Grannen har nyttjanderätt till en väg som går över min tomt trots att dennes fastighet kan nås via en annan väg - Kan jag få vägrätten upphävd?
Hej vi har en väg i vår trädgård som vår granne använder sedan länge för att komma till deras hus. Det finns inget official eller avtals servitut på vägen och dessutom har de nu en egen väg till allmänna vägen sedan några år. Vi vill gärna bygga staket runt vår trädgård och därför avsluta vägen. Vi kontaktade lantmäteriet och de skrev till oss att 'grannens mark har bildad genom en avstyckning 1930 och har rätt till nödig väg, enligt bifogad handling.' Betyder det att de MÅSTE använda vår väg? Även när de har egen väg nu? Tyvärr har vi ingen möjlighet att prata med grannen. De vill fortsätta att använda båda väggarna och säger att vi kan inte ändra detta. Men är det verkligen sant? Eller kan vi göra någon ting så vi kan få vår trädgård tillbaka? Vi kan skicka bilder om det behövs. Tack på förhand för hjälpen Frank och Jolanda Adema
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Jag tolkar ditt ärende enligt följande. Genom ett drygt 90 år gammalt avstyckningsbeslut beviljades styckningslotten (grannfastigheten) rätt till nödig (nödvändig, erforderlig) väg, vilken går över din tomt. Sedan några år tillbaka når emellertid grannen den allmänna vägen genom en egen anlagd väg varför du menar att det kan ifrågasättas huruvida din granne verkligen är behov av den ursprungliga vägen som idag belastar din fastighet. Ett servitut på frivillig väg träffades aldrig mellan de tidigare fastighetsägarna och något officialservitut på vägen föreligger inte heller. Det sistnämnda framstår dock som något förbryllande eftersom det i samband med en fastighetsbildningsåtgärd (exempelvis i form av en avstyckning) brukar beslutas om bildandet av ett officialservitut när behov av sådant infinner sig till följd av lantmäteriförrättningen. I synnerhet när det objektivt sett framstår som nödvändigt för någon av de nybildade fastigheternas funktion och/eller ändamålsenliga användning. Oavsett vilket skulle du vilja få den ifrågavarande nyttjanderätten upphävd varför du undrar vad som gäller i det här avseendet. Och den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av din fråga är fastighetsbildningslagen (FBL).
Du uppger att kontakt har tagits med Lantmäteriet, men hur och på vilket sätt det skedde är för mig ovisst. Men utifrån din ärendebeskrivning misstänker jag att du och din partner bara efterhörde hur det egentligen låg till, det vill säga endast gjorde en generell förfrågan för att kunna utröna vad som ligger till grund för den nuvarande nyttjanderätten. Det handlade således inte någon formell ansökan om påbörjandet av en fastighetsreglering, vilket för övrigt är det som förmodligen måste till i det här fallet. I 3 kap. 1 § 1 st. FBL sägs bland annat att fastighetsbildning ska ske så att varje fastighet som nybildas eller ombildas blir med hänsyn till belägenhet, omfång och övriga förutsättningar varaktigt lämpad för sitt ändamål. Härvid ska särskilt beaktas att fastigheten får en lämplig utformning och tillgång till behövliga vägar utanför sitt område. Det nu sagda torde vara den rättsliga förklaringen till varför grannfastigheten från början (genom den gamla jorddelningslagen från 1926) gavs rätt att, för att använda ett något ålderdomligt uttryckssätt, "begagna nödig väg" efter avstyckningen och då över den fastighet som idag ägs av dig och din partner. Låt vara att din grannes nyttjanderätt finns upptagen i lantmätarens avstyckningshandlingar, men att denna inte har manifesterats på något annat sätt, typ genom bildandet av ett officialservitut, är enligt mitt förmenande som sagt något egendomligt.
