Ge bort eller sälja del av fastighet till sonen, vilka regler gäller och vilka effekter får det?

FRÅGA
Har år 2000 ärvt en sommar fastighet från mina föräldrar ( värderad till ca 150.000:-) o och där jag gav vår son 1/2 fastigheten som gåva mot vederlag och också 1/4 som gåva till min man så att min man och jag alltså tillsammans blev ägare till 1/2 fastighetenVi beslutade då att bygga ett nytt fritidshus tillsammans där vi bekostade 1/2 var av byggnads och anläggningskostnaderna och sonen hälftenNågra år senare fick vår son 1/4 av vår andel som gåva och står nu som ägare till 3/4 av fastigheten.Vår dotter kompenserades samtidigt med penninggåva till motsvarande värde.( pengar att användas för lägenhetsinköp STH )Min man och jag planerar nu att sälja vår gemensamma 1/4 t( dvs1/8 var) till honom så han därmed blir ägare till hela fastigheten.Förstår att viss realisationsvinst då uppstår. Hur beräknas denna på bästa sätt? Kan denna del 1/4 i stället ges till honom som gåva mot vederlag? Vilka regler gäller i så fallTacksam för snart svar
SVAR

Hej och tack för att du riktar din fundering till oss på Lawline.

Sammanfattat svar:
Om du säljer till honom för lägre än taxeringspriset så räknas det hela som en gåva, då betalar inte ni skatt för eventuell kapitalvinst vid försäljningen. Eventuellt gör det dock att sonen får betala pengar som han sedan inte får använda i anskaffningskostnaden för att beräkna sin egen kapitalvinst så det kan bli så att han gör en liten skattemässig förlust på att köpa en gåva...
Hur kapitalvinsten beräknas hänvisar jag denna gången till skatteverkets pedagogiska förklaring som finns länkad längre ner.


Utredning:
När det gäller gåvor så är ju detta skattefritt som huvudregel. Inkomstskattelagen 8:2.
Anledningen till att gåvor är skattefria beror på att den som får gåvan helt enkelt inträder i gåvogivarens ställe. IL 44:21 (paragrafen har hamnat konstigt mitt i 44:20).
När man ger bort något som ökat i värde, vilket oftast är fallet gällande fastigheter, så ger man alltså även bort en skatteskuld som ligger i värdeökningen.
Det här skapar självfallet inget problem eftersom den som tar över skulden också har fått en gåva...

Specialfall av gåvor när det gäller fastigheter:
En gåva mot vederlag är egentligen inte en gåva. Det är ju ett byte av tillgångar och är därmed ett köp.
Lustigt nog kan man ändå ur skattesynpunkt faktiskt betala pengar för en fastighet och ändå få den som en gåva...
Anledningen till det är huvudsaklighetsprincipen.
Huvudsaklighetsprincipen innebär att om man säljer en fastighet till en köpeskilling som är lägre än taxeringsvärdet för fastigheten. Det betraktas då som en gåva.
Och gåvor är det ju inte skatt på.

Det här medför alltså en fördel i dagsläget, eftersom säljaren då slipper betala skatt. Men i praktiken så medför det en nackdel för köparen. Jag kan visa med ett exempel.

Exempel på skillnader mellan att ge bort fastighet och sälja den billigt så den blir gåva:
Vi ponerar att A ska sälja sin fastighet till B.
Fastigheten har ett taxeringsvärde på 600 000 kr och ett marknadsvärde på 800 000 kr. A har en gång i tiden köpt fastigheten för 400 000 kr.
Om A ger bort fastigheten till B när fastigheten är värd 700 000 så kommer B att träda in i A's ställe. B kommer alltså inte att betala en krona för fastigheten och vid en senare försäljning så kommer B att ha en kapitalvinst på (800 000 - 400 000 =) 400 000 kr. Total skatt på det blir 88 000 kr. B har alltså i praktiken fått en gåva av A som var värd 800 000 kr - skatten = 712 000 kr.

Om B istället hade köpt fastigheten från A så kommer A att vid försäljningen betala en skatt på (700 000 - 400 000=) 300 000 x 22 % = 66 000 kr.
Om B säljer fastigheten vid samma tidpunkt som ovan så kommer B ha en anskaffningsutgift på 700 000 och en försäljningsintäkt på 800 000 kr.
B kommer då att få betala 22 000 kr i skatt. Samma som ovan.

