Gränsen mellan gåva respektive köp av fastighet (huvudsaklighetsprincipen)
Hej . Tacksam för hjälp med följande situation.
Jag och min bror har ärvt ett hus efter vår mamma. Från år 2009 äger vi 50% vardera .Nu vill jag köpa ut min bror ur huset.
Taxeringsvärdet har höjts nu i juni 2015 till 3 675000. Det höjdes med 255000 kr från 3420000 kr.
Om vi ska göra en affär med taxeringsvärdet som grund hur ska vi räkna ut rätt pris ? rättvist pris. Och ska det
hur gör vi med vinstskatten? Om vi säljer huset gemensamt så får vi en väldigt hög vinstskatt eftersom vår mamma köpte huset för 147 000 kr år 1971. Ska min bror kompensera mig för den stora skatt som jag får ta över ? Han tycker att jag ska betala honom hälften av taxeringsvärdet av huset , och att han inte behöver betala skatt enl skatteverket regler om man säljer precis som taxeringsvärdet.
Jag känner mig osäker om det är rätt sätt att bestämma husets pris.
Är det bättre för min framtid om jag har gjort ett vanligt köp av huset så att jag kan få tillgodogöra mig det jag har betalat min bror som köpepris, om jag skulle sälja en gång i framtiden. ? För om det är en gåva så behåller jag min mammas inköps pris ?
Vad ska jag tänka på som vill ta över huset ?
Jag har haft två mäklare som värderar huset till 3500000 kr att starta en försäljning. då låg taxeringsvärdet på 3420000 kr i maj juni.
ex säljpris som jag kan tänka kan bli är 3600000 / 3700000 kr
Avdrag inköps pris 1470000 kr år 1971
andra förbättringsåtgärder 150000 kr som kan bli avdragsbara
tacksam för uträknings hjälp
Lawline svarar
Hej! Tack för att du valt att ställa din fråga till oss på Lawline!
Utgör förvärvet av din brors andel i fastigheten ett köp eller en gåva?
Avgörande betydelse för svaret på din fråga är om ett eventuellt förvärv av din brors andel i fastigheten ska ses som ett köp eller som en gåva. Om förvärvet ses som en gåva kommer du att få ta över din brors kapitalvinstskatt för hans del i fastigheten samt, vid beräkningen av eventuell kapitalvinstskatt på en framtida försäljning av fastigheten, inte kunna tillgodoräkna dig den ersättning som du betalat honom för hans andel. Om förvärvet däremot ses som ett köp kommer din bror att få betala kapitalvinstskatt på försäljningen av andelen till dig varmed du, vid beräkningen av den kapitalvinstskatt du ska betala då du sedermera säljer fastigheten, kan tillgodoräkna dig det du betalat till din bror som ersättning. Jag kommer att utveckla detta längre ned i mitt svar.
Vad gäller vinstskatt så tillämpas vid överlåtelser av fastigheter den så kallade huvudsaklighetsprincipen. Enligt denna princip anses hela överlåtelsen utgöra en gåva om fastighetens taxeringsvärde vid tidpunkten för överlåtelsen (i ert fall, då det rör sig om en fastighetsandel, den delen av taxeringsvärdet som motsvarar andelen, det vill säga halva fastighetens taxeringsvärde) motsvarar eller överstiger ersättningens värde, se Högsta förvaltningsdomstolens resonemang i rättsfallet RÅ81 1:29. Till detta krävs att det finns ett bakomliggande gåvosyfte med överlåtelsen av fastigheten, se Högsta förvaltningsdomstolens resonemang i rättsfallet RÅ83 1:34. Ett sådant syfte presumeras ofta föreligga om transaktionen skett mellan närstående, exempelvis mellan två syskon, se Högsta förvaltningsdomstolens resonemang i rättsfallet RÅ 1989 ref. 21.
I ert fall skulle ett förvärv av din brors andel i fastigheten med en ersättning till din bror motsvarande andelens taxeringsvärde kapitalvinstskatterättsligt anses utgöra ett köp och inte en gåva. Detta då ersättningen för din brors andel i fastigheten inte understiger andelens taxeringsvärde.
