvudregeln i plan- och bygglagen (PBL) är att kommunen ska vara huvudman för allmänna platser. Kommunen får dock, om det finns särskilda skäl för det, i detaljplanen bestämma att huvudmannaskapet istället ska vara enskilt för en eller flera allmänna platser (4 kap. 7 § PBL). Om kommunen inte är huvudman för allmän plats innebär att det är upp till fastighetsägarna inom planområdet att bestämma hur den allmänna platsen ska ordnas och underhållas. Normalt hanteras detta genom att man i enlighet med anläggningslagen bildar en gemensamhetsanläggning, som sedan förvaltas av en samfällighetsförening. En gemensamhetsanläggning är en rättighet som flera fastigheter kan dra nytta av och kan vara t.ex. vägar, parkeringsplatser, vatten- och avloppsanläggningar och grönytor.
Om någon av fastighetsägarna eller kommunen ansöker om en förrättning enligt anläggningslagen bildas det en gemensamhetsanläggning som omfattar de allmänna platserna (jfr 18 § anläggningslagen). En sådan gemensamhetsanläggning förvaltas normalt av en samfällighetsförening. I beslutet om att inrätta en gemensamhetsanläggning anges närmare hur vägar och andra allmänna platser ska utformas. Beslutet får inte strida mot detaljplanens bestämmelser, men mindre avvikelser får göras i den mån som syftet med planen inte motverkas (9 § anläggningslagen). Vid förrättningen beslutas även om andelstal, som reglerar hur kostnaderna för utförande och drift av de allmänna platserna ska fördelas mellan de fastigheter som deltar i gemensamhetsanläggningen.
I ert fall kan jag inte finna att det skulle vara lagstridigt att bilda en samfällighet för mark som föreningen/medlemmarna inte äger. Marken (fastigheten) kan ägas av någon annan; kommunen, privatperson eller ett företag. Villkor för inrättande av gemensamhetsanläggning framkommer i 5-11 § anläggningslagen. Det grundläggande är inte om fastigheterna äger anläggningen utan om den är till nytta för dem. Fastigheterna blir delägare i samfälligheten, inte i själva fastigheten. Med gemensamhetsanläggning avses anläggning som är gemensam för flera fastigheter och som tillgodoser ändamål av stadigvarande betydelse för fastigheterna. En gemensamhetsanläggning får inte inrättas för annan fastighet än sådan för vilken det är av väsentlig betydelse att ha del i anläggningen.
En samfällighet förvaltas antingen direkt av delägarna (delägarförvaltning) eller av en särskilt bildad samfällighetsförening (föreningsförvaltning) (4 § lagen om förvaltning av samfälligheter). Vid delägarförvaltning beslutar delägarna i samfälligheten gemensamt (6 § lagen om förvaltning av samfälligheter). En samfällighetsförening bildas vid sammanträde med delägarna genom att de antar stadgar och utser styrelse. Sammanträde ska, om någon delägare begär det, hållas av lantmäterimyndigheten eller den myndigheten förordnat. Märk väl att när det i lagtexten anges delägare avses inte ett delägande i själva fastigheten utan ett delägande i samfälligheten.
Sammanfattningsvis kan jag inte finna något hinder mot att det inrättas en samfällighet (gemensamhetsanläggning). Gator, vägar, grönområden är sådant flera fastigheter kan ta del av, även om ingen av dem är ägare av själva fastigheten. Huruvida det begåtts några felaktigheter när den aktuella samfälligheten inrättats kan jag tyvärr inte ta ställning till. Det krävs en närmre genomgång av beslutet och fler omständigheter att ta hänsyn till. Däremot finns det såvitt jag kan finna inget krav att någon av fastigheterna ska äga fastigheten som är föremål för samfälligheten.
För det fall att du anser att något i beslutet som tagits är delaktigt kan givetvis en av våra jurister gå igenom materialet. Om så är intressant är du välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Då du beställt telefonuppföljning kommer jag att ringa dig i ärendet på fredag, den 28 februari, klockan 9.30. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Om den föreslagna tiden inte är lämplig är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post dessförinnan så bokar vi en annan tid. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
