Går det att med giltig verkan i ett avtal ställa upp en förfogandebegränsning gällande ny ägares rätt att förfoga över en fastighet, efter att fastigheten redan överlåtits genom köp?
Hej, vi har genomfört en avstyckning av grannfastigheten till förmån för min son som direkt gränsar till min fastighet. Han har köpt tomten av grannen. Meningen var att min son skulle eller ska bygga eget hus där. Men allt känns lite tveksamt nu.. Lantmäteriförättningen är avslutad och vinner laga kraft den 26 mars, (alla handlingar är ännu ej inlämnade till inskrivningsmyndigheten).
Nu vill jag undvika att min son eller hans efterlevande säljer eller överlåter fastigheten till annan person utom vår familj eftersom den gränsar till min fastighet som gått i arv inom vår familj sedan 1840, alltså i många generationer. Hur gör jag? Kan jag skriva ett avtal där min son förbinder sig att ej sälja, överlåta eller hyra ut fastigheten utan att först fråga oss andra i familjen, sk. "hembud"?
Med vänliga hälsningar
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Din fråga aktualiserar främst den rättsliga frågan om huruvida det är möjligt att i en sådan här situation sätta förfogandebegränsningar på en fastighet.
Kortfattat är mitt svar dock att nej, tyvärr går det högst sannolikt inte att sätta dylika förfogandebegränsningar på din sons (samt hans arvingars) fastighet.
Detta följer av anledningar som jag i det följande ska gå in på närmare.
Benefika förvärv
För det första måste det röra sig om ett så kallat benefikt förvärv för att en förfogandebegränsning som t.ex. en förköpsklausul (i detta sammanhang samma sak som hembudsklausul) ska få effekt. Med benefikt förvärv menas att din son måste ha fått fastigheten utan vederlag eller för vederlag som understigit fastighetens värde så pass mycket att den i sin helhet skulle kunna ses som en gåva. Också om han hade fått den genom t.ex. testamente hade det rört sig om ett benefikt förvärv.
I detta fall har dock din son, såsom jag förstår det, köpt fastigheten. Eftersom att det då saknas ett gåvosyfte rör det sig inte om ett benefikt förvärv och det går därmed, tyvärr inte, att sätta förfogandebegränsningar på hans fastighet.
Att det måste röra sig om ett benefikt förvärv har högsta domstolen uttalat i flera rättsfall. I fallet NJA 1984 s. 673 uttalades följande.
"Avtalsbestämmelser om förköpsrätt till fast egendom ansågs enligt äldre rätt i princip vara ogiltiga […]. Gällande rätts ståndpunkt måste också antas vara att avtal om förköpsrätt till fast egendom inte kan ingås med bindande verkan i samband med köp […]."
Därefter uttalas att dylika förfogandebegränsningar dock har giltighet, då det rör sig om benefika transaktioner såsom gåvor. Detta har fastslagits i fallet NJA 1981 s. 897.
Förfogandebegränsningen
Förutom att det måste röra sig om en benefik transaktion krävs ytterligare en förutsättning som också hade brustit i denna situation. Nämligen det att förfogandebegränsningen, alltså förköpsklausulen, måste finnas med i gåvobrevet eller testamentet vid tidpunkten för transaktionen. Villkoret får alltså inte upprättas i efterhand. Denna princip uttalades i rättsfallet NJA 1994 s. 69.
Sammanfattning
Tyvärr står det alltså klart, framför allt utifrån domstolspraxis, att det inte finns någon möjlighet att i en sådan här situation upprätta ett avtal med ett villkor som innebär en förfogandebegränsning.
Det i princip enda sätt som jag kan komma på för att du ska få den önskade resultatet är att du köper fastigheten av din son, för att sedan ge den till honom i form av gåva med en förköpsklausul. Även detta kan dock inte rimligen tillförsäkra att fastigheten under flera generationer kommer att vara kvar i släkten. Det är nämligen osäkert vilken omfattning förfogandebegränsningar kan ha även då de är giltiga, eftersom de generellt inte gillas av rättsordningen. Detta beror på att de riskerar att orsaka osäkerhet i äganderätten och kan skada fastighetsomsättningen och kreditgivning.
Tyvärr ser jag alltså ingen bra lösning på din situation som gör att du kan uppnå det önskade resultatet.
Jag hoppas dock att mitt svar klargjort den rättsliga aspekten av din situation. Om du har följdfrågor angående mitt svar kan du maila mig på Joel.Herrault@Lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