Vad händer då om B köper fastigheten för 500 000 av A när taxeringsvärdet är 600 000? Eftersom det hela betraktas som en gåva så ska inte A betala någon skatt alls på försäljningen. Här skulle A egentligen fått betala 22 000 kr i skatt. Men det slipper A.
Problemet blir dock att eftersom B har betalat för en "gåva" så ska han använda anskaffningsutgiften som A hade för fastigheten, 400 000 kr, trots att B alltså betalat 500 000 kr.
Det innebär vid försäljningen att B får 800 000 och anses ha gjort en kapitalvinst på 400 000 och får betala 88 000 kr i skatt, trots att han egentligen betalat 100 000 kr mer.
B gör här en skattemässig förlust på 22 000 eftersom B straffas och får betala skatt för en kapitalvinst på 100 000.
B betalar alltså för en gåva, och han måste sedan skatta som om han fått gåvan gratis.

I mitt exempel så blir det inte särskilt stor skillnad. Men eftersom du ärvt fastigheten så kommer alltså sonens anskaffningsutgift istället att vara dina föräldrars anskaffningsutgift. (Denna får justeras upp med exempelvis kostnaderna för att bygga hus osv.)

Hur realisationsvinst beräknas:
För att beräkna realisationsvinster så tar man köpeskillingen - förbättringskostnader - anskaffningskostnad = kapitalvinst.
Mitt svar har redan blivit långt och jag hänvisar därför till Skatteverkets anvisningar för att enklare se vilka förbättringskostnader och andra kostnader som man får göra avdrag för när man beräknar sin kapitalvinst. Se här för utförligare förklaringar.
Kapitalvinsten beskattas sedan till tjugotvå trettiodelar. Åtta trettiodelar är skattefria egentligen. De tjugotvå trettiodelarna beskattas med 30 %. Effektivt innebär det dock att hela försäljningen beskattas med 22 % varför man populärt säger att fastighetsskatten är 22 %.

Sammanfattningsvis:
Huvudpoängen i min mer eller mindre pedagogiska framställning är iallafall att om sonen får fastighetsandelen som gåva skattemässigt mot en ersättning som understiger taxeringsvärdet så gör egentligen han en förlust eftersom han fick betala 100 000 kr som han sedan inte får tillgodoräkna sig vid beräkningen av hans kapitalvinst vid försäljningen.

Nu kan det självklart ändå vara fördelaktigt att göra den här typen av gåva mot ersättning med stöd av huvudsaklighetsprincipen. Beroende på vilka siffror man har i olika fall så kan det ju ibland bli fördelaktigt för alla parter. Om sonen exempelvis i mitt exempel betalar 300 000 kr så gör han i praktiken ingen skatteförlust eftersom han då inte betalar mer än vad anskaffningskostnaden var för A. (400 000kr)

Realisationsvinst uppstår även för de olika andelarna. Det är inte så att realisationsvinst uppstår först när han blir ägare av hela fastigheten. Så att han nu får hela fastigheten påverkar inte ur skattehänseende. Mitt exempel skulle även stämma om han fick halva fastigheten och sålde den vidare.

Om du behöver mer hjälp:
Om du behöver hjälp med exempelvis att upprätta avtal eller biträde vid tvist så kan jag rekommendera Lawlines Juristbyrå. Du kan kontakta mig på Jonas.Lind@lawline.se så ordnar vi med offert.

Med vänliga hälsningar,

Jonas P. Lind
Du är välkomna att boka en erfaren jurist för fortsatt juridisk rådgivning genom att skicka en kostnadsfri bokningsförfrågan till Lawlines Juristbyrå här.
Våra jurister på Lawline Juristbyrå erbjuder rådgivning inom en rad olika områden och hjälper dig i ditt specifika ärende utifrån ditt behov.
Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom Försäljning av fastighet (248)
2021-06-14 Utgår man från inköpspriset eller nuvarande marknadspriset vid beräkning av kapitalvinst när det gäller gåva?
2021-05-24 Överlåta lägenhet via gåva eller till underpris?
2021-04-30 Var kan man hitta en fastighets anskaffningsvärde?
2021-04-30 Lösa ut syskon ur ärvd fastighet.

Alla besvarade frågor (94568)