Trots det ovan anförda kommer jag nedan att redogöra för vad som gäller vid upphävande av ett officialservitut eftersom de här principerna (argumenten) borde kunna göras gällande även i ditt fall. Situationen är ju i praktiken tämligen snarlik, eller nästintill identisk med, en upplåtelse genom ett servitut och i det här fallet ett officialservitut då avtalsservitut, till skillnad från den förstnämnda varianten, uppstår på frivillig väg och inte genom ett myndighetsbeslut.
Utgångspunkten är att ett servitut inte kan sägas upp eftersom servitutet enligt lagstiftaren är tänkt att gälla obegränsat i tiden. Utan inblandning av en myndighet fordrar därför en uppsägning i princip en överenskommelse mellan avtalsparterna (fastighetsägarna). Men med inblandning av en myndighet, Lantmäteriet, och då genom en så kallad fastighetsreglering kan ett servitut ändras eller upphävas. För att så ska kunna ske krävs att servitutet hindrar ett ändamålsenligt nyttjande av den tjänande fastigheten (din fastighet) eller dess användning i enlighet med detaljplan eller områdesbestämmelser och att olägenheten kan undanröjas genom ändringen, 7 kap. 4 § 1 st. FBL. Kan olägenheten inte undanröjas genom ändring får servitutet upphävas, 7 kap. 5 § 1 st. FBL. Vidare kan ändrade förhållanden som har inträffat efter servitutets tillkomst leda till en justering om det skulle innebära en väsentlig fördel för någon av parterna, såväl den tjänande fastighetens ägare som ägaren till den härskande fastigheten, utan att det medför olägenhet av betydelse, 7 kap. 4 § 2 st. FBL. Det är också möjligt att upphäva ett servitut om det på grund av ändrade förhållanden inte längre behövs av den härskande fastigheten eller om nyttan av servitutet är ringa i jämförelse med belastningen på den tjänande fastigheten (7 kap. 5 § 2 st. FBL). Detsamma gäller, om servitutet under avsevärd tid ej utövats och omständigheterna är sådana att det måste anses övergivet. Härutöver får även ett servitut ändras eller upphävas efter överenskommelse mellan fastighetsägarna, 7 kap. 8 § FBL, men såvitt jag förstår är detta inte möjligt i det här fallet.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Sammantaget och som svar på dina faktiska frågor kan följande anföras. Nej, din granne måste naturligtvis inte använda vägen över din fastighet bara för att denne till dags dato råkar besitta en rätt till "nödig väg". Grannen har endast en sådan möjlighet och varför han eller hon verkar så mån om att få behålla nyttjanderätten till vägen nu när åtkomst till fastigheten är möjliggjord genom en annan väg kan jag inte svara på. Men utifrån förutsättningarna i ditt ärende och givet vad jag vet i nuläget är det min bedömning att du (ni), genom en analogi till bestämmelserna om upphävande av servitut, inför Lantmäteriet borde kunna åberopa regeln i 7 kap. 5 § 2 st. FBL och där argumentera för att nyttjanderätten till vägen på grund av ändrade förhållanden inte längre är behövlig för grannen eller att nyttan av dennes rätt i vart fall är ringa i jämförelse med belastningen på din fastighet. I synnerhet med tanke på existensen av den nya vägen varför det likaledes borde gå att påvisa att ett upphävande inte heller skulle medföra någon olägenhet av betydelse. Och det är just hos Lantmäteriet som första instans som den här processen måste initieras (genom ansökan om en fastighetsreglering) och då förhoppningsvis med lantmätarens hjälp kunna få till ett tvångsmässigt beslut till förmån för dig om upphörande av grannens nyttjanderätt till vägen. Ärendet måste således hänskjutas till samma myndighet som ursprungligen fattade beslut om avstyckningen och "rätten till nödig väg". Ett beslut som eventuellt skulle gå dig emot kan du sedan få överprövat av en domstol.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.
Vi kan givetvis vara dig behjälplig inför en kommande process hos Lantmäteriet och/eller i domstol. Om så önskas är du som sagt varmt välkommen att återkomma till mig för mer information om pris och annat dylikt.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
