Går det att komma ur ett delägarskap i en fritidsfastighet utan att framtvinga en försäljning?
Jag äger tillsammans med min bror ett sommarställe/fastighet i Västernorrland som vi fick i gåva av våra föräldrar när vi var 13 resp 15 år (1981). Sedan 2012, då vår far gick bort, ligger skötseln helt på oss.
Min bror bor kvar på vår uppväxtort, 1,5 timmar bort, medan jag sedan 25 år bor i Östergötland, 6 timmar bort. Jag har kommit till en punkt där jag känner att jag inte kan lägga resurser och tid på ett ställe som jag på grund av avståndet inte kan utnyttja på ett bra sätt. Den tid per år jag kan vara där går till stor del åt till arbete. Mitt och mina barns liv finns här oavsett hur fint och omtyckt sommarstället är. Jag vet att lagen om samäganderätt öppnar för möjligheten till försäljning men här finns ett gåvobrev som påverkar den möjligheten. I brevet står:
c) Så länge givarna lever får inte utan dessas skriftliga medgivande gåvotagare eller deras rättsinnehavare överlåta, inteckna elIer pantförskriva fastigheten elIer del därav. Gåvotagarna eller deras rättsinnehavare får inte så länge givarna lever påfordra försäljning enligt lagen om samäganderätt.
Så till frågan, vilka möjligheter finns för mig att ändå få till någon slags försäljning av min del eller avstyckning av fastigheten? Det finns en naturlig del att stycka av.
Till saken hör att vi bröder har helt olika syn på kommunikation och behovet därav. Jag menar att han alltid kommer sköta stället efter eget huvud medan jag vill ha en dialog om behov och prioriteringar. Vi är helt enkelt helt olika personer.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Jag tolkar ditt ärende enligt följande. Du äger en fritidsfastighet tillsammans med din bror som ni för många år sedan fick i gåva av era föräldrar. Såvitt jag förstår är er pappa avliden, däremot är er mamma fortfarande i livet. I gåvobrevet som upprättades i samband med överlåtelsen föreskrivs i en klausul vissa inskränkningar i er förfoganderätt så länge givarna, det vill säga era föräldrar, är i livet. Bland annat uppställs ett hinder mot en avyttring enligt lagen om samäganderätt (samäganderättslagen, SamägL). Du har på grund av avståndet mellan fastigheten och din nuvarande permanentbostad en önskan om att kunna få sälja din andel. Huruvida din bror är villig att förvärva denna framgår inte av din ärendebeskrivning, men jag kommer nedan att utgå ifrån att så inte är fallet. Du undrar därför om det finns någonting annat du kan göra för att komma hur den ofrivilliga samäganderätten. Du nämner fastighetsbildningsåtgärden avstyckning, vilken inte kommer att behandlas närmare eftersom en sådan fordrar din brors samtycke (jfr kravet på konsensus i 2 § SamägL). Istället kommer klyvningsinstitutet att redogöras för eftersom jag bedömer att det är på grundval av just de reglerna som den här frågan kan (och ska) angripas. Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är fastighetsbildningslagen (FBL). Det ska vidare noteras att jag inte kommer att pröva om en klyvningsåtgärd möjligen, och mot bakgrund av ändamålet bakom det aktuella villkoret i gåvobrevet, underförstått skulle kunna tolkas in under försäljningsförbudet. Det kommer således att förutsättas att så inte är fallet.
Klyvningsinstitutet, vad gäller?
Inledningsvis kan konstateras att du hos Lantmäteriet har rätt att ansöka om klyvning oaktat din brors inställning och klyvningsförfarandet har också företräde framför en försäljning enligt samäganderättslagen (11 kap. 1 § 1 st. FBL och 7 § SamägL). Klyvning är en så kallad fastighetsbildningsåtgärd som avser nybildning av fastigheter och syftet är inte sällan att få till just en upplösning av oönskade ägarstrukturer som följer av den lagstadgade samäganderätten. Den ursprungliga fastigheten, vilken sedermera kommer att utplånas (avregistreras), kallas klyvningsfastighet och den eller de fastigheter som nybildas benämns klyvningslotter. Allt det som före klyvningen tillkom klyvningsfastigheten fördelas genom lantmätarens förrättning mellan klyvningslotterna och en särskild eller gemensam lott läggs ut för varje delägare som yrkar det. För de delägare som inte begär någonting alls utläggs automatiskt en gemensam lott, vilken då fortsatt kommer att betraktas som samfällt gods och därmed av övriga innehas med samäganderätt enligt samäganderättslagen (11 kap. 1 § 2 st. FBL och 1 § SamägL). Men något sådant blir av förklarliga skäl inte aktuellt eftersom ni bara är två delägare.
