Har ägt en bostadsrätt i 9 år, som jag precis sålt. Köparen har nu gjort gällande fel i varan och kräver både ersättning för avhjälpande och prisavdrag. Vem ska ansvara för felet och vad kan köparen kräva?
Sålde en bostadsrätt i januari. Har ägt den i nio år. Köparen har nu upptäckt att elinstallationen till fläkten inte är fackmannamässigt utförd. Installationen gjordes av förre ägaren och jag har inte upptäckt något fel. Nu kräver köparen med stöd av köplagen att få reparationen betald och nedsättning av köpeskillingen. Är jag ansvarig för felet trots att det inte är jag som installerat fläkten. Kan köpare kräva både att få reparationen betald och nedsättning av köpesumman.
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Din fråga aktualiserar främst köplagen (KöpL), som du redan antytt. Anledningen till att det är köplagen och inte jordabalken (JB) som tillämpas är för att bostadsrätter, till skillnad från fastigheter, räknas som lös egendom.
Fel i bostadsrätt?
Först bör man konstatera att ett fel ens föreligger. Jag förstår det som att du godtagit att det föreligger ett fel i bostadsrätten. Det stämmer dock att om exempelvis en elinstallation inte är fackmannamässigt utförd och detta leder eller kan leda till problem så borde det anses utgöra ett fel enligt köplagens mening (se 17-19 §§ KöpL).
Vem ansvarar för fel i bostadsrätter?
Du eller förre ägaren?
Inledningsvis kan sägas att detta innebär att du endast hade 2 års reklamationsrätt när du köpte bostadsrätten av den gamle ägaren. Detta innebär att det nu är för sent för dig att rikta några anspråk gentemot den person som sålde bostadsrätten till dig.
Om du hade haft bostadsrätten i mindre än 2 år hade du kunnat rikta ett anspråk gentemot den som sålde bostadsrätten till dig eftersom felet som din köpare gjort gällande härrör från din säljare. I din situation finns det dock ingen som du kan vända dig till, och det blir alltså du som är ansvarig för felet om det kan anses som dolt.
Dolt fel?
Det är alltså du som är ansvarig för felet, trots att du inte installerat fläkten, om felet är att anse som dolt. Vad som anses med dolt fel regleras för lös egendom i 20 § KöpL. Där stadgas att en köpare inte får göra gällande fel som hen borde ha upptäckt vid en undersökning.
I detta fall är det svårt för mig att säga huruvida det handlar om ett dolt fel. Det faktum att du inte märkte felet under de nio år du ägde bostadsrätten talar dock för att felet inte var sådant som man borde ha upptäckt vid undersökningen inför köpet. Där kan alltså mycket väl handla om ett dolt fel i denna situation, vilket innebär att det är du som har ansvar för det.
Nästa fråga är om köparen har rätt att kräva både nedsättning av köpeskillingen och ersättning för utförd reparation.
Vad har köparen rätt att kräva av dig?
Om det nu kan konstateras att det föreligger ett dolt fel som du ska ansvara för, kan köparen göra gällande vissa köprättsliga påföljder. I detta fall är det som i första hand står till buds så kallat avhjälpande. Denna påföljd regleras i 34-36 §§ KöpL. Där stadgas först och främst att köparen inom skälig tid från reklamationen ska ha meddelat dig om sitt krav, för att ha rätt att få felet avhjälpt (35 §).
I 36 § stadgas vidare att om köparen kräver avhjälpande ska du som säljare först ha rätt att själv avhjälpa problemet. Du har alltså i första hand rätt att anlita den du vill (med förmodan att du inte personligen ska avhjälpa felet) för att avhjälpa felet. Det finns dock undantag från detta, varav den mest relevanta är att du endast har rätt att själv avhjälpa felet om det kan ske utan oväsentlig olägenhet för köparen. I detta fall borde det inte föreligga en sådan undantagssituation.
Om köparen redan åtgärdat problemet utan att du fått rätt att först själv avhjälpa problemet har köparen inte rätt till någon ersättning eller ytterligare påföljd, såvida det inte finns någon annan omständighet som berättigar skadestånd. Det finns dock ett undantag även från denna regel. Om köparen redan har åtgärdat problemet kan han i vissa fall kräva ersättning av dig för avhjälpandet, om köparen har avhjälpt felet och det med hänsyn till omständigheterna inte skäligen kunde krävas att köparen skulle avvakta avhjälpande från din sida (se 36 § andra stycket).
I detta fall borde inte någon av undantagssituationerna föreligga, och du borde därför ha rätt att själv åtgärda felet (du kan alltså anlita någon att göra det; du behöver inte göra det personligen). Dock måste du i så fall göra detta så fort du kan så att det inte blir oskäligt att köparen ska behöva vänta på det. I så fall övergår rätten till köparen som då på din bekostnad själv får avhjälpa felet.
Det är endast om avhjälpande "inte kommer ifråga" som köparen har rätt att kräva prisavdrag (nedsättning av köpeskillingen) (se 37 §).
Köparen har alltså inte rätt att kräva både och. Han får dock alltid kräva skadestånd utöver den påföljd han gör gällande. Skadeståndet ska dock självklart inte avse samma kostnader. I detta fall kan skadeståndet avse andra kostnader än själva det faktiska avhjälpandet, såsom eventuella transport- telefon- eller postkostnader som uppstått som en direkt följd av felet, eller exempelvis kostnader som kan ha uppstått för att köparen anlitade en kunnig som kunde fastställa att ett fel ens fanns.
Sammanfattning
Avslutningsvis kan sägas att det sannolikt är du som ansvarar för felet, om det kan fastslås att det rör sig om ett dolt fel. Dock är det också du som utgångspunkt har rätt att avhjälpa problemet. Endast om en av de uppräknade undantagssituationerna föreligger eller om du tar oskäligt lång tid på dig, kan köparen kräva ersättning av dig för att hen själv avhjälpt felet.
Köparen har dock inte rätt till prisavdrag om avhjälpande skett. Om det nu föreligger ett dolt fel kan köparen dock alltid kräva skadestånd för vissa extra utgifter.
Jag hoppas att du fått svar på din fråga. Om du har några följdfrågor angående mitt svar kan du maila mig på Joel.Herrault@Lawline.se.
Med vänlig hälsning,
