Har en hyresvärd rätt att ändra lokalhyresvillkoren?

Question

Hej! Jag hyr ut flera lokaler i andrahand och i avtalet jag har med min hyresgäst ingår elen. Eftersom elpriset är superhögt just nu vill jag i framtida med nya hyresgästers avtal ha med en klausul om att vid stora höjningar av elpriset har har jag som hyresvärd rätt att tillfälligt höja hyran för att kunna täcka denna kostnad. Hur gör jag detta på ett fint och proffsigt sätt? Vill inte verka snål, utan driver en icke vinstdrivande verksamhet och har helt enkelt inte råd med extra utgifter.

Följdfråga till detta: kan jag lägga till detta på min nuvarande hyresgästers avtal om hyresgästen godkänner det och hur göra jag då?

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.

Jag tolkar din fråga som att du är en förstahandshyresgäst och att du har fått tillstånd att hyra ut lokalerna till andrahandshyresgäster. Vidare tolkar jag att du har hyrt ut i mer än nio månader, eftersom du inte har skrivit något annat. 

Vilken lag är tillämplig?

Det är jordabalkens (JB) regler om ändring av hyresvillkor för lokaler som är tillämpliga i ditt fall. 

Får hyresvärden begära att hyresvillkoren ska ändras? 

Inledningsvis ska det sägas att ett hyresavtal är ett civilrättsligt avtal som får ändras, så länge båda parter önskar det och kan komma överens om en ändring av avtalsvillkoren. Detta leder inte till några konsekvenser för parterna (12:56 2 st. JB). Är det så att ni båda kan enas om att hyresvillkoren bör ändras på grund av de höga elpriserna, så får ni ändra hyresvillkoren på det sätt som ni tycker är bäst för er båda. 

I andra fall bör du som hyresvärd tänka på följande. Du som hyresvärd får säga upp ett hyresavtal för lokalhyra och ställa andra avtalsvillkor. Du ska då informera dina hyresgäster om de villkor som du kräver för att förlänga hyresförhållandet med dem. Dessutom måste du informera dina hyresgäster om att de har två månader från uppsägningen att hänskjuta tvisten till hyresnämnden, om hyresgästen inte vill gå med på att flytta utan att få ersättning (12:58 1 st. JB). Om du inte gör det ovan sagda, så är uppsägningen för villkorsändring ogiltig (12:58 2 st. JB). Om hyresgästerna inte hänskjuter tvisten till hyresnämnden inom rätt tid, så har de inte rätt till ersättning (12:58 3 st. JB). Under medlingstiden får du inte kräva en högre hyra eller oförmånligare villkor för hyresgästerna än vad som du har angett i uppsägningen, annars är risken att hyresgästerna har rätt till ersättning om en förlängning inte kommer till stånd (12:58 4 st. JB).  

När har hyresgästen rätt till ersättning? 

Huvudregeln är att hyresgästen har rätt till ersättning när hyresvärden vägrar förlänga hyresförhållandet, inklusive om hyresvärden ställer nya villkor (12:57 1 st. JB). Dock är det så att under vissa villkor, så har hyresgästen inte rätt till ersättning när hyresavtalet sägs upp. I ditt fall är villkoret att dina nya villkor är skäliga och överensstämmer med god sed i hyresförhållanden (12:57 1 st. 5 p. JB). Skäliga villkor är i princip marknadsvillkor, det vill säga en hyra som inte överstiger den hyra som lokalen är värd på den öppna marknaden för andra liknande lokaler på orten (12:57 a § 1 st. JB).  

Det ovan sagda betyder att dina hyresgäster aldrig kan ha rätt till ersättning, om du ställer marknadsvillkor på hyran. Att du endast begär en ökning av hyran på grund av de höjda elpriserna borde vara marknadsmässigt och därmed inte vara oskäligt. En idé kan vara att sänka hyran igen, om elpriserna minskar. Är hyran inte marknadsmässig, så finns en risk att du kan bli skadeståndsskyldig för en årshyra (12:58 b JB).  

Avslutande ord och min rekommendation

Inledningsvis är alla hyresavtal av civilrättslig karaktär. Det innebär att så länge du och dina hyresgäster kommer överens, så kan ni alltid ändra era avtal. I så fall behöver du prata med varje hyresgäst och förklara situationen och fråga om varje hyresgäst också anser att det är skäligt att hyran ändras på grund av de höjda elpriserna. Anser dina hyresgäster att en ändring är rimlig, så kan ni helt fritt ändra hyresavtalen. Om hyresgästerna inte vill ändra hyresavtalen, så har du rätt att säga upp hyresavtalen för villkorsändring, vilket betyder att du i princip säger upp hyresavtalen med krav på vilka villkor som ska gälla för att hyresavtalen ska förlängas. I så fall måste du dels informera om villkoren som du vill ändra, dels informera om möjligheten att gå till hyresnämnden inom två månader från uppsägningstiden ifall dina hyresgäster inte vill flytta. Tänk på att du inte begär en högre hyra eller oförmånligare villkor under tvistetiden, därför att du kan bli skadeståndsskyldig, om en förlängning inte kommer till stånd. 

Jag rekommenderar att du först undersöker vad en marknadsmässig hyra skulle vara för andra liknande lokaler och därefter pratar med dina hyresgäster och förklarar för dem din situation och vilken lokalhyra som du önskar. Betona gärna för dina hyresgäster att den är marknadsmässig. Vill hyresgästerna inte ändra sina avtal, så kan du säga upp dem till villkorsändring. Där rekommenderar jag att du dels informerar om det du måste, dels att du inte kräver högre hyra under tiden tvisten pågår. Om du känner att det känns svårt, så rekommenderar jag att du tar kontakt med en jurist som kan hjälpa dig med ditt ärende. 

Vi på Lawline kan hjälpa dig vidare

Jag hoppas att du har fått svar på din fråga. Tveka inte att höra av dig till en av våra jurister, om du behöver ytterligare hjälp. Du är varmt välkommen att kontakta oss på telefon [phone] eller maila oss på [e-mail].

Vänligen