Har en uthyrare rätt att återfå egendom från den hyrandes konkurs om uthyraren har sålt kontraktet till en tredje part?
Hej,
vad gäller om låt oss säga företag A hyr ut lös egendom till företag B. Företag A väljer sedan att sälja hyreskontrakten till finansbolag C, vilket överlåtelsen ej meddelas till företag B. Har finansbolaget någon rätt att ta tillbaka den uthyrda lösa egendomen, har dem sk återtagandeförbehåll på egendomen från företag B om företag B går i konkurs men vet inget om överlåtelsen till finansbolag C?
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Dessa situationer är krångliga att ta sig an, eftersom det inte finns någon lagstiftning att luta sig emot när det kommer till hyra av lös egendom, eller saklega som det något gammalmodigt brukar kallas.
Att ett företag säljer sina hyreskontrakt till ett annat företag innebär egentligen inga problem. Kontrakten i sig kvarstår och kan inte ändras eller hävas av förvärvaren så länge den part som hyr egendomen inte gör sig skyldig till ett väsentligt avtalsbrott. Förpliktelserna och skyldigheterna enligt avtalet kvarstår och hyran skall således fortfarande betalas. Det är vanligt att fordringar överlåts till finansbolag för att få ut nästan hela värdet direkt, istället för att vänta på varje kunds inbetalning. Detta kallas factoring.
Återtagandeförbehåll?
Ett återtagandeförbehåll behöver i princip aldrig bakas in i ett hyreskontrakt, eftersom det är underförstått att egendomen ska tillbaka till uthyraren efter hyrestidens utgång. Inte heller behövs det av den anledningen att den hyrande parten inte skulle betala hyran, eftersom detta i de allra flesta fall innebär ett väsentligt avtalsbrott som ger uthyraren rätt att häva avtalet och ta tillbaka egendomen.
Återtagandeförbehåll spelar störst roll vid avbetalningsköp. Om säljaren vid ett avbetalningsköp har återtaganderätt så kan denne tillerkännas s.k separationsrätt (rätt att få ut den på avbetalning sålda egendomen ur köparens konkursbo) i köparens eventuella konkurs. Om återtagandeförbehåll inte avtalats vid avbetalningsköp så ingår egendomen i köparens konkurs, även om den inte är helt avbetald. Jfr konsumentköplagen 40 § 3 st och köplagen 54 § 4 st.
Konkurs hos den hyrande parten
Om den part som hyr egendomen skulle gå i konkurs så finns det ett väldigt enkelt sätt att lösa problemet för uthyraren. I en konkurs ska enbart det som tillhör gäldenären ingå, dvs enbart gäldenärens egendom, vilket framgår av konkurslagen 3 kap. 3 §. Uthyraren skulle i detta fall kunna peka på det faktum att den uthyrda egendomen är just uthyrd, och alltså inte ägs av gäldenären. Därför ska uthyraren också som regel tillerkännas separationsrätt till egendomen i konkursen. I praktiken skulle det krävas att uthyraren har någon sorts bevis för detta, exempelvis hyreskontrakten, eftersom all egendom som finns i gäldenärens besittning vid konkursbeslutet presumeras tillhöra gäldenären tills annat bevisats, jfr 4 kap. 18 § utsökningsbalken.
Att den hyrande parten inte vet någonting om att hyreskontrakten överlåtits spelar inte någon större roll vid frågan om separationsrätt i konkursen. Den hyrande parten har aldrig ägt egendomen och därför ska den heller inte ingå i konkursboet.
Däremot kan det vara så att de köpta hyreskontrakten blir värdelösa vid en konkurs hos den hyrande parten, eftersom dessa enbart utgör fordringar på gäldenären. Om inte någon säkerhet ställts för betalning av hyrorna så är fordringen också oprioriterad, vilket innebär att man får betalt sist i konkursen. Finansbolaget C får troligtvis i denna situation svårt att få betalt enligt kontraktet, men detta är en situation som får lösas mellan finansbolaget och uthyraren.
Sammanfattning
Så länge hyreskontrakt eller annat bevis på att egendomen inte tillhör gäldenären kan uppvisas så ska inte egendomen ingå i dennes konkursbo, eftersom enbart gäldenärens egendom ska ingå.
Vad gäller betalning enligt hyreskontraktet kan sägas att det troligtvis skulle bli svårt att få fullt betalt så länge man inte har någon säkerhet (exempelvis pant) för att få betalt. Oprioriterade fordringar får oftast inte någon utdelning i konkursen över huvud taget.
Jag hoppas att du är nöjd med svaret på din fråga!