---
Huvudfrågan:
Till vilket pris som din bror ska överlåta sin andel i fastigheten till dig för är en fråga som du och din bror måste göra upp om.
Din bror har dock en poäng i det att en fastighets taxeringsvärde generellt sätt anses vara lägre än fastighetens marknadsvärde (grovt räknat brukar taxeringsvärdet anses motsvara ca tre fjärdedelar av marknadsvärdet. Avvikelser kan dock förekomma.).
Om du och din bror använder er av fastighetens taxeringsvärde för att prissätta din brors andel i fastigheten (det vill säga din brors andel anses värd halva fastighetens taxeringsvärde), så innebär detta att din brors andel med stor sannolikhet prissätts till ett lägre värde än andelens marknadsvärde, det vill säga det värde som din bror skulle kunna få ut om han sålde sin andel i fastigheten på vanligt sätt på den öppna marknaden.
Exempel: Fastigheten har, såsom du nämnt, ett taxeringsvärde på 3 675 000 kr. Om vi utgår från att fastighetens taxeringsvärde motsvarar 75 % av fastighetens marknadsvärde skulle detta innebära att fastighetens totala marknadsvärde är 4 900 000 kr, varmed vardera hälftenandel i fastigheten skulle anses ha ett marknadsvärde om 4 900 000 / 2 = 2 450 000 kr. Om din bror då endast får halva taxeringsvärdet som ersättning (3 675 000 / 2 = 1 837 500 kr) skulle du då således, förutsatt att fastighetens marknadsvärde verkligen är 4 900 000 kr, göra en eventuell framtida vinst på 612 500 kr på affären.
Om du och din bror, vid uppgörelsen mellan er, värderar din brors andel i fastigheten med beaktande av fastighetens taxeringsvärde, kan det därför vara skäligt att din bror slipper ersätta dig för den kapitalvinstskatt som du kommer att få betala vid en eventuell försäljning av fastigheten i framtiden. Ett annat upplägg skulle nämligen, då förvärvet av din brors andel av fastigheten ses som ett köp, inte bara innebära att din bror eventuellt gör en förlustaffär på försäljningen av fastigheten (då marknadsvärdet på fastigheten förmodligen är högre än fastighetens taxeringsvärde), utan han skulle dessutom behöva betala vinstskatt inte bara på sin försäljning till dig utan även behöva ersätta dig för den vinstskatt du senare får betala då du säljer fastigheten. Din bror skulle således komma att bli beskattad två gånger för samma affär.
Såsom du nämnt ska, då du och din bror ärvt fastigheten, din mors inköpspris användas vid beräkningen av hur stor vinstskatt som ska betalas vid en eventuell försäljning av fastigheten, se 44 kapitlet 21 § Inkomstskattelagen. Då du endast äger 50 % av fastigheten får du dock endast tillgodoräkna dig hälften av din mors inköpspris. Då du i din fråga skrivit två olika belopp för din mors inköpspris (147 000 respektive 1 470 000 kr) utgår jag, med tanke på att fastigheten införskaffades 1971, från det lägre priset (147 000 kr). Mot denna bakgrund kan du således dra av 147 000 kr = 73 500 kr från skatteunderlaget på kapitalvinsten.
Till detta ska också läggas förbättringsåtgärdskostnaderna om 150 000 kr (som jag utgår från att det är du som har bekostat. Om det istället är din mor som bekostat dessa ska, likt din mors inköpspris, dessa kostnader fördelas hälften vardera till dig och din bror då ni äger hälften var av fastigheten, det vill säga du kan då dra av 75 000 kr från skatteunderlaget på kapitalvinsten).
Då du anses köpa din brors andel i fastigheten kan du dock, utöver nyss nämna avdrag, det vill säga din mors inköpspris och de avdragsgilla förbättringskostnaderna, vid beräkningen av den kapitalvinstskatt du ska betala vid en eventuell försäljning, även tillgodoräkna dig den betalning du gjorde för att köpa ut din bror. Om du således betalat din bror en ersättning motsvarande taxeringsvärdet för hans andel i fastigheten kan du således, vid beräkning av eventuell kapitalvinstskatt vid en framtida försäljning av fastigheten, dra av denna summa från skatteunderlaget, det vill säga 3 675 000 / 2 = 1 837 500 kr.
