​Garderobsinredning - fast eller lös egendom?

2019-07-16 i Fastighet
FRÅGA
Hej,Jag har sålt min bostadsrätt som jag köpte ny för ca 2 år sedan. När jag köpte den ingick inga garderober i mitt sovrum. Jag gjorde då ett extra tillval på skjutdörrar som monterades innan min inflyttning. Jag har sedan satt upp Elfas förvaringssystem som endast sitter fast med en regel vid taket. Alla hyllplan, trådbackar osv hänger sedan löst på denna regel. Mina köpare hävdar att detta är fast egendom och jag hävdar att det är lös egendom pga det inte är fast monterat och inte gör någon åverkan på lägenheten vid nedmontering.Jag skulle behöva hjälp med ett praxis fall på detta. Är det något ni kan hjälpa mig med?
SVAR

Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. När det kommer till vad som ska ingå i ett fastighetsköp utgör Jordabalken (JB) tillämplig lagstiftning. I den mån köparen och säljaren inte har avtalat om något annat måste de rätta sig efter JBs bestämmelser.

Det du undrar över rör gränsdragningen mellan fast och lös egendom och för att ge ett svar på din fråga behöver man först och främst titta närmare på innebörden av det juridiska begreppet fast egendom.

Vad är fast egendom?

Fast egendom är jord som i sin tur är indelad i fastigheter, 1 kapitlet 1 § JB. Allt som inte är fast egendom är lös egendom. Till fast egendom hör även fastighetstillbehör, byggnadstillbehör och industritillbehör, 2 kapitlet 1-3 § JB.

Du undrar vad som gäller avseende ett förvaringssystem i en garderob. Här blir frågan om man kan räkna det som ett byggnadstillbehör, 2 kapitlet 1 § JB. För att man ska räkna en inredningsdetalj som ett byggnadstillbehör måste den vara ägnad för stadigvarande bruk för byggnaden eller vara en del av denna.

Vilka kriterier måste vara uppfyllda för att ett föremål ska vara ett byggnadstillbehör?

I ditt fall blir det fråga om garderobsinredningen är ägnad för stadigvarande bruk för fastigheten. Vad lagstiftaren menar med stadigvarande bruk är inte definierat i lagrummet förutom en kort exemplifierande lista med typiska byggnadstillbehör. Här finns inte garderober uppräknat, men det är däremot inte en uttömmande lista. T ex värme- och kylskåp är så typiska inredningsdetaljer i ett bostadshus att de utgör byggnadstillbehör.

Av förarbetena till JB framgår en allmän princip att föremålet med hänsyn till dess huvudsakliga användning ska framstå som en typisk inredningsdetalj och vara till nytta för den ägare som för tillfället nyttjar eller äger fastigheten. Vad man anser vara standardutrustning i en fastighet kan ändra sig i takt med den tekniska utvecklingen.

Som du mycket riktigt skriver måste man vända sig till praxis för att få ytterligare vägledning i hur man ska tolka lagrummet.

Exempel på tidigare rättsfall

NJA 1997 s 699 - en parabolantenn utgjorde ett byggnadstillbehör. I rättsfallet kom man fram till att en parabolantenn var ägnad för stadigvarande bruk då den var så vanligt förekommande att man bör kunna anta att i princip vilken ny ägare som helst har nytta av den.

NJA 1996 s 139 - en inbyggd diskmaskin utgjorde ett byggnadstillbehör då man kom fram till att den ingick i ett köks standardutrustning eftersom den var så vanligt förekommande och var därför ägnad för stadigvarande bruk. Fallet rörde även en centraldammsugare. Man ansåg att den inte utgjorde en typisk inredningsdetalj, men med hänsyn till fastighetens höga inredningsstandard kom man fram till att den ingick i byggnadens utrustning och var därför ägnad för stadigvarande bruk. Centraldammsugarens rörsystem var inbyggt i huset medan motorenheten var rörlig, trots det räknade man in båda delarna i husets byggnadstillbehör eftersom motorenheten var en nödvändig del av anläggningen.

Utgör garderoberna ett byggnadstillbehör?

Såvitt jag vet finns det inget rättsfall rörande sådana garderober som du undrar över, men mot bakgrund av rättsfallen ovan kan man konstatera att vid bedömningen av om något utgör ett byggnadstillbehör och är ägnat för stadigvarande bruk tar man bl a hänsyn till följande faktorer:

- föremålets fysiska samband med fastigheten, dvs om det är fast inmonterat eller rörligt
- om föremålet är en typisk inredningsdetalj som gemene man har i sitt hushåll

- den specifika fastighetens standard och utrustning

Jag tolkar det som att förvaringssystemet består av en regel vid taket och förvaringstillbehör som sitter fast på denna regel, men som är rörliga. Man brukar säga att det inte får innebära ett omfattande ombyggnadsarbete för att avskilja föremålet från fastigheten för att det ska vara ett byggnadstillbehör. Om man kan flytta garderoberna utan att det påverkar väggar, golv, lister eller liknande så utgör det antagligen lös egendom.

Min bedömning är att garderober som är fast inmonterade bör utgöra byggnadstillbehör. Garderober som inte är fast inmonterade bör utgöra lös egendom och är således inget byggnadstillbehör som ska ingå vid fastighetsköpet. Även om regeln är fast monterad i taket så kräver den inget omfattande ombyggnadsarbete för att ta ner den. Bedömningen skulle däremot kunna bli annorlunda i en fastighet som har en mycket hög inredningsstandard, jfr NJA 1996 s 139.

Om du har ytterligare frågor eller funderingar är du såklart alltid välkommen att kontakta oss på Lawline igen!

Vänliga hälsningar,

Lovisa Klein
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Fastighet (450)
2019-12-13 Ingår en paviljong i ett fastighetsköp?
2019-11-29 Köpa mark i Sverige utan svenskt medborgarskap?
2019-11-28 Kan en person bestämma allt som rör en fastighet som vi båda äger?
2019-11-20 Hur gör vi så att fastighetsköpet inte är att anse som förskott på arv?

Alla besvarade frågor (75550)