Gåva av fastighet och skatt på värdeökningen
Hej.
Min sambos mormor står inför valet att sälja av sitt hus och flytta till äldreboende.
Det är mer eller mindre bestämt att jag och min sambo då skall köpa huset av henne och flytta dit när det blir tomt.
Sambons mormor tycker däremot att priserna är så "fasans dyra" just nu så hon skulle vilja sälja det till oss för än så billig summa som möjligt.
Taxeringsvärdet på radhuset ligger på 4,109mkr och hon vill inte göra några värdering med hjälp av mäklare för att slippa bli tvingad till sälja huset till oss för mer än vad hon måste.
Så för att slippa ta över hennes vinstskatt om vi någongång säljer huset och för att hon ska slippa betala vinstskatt när hon säljer till oss, hur kan vi då räkna ut för vilket pris hon ska sälja huset för till oss?
Mvh Mattias
Lawline svarar
Hej Mattias!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Så som jag förstår din fråga undrar du dels hur din sambos mormor kan sälja huset utan att behöva betala vinstskatt, dels hur ni kan slippa ta över den latenta skatt som kan belasta huset när ni tar över det. Svaret på din fråga finns att hitta i inkomstskattelagen (IL).
För det första är det inte möjligt att ordna försäljningen på så sätt att ni slipper ta över mormors latenta skatteskuld. Antingen så betalar er mormor skatt på vinsten hon gör på försäljningen till er, eller så betalar ni, när ni säljer fastigheten, skatt på hela den värdestegring som skett från det att mormor förvärvade fastigheten.
Jag kommer först gå igenom hur ni ska lägga upp försäljningen så att mormor slipper betala vinstskatt när hon säljer fastigheten till er. Efter det kommer jag med ett räkneexempel jämföra den situationen med en situation där hon får betala vinstskatt vid försäljningen till er.
Mormors beskattning vid försäljning till er
Om man gör vinst när man säljer en fastighet så kallas det för kapitalvinst. Kapitalvinst ska betalas på vinst eller förlust som görs vid avyttring av tillgångar (41 kap. 2 § IL). Något förenklat kan sägas att begreppet "avyttring" omfattar försäljning men inte gåvor (44 kap. 3 § IL). Detta betyder att om mormor ger fastigheten till er så behöver hon inte betala skatt på den ersättning hon får från er, eftersom hon inte har avyttrat fastigheten. Men när föreligger en gåva?
Att ge bort fastigheter
För att avgöra om en överlåtelse av fastighet är en gåva eller en avyttring används huvudsaklighetsprincipen. Denna innebär att hela överlåtelsen behandlas som en gåva om överlåtelsen i huvudsak kan klassas som en gåva. För att avgöra detta jämför man det belopp ni betalar till mormor med fastighetens taxeringsvärde. För ert fall innebär detta att om ni betalar mindre än 4,109 mkr till mormor så kommer transaktionen att klassas som en gåva och mormor kommer inte behöva betala någon skatt på det ni betalar till henne. Jag skulle rekommendera att lägga er något under taxeringsvärdet för att vara helt säkra på att Skatteverket bedömer överlåtelsen som en gåva. Viktigt att tänka på är att om ni tar över inteckningar som belastar fastigheten så ska dessa räknas med i ersättningen.
Konsekvenser av att ta emot en fastighet som gåva
När man tar emot en gåva så tar man över gåvogivarens skattemässiga position (44 kap. 21 § IL). Detta kallas för kontinuitetsprincipen. Principen innebär att när ni i framtiden avyttrar fastigheten så kommer ni beskattas för såväl den värdestegring som skett under mormors innehavstid som den som skett under er innehavstid. Det är inte möjligt att undvika att beskatta den värdestegring som skett under mormors innehavstid.
Två räkneexempel
Exempel 1 (mormor ger er fastigheten i gåva)
Vi säger att mormor betalade 1 mkr när hon ursprungligen förvärvade fastigheten. Hon säljer den till er för 3 mkr. Utöver dessa 3 mkr tar ni även över skulder som finns på fastigheten till ett sammanlagt värde av 500 000 kr. Ni har då sammanlagt betalat 3,5 mkr för fastigheten. Eftersom detta belopp är mindre än taxeringsvärdet så kommer överlåtelsen att klassas som en gåva och mormor behöver inte betala någon skatt på det belopp ni betalar till henne.
Du och din sambo säljer sedan, några år in i framtiden, fastigheten för 8 mkr. Eftersom ni tagit emot fastigheten som gåva så har ni trätt in i mormors beskattningsposition. Ni har därför gjort en vinst på 7 mkr (ersättningen ni tagit emot minskad med mormors anskaffningsutgift, 44 kap. 13 § IL). Av den här vinsten på 7 mkr är tjugotvå trettiondelar (22/30) skattepliktigt (45 kap. 33 § IL). 22/30 av 7 mkr = 5 133 333. På 5 133 333 ska ni sedan betala 30% i skatt vilket blir 1 540 000 (65 kap. 7 § IL).
Exempel 2 (mormor avyttrar fastigheten till er)
Istället för att betala 3,5 mkr till mormor så betalar ni 5 mkr. Överlåtelsen är då att anse som en avyttring och mormor måste betala skatt på beloppet. Hon har gjort en vinst på 4 mkr (44 kap. 13 § IL). Av vinsten är tjugotvå trettiondelar (22/30) skattepliktig (45 kap. 33 § IL). 22/30 4 mkr = 2 933 333 kr. På detta betalar hon sedan 30% i skatt vilket blir 880 000 (65 kap. 7 § IL).
Du och din sambo säljer sedan, även i det här exemplet, fastigheten för 8 mkr. Eftersom ni inte tagit emot fastigheten som gåva så ska ni bara betala skatt på den värdestegring som skett under ert innehav, vilket i ert fall är 3 mkr (8 mkr minus 5 mkr). Av vinsten är tjugotvå trettiondelar (22/30) skattepliktig (45 kap. 33 § IL). 22/30 3 mkr = 2 200 000 kr. På detta betalar ni sedan 30% i skatt vilket blir 660 000 (65 kap. 7 § IL).
Om man lägger ihop de två beloppen som ska betalas i skatt så får man 1 540 000. Alltså samma belopp som ni själva skulle ha betalat i exempel 1.
Sammanfattning
Det finns alltså ingen möjlighet för både er och mormor att undvika skatten på värdeökningen som skett under mormors innehavstid. Antingen måste mormor betala den om hon säljer fastigheten till er för ett pris överstigande taxeringsvärdet, eller så måste ni betala den när ni i framtiden överlåter fastigheten.
In life, nothing is certain but death and taxes
- Benjamin Franklin
Jag hoppas du har fått svar på din fråga!
Vänliga hälsningar