Vidare behöver följande uppmärksammas. En klyvning får endast ske om någon lott kan utläggas enligt framställt yrkande (11 kap. 3 § 1 st. FBL). Med det nu sagda åsyftas framförallt bestämmelserna i 3 kap. FBL av vilka det bland annat framgår att fastighetsbildning, exempelvis genom en klyvning, måste ske så att varje fastighet som nybildas eller ombildas blir, med hänsyn till belägenhet, omfång och övriga förutsättningar, varaktigt lämpad för sitt ändamål. Härvid ska särskilt beaktas att fastigheten får en lämplig utformning och tillgång till behövliga vägar utanför sitt område. Om fastigheten ska användas för bebyggelse ska den vidare kunna få godtagbara anordningar för vatten och avlopp. Fastighetsbildning får inte äga rum om den fastighet som ska nybildas eller ombildas för nytt ändamål inte kan antas få varaktig användning för sitt ändamål inom överskådlig tid. Fastighetsbildning får inte heller äga rum om ändamålet med hänsyn till sin art och övriga omständigheter bör tillgodoses på något annat sätt än genom fastighetsbildning. Det föreligger således att allmänt lämplighetskrav för att påkallandet av en klyvning ska kunna beviljas. Huruvida så är fallet i den nu uppkomna situationen kan jag av förklarliga skäl inte svara på, men generellt kan sägas att det vid lämplighetsprövningen inte brukar tas någon egentlig hänsyn till förhållanden som är knutna till fastighetsägaren personligen. Det finns dock ofta större möjligheter att ta hänsyn till personliga och sociala önskemål vid klyvningsåtgärder som uttryckligen syftar till att upplösa mindre fruktsamma samäganderättsförhållanden (jfr Högsta domstolens (HD) avgörande NJA 1999 s. 339).
Notis: HD styr rättspraxis på civilrättens område och är den yttersta uttolkaren av nästan all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen så kallade prejudikat (normerande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Härutöver måste även följande noteras. En klyvning kan vanligtvis ske på en rad olika sätt och när flera lösningar står mot varandra (och är möjliga) sägs i fastighetsbildningslagen att klyvningen ska genomföras på det sätt som medför minsta olägenhet utan att oskälig kostnad uppstår (11 kap. 7 § FBL). Vidare måste det beaktas att om det finns en eller flera byggnader eller andra anläggningar ståendes på er gemensamt ägda mark får fastigheten bara klyvas om delningen kan utföras på sådant sätt att det inte innebär avsevärd olägenhet för den eller de delägare som får byggnader eller anläggningar på sina lotter (11 kap. 3 § 3 st. FBL). Eftersom byggnader och anläggningar som hör till klyvningsfastigheten kan behöva fördelas oproportionerligt mellan klyvningslotterna, i synnerhet i situationer när en fastighet ska delas upp i flera delar och det på fastigheten bara finns ett hus, utgör den nyss nämnda bestämmelsen en viktig skyddsregel. Ersättningsreglerna på det här området innebär att ägaren till den klyvningslott som tilldelas en byggnad eller annan anläggning kommer att bli skyldig att kompensera övriga, framförallt vid betydande värden kopplade till den aktuella egendomen. Ovanpå detta får det inte heller glömmas bort att fastighetstillbehör såsom byggnader och annat dylikt i normalfallet även leder till kostnader och besvär. Prövningen är inte behovsstyrd varför det är helt oväsentligt om delägaren behöver byggnaden eller inte. Det enda som får bäring på den rättsliga bedömningen i det här avseendet är vilka ekonomiska konsekvenser detta har för ägaren till den klyvningslott som tillförs en byggnad.
I det här sammanhanget måste en hänvisning till jordabalken (JB) också göras. Där stadgas att när en fastighet som besväras av servitut eller annan nyttjanderätt blir föremål för en delning, exempelvis en klyvning, kommer rättigheten att gälla i var och en av de nya fastigheterna om inte rättigheten är upplåten till ett visst begränsat område. I den sistnämnda situationen träffas bara de klyvningslotter vars areal omfattar det upplåtna området (7 kap. 27 § 1 st. JB). Detta betyder att de nyttjanderätter som eventuellt belastar er gemensamt ägda fritidsfastighet kommer att bestå efter klyvningsprocessen. Slutligen kan det vara värt att nämna att nya fastighetsbeteckningar kommer att uppstå i samband med processen hos Lantmäteriet, men du och din bror behöver inte söka lagfart efter genomförd klyvning. Era andelar i respektive klyvningslott kommer nämligen att registreras vid tidpunkten för förrättningens fullbordan.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Jag är medveten om att ovanstående blev en ganska så generell genomgång av klyvningsinstitutet. Men det framstod som behövligt eftersom detta enligt min mening torde vara det enda sättet för dig att komma ur ditt nuvarande delägarskap. Vidare är det inte helt enkelt att avgöra exakt hur klyvningsreglerna kommer att slå i just ditt fall eftersom jag saknar ingående kunskaper om alla faktiska förhållanden på fastigheten. Det ska samtidigt framhållas att ingenting hindrar er från att genomföra en avstyckning, men en sådan fastighetsbildningsåtgärd kan som sagt inte genomföras tvångsmässigt. Det allra enklaste och mest kostnadseffektiva alternativet är emellertid att låta värdera fastigheten för att sedan sälja den ideella andelen till din bror. Men om denne är villig att förvärva andelen låter jag vara osagt liksom gåvobrevets eventuella verkan, men utifrån en strikt bokstavstolkning av villkoret torde det inte vara möjligt