Sammantaget skulle du således ha rätt att, vid en framtida försäljning av fastigheten, från den vinst som du beräknar kapitalvinstbeskattning på, dra av 73 500 + 150 000 (förutsatt att det är du som stått för förbättringsåtgärderna, annars 75 000) + 1 837 500 = 2 061 000 kr.
Mot denna bakgrund kan således konstateras att, även om din bror slipper att kompensera dig för den kapitalvinstskatt du i framtiden kan få betala, du är den stora vinnaren i affären. Detta då förvärvet av din brors andel i fastigheten kapitalvinstmässigt ses som ett köp. Då jag inte vet fastighetens exakta marknadsvärde är det dock svårt för mig att avgöra exakt hur mycket du tjänar på affären. Om marknadsvärdet ligger nästintill taxeringsvärdet (vilket dock är ovanligt, då marknadsvärdet oftast är högre än taxeringsvärdet) bör dock affären vara balanserad för er båda.
Om du likväl skulle vilja jämna ut affären så att din bror får en bättre sits kan detta åstadkommas genom att din bror får mindre betalt för sin andel i fastigheten än hälften av fastighetens taxeringsvärde. Förvärvet av din brors andel i fastigheten ses då som en gåva.
Detta scenario medför dock att du blir skattskyldig för den kapitalvinstskatt som din bror varit skyldig att erlägga på ersättningen som han fått av dig för andelen. Därtill kan du inte, såsom avdrag från skatteunderlaget vid en framtida försäljning av fastigheten, tillgodoräkna dig ersättningen som du betalt din bror för dennes andel. Istället övertar du din brors avdragsrättigheter (hälften av din mors inköpspris samt, om det var din mor som utförde förbättringsåtgärderna, hälften av dessa kostnader).
För att du inte ska göra en stor förlust på affären krävs då således att ersättningen till din bror anpassas så att den ökade skattebördan som du får respektive den skattelättnad som din bror får motsvaras av en skälig prissänkning av ersättningen till din bror för hans andel i fastigheten . En sådan beräkning är dock komplicerad, speciellt då jag inte vet det exakta marknadsvärdet på fastigheten och då det är svårt att säga hur pass högt marknadsvärdet kommer att vara under de kommande åren.
Därtill skulle eventuell stämpelskatt behöva tas med i beräkningen. Om ersättningen för en fastighet understiger 85 % av fastighetens taxeringsvärde året före det år då lagfart beviljas på förvärvet (eller, i ert fall, om ersättningen understiger 85 % av taxeringsvärdet på din brors andel i fastigheten året före det år som du beviljats lagfart på din brors andel i fastigheten) anses överlåtelsen stämpelskatterättsligt utgöra en gåva, varför endast en expeditionsavgift om 825 kr utgår. Om ersättningen motsvarar eller överstiger 85 % av taxeringsvärdet året innan lagfart beviljades ska dock, utöver expeditionsavgiften, även en skatt betalas motsvarande 1,5 % av det högsta av ersättningen för fastigheten (i ert fall fastighetsandelen) eller fastighetens taxeringsvärde året innan det år då lagfört beviljades (i ert fall taxeringsvärdet för din brors andel i fastigheten året innan det år då du beviljats lagfart på andelen), se 5 och 9 §§ Stämpelskattelagen.
Det finns således en risk för att du kan komma att behöva betala såväl den kapitalvinstskatt som belöper på din brors andel som stämpelskatt på denna andel. Detta då ersättningen för fastighetsandelen kan understiga taxeringsvärdet men likväl överstiga 85 % av taxeringsvärdet. Detta skulle då, beroende på hur ni ser på saken, eventuellt behöva räknas med då ersättningen till din bror för hans andel i fastigheten beräknas.
Att få en sådan beräkning med så många parametrar helt rättvis är mycket svår.
Om din bror således är nöjd med att du betalar honom en ersättning motsvarande hans andels taxeringsvärde alternativt att du ger honom en ersättning strax över detta värde är detta således det enklaste för er båda.
Jag hoppas att jag har besvarat dina frågor. Om du har några ytterligare funderingar kring dina frågor är du alltid välkommen att höra av dig till mig.
Med vänlig hälsning
