Gåvoöverlåtelse av fastighet med hembudsklausul
Jag avser upprätta ett gåvobrev och ge bort mina två fastigheter. Ett till vardera barn. Jag ska ha med hembudsklausul, så fastigheterna stannar inom släkten. Kan jag i gåvobrevet skriva till vilket pris fastigheterna ska säljas för. Exempelvis taxeringsvärde plus 30%?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga som att du undrar om du i ditt gåvobrev kan bestämma vilket återköpspris som ska gälla vid ett eventuellt utnyttjande av hembudsklausulen som du avser att upprätta.
För att besvara din fråga kommer jag använda mig av Jordabalkens (JB) regler som bland annat reglerar olika typer av överlåtelser av fastigheter. Jag kommer först redogöra för formkraven som uppställs vid gåvoöverlåtelse av fastighet och sedan kommer jag besvara din primära fråga.
Formkrav vid gåva av fastighet
Överlåtelse av fastigheter omgärdas av en rad tvingande regler sett till form och tillvägagångssätt. Vad som gäller för att en överlåtelse ska vara bindande vid försäljning av fast egendom gäller också i stor utsträckning vid gåva, varför jag kommer gå igenom kraven försäljning för att förklara hur bundenhet uppstår (4 kap. 29 § JB).
För det första ska avtalet vara skriftligen upprättat. För det andra ska det vara underskrivet av alla berörda parter. Det ska även framgå genom avtalet tydligt vilken fastighet som avses, samt en viljeförklaring att den ska överlåtas. Om detta inte finns med i avtalet, eller gåvobrevet i ditt fall, är överlåtelsen ogiltig och därmed inte bindande för parterna (4 kap. 1 § JB).
Vidare framgår att ett avtalsvillkor som inskränker köparens/gåvotagarens rättighet att överlåta fastigheten måste finnas med i köpehandlingen/gåvobrevet för att förbehållet inte ska ogiltigförklaras (4 kap. 3 § JB). I och med detta måste du vara noga med att tydligt ange villkoren för hembudsklausulen för att den ska vara bindande.
Är dessa krav uppfyllda som jag redogjort för så är överlåtelsen bindande mellan gåvogivare och gåvotagare. För att se till att hembudsklausulen även gäller för utomstående så ska klausulen antecknas när gåvotagaren söker lagfart (20 kap. 14 § JB). Lagfart förklaras vilande om signeringen av gåvobrevet inte bevittnats av två personer (20 kap. 7 § JB). Detta innebär dock bara att inskrivningen tar längre tid då överlåtaren kommer ges tid att väcka talan i domstol, då överlåtelsen kan ha gått till på fel sätt. Om överlåtaren inte väcker talan inom utsatt tid kommer lagfarten att tas upp igen för prövning (20 kap. 8 § JB). Om ni vill att lagfart ska gå igenom snabbare, så får ni se till att be två personer vittna vid undertecknandet helt enkelt.
När lagfart har godkänts är gåvogivaren skyddad mot utomstående som därmed inte kan vara i god tro om att fastigheten inte får överlåtas, vilket såklart är ett bra skydd som bör tas på beaktas.
Hembudsförbehåll tillåtet vid gåva
Enligt praxis har hembudsförbehåll ingen verkan vid försäljning av en fastighet. Annorlunda är det däremot vid en gåvoöverlåtelse där hembudsförbehåll har accepterats av Högsta domstolen (NJA 1981 s. 897).
Pris i hembudsklausul
Generellt så är ett införande av en hembudsklausul ett slags erbjudande som sedan ska undertecknas och därmed godkännas av alla parter. Man skulle därmed kunna säga att det som accepteras av parterna sedan ska följas. Det uppställs med andra ord inga klara krav på vilket pris som ska gälla vid aktiveringen av en hembudsklausul. Det vanligaste är dock att det görs så lågt som möjligt, t.ex. till taxeringsvärdet, för att de som berörs av klausulen enligt gåvobrevet ska kunna ha möjligheten att köpa tillbaka fastigheten.
Sammanfattning
Sammanfattningsvis uppställs en rad krav för att en hembudsklausul ska vara giltig vid en överlåtelse av fastighet genom gåva. Följs dessa krav är såväl hembudsklausulen som gåvan giltig och bindande. För att göra hembudsklausulen bindande även för utomstående ska villkoren antecknas i lagfartsansökan. På så vis försätter man en potentiell utomstående köpare i ond tro. Vad gäller priset i hembudsklausulen, så bestäms detta av parterna.
Hoppas du fick svar på din fråga!
Med vänliga hälsningar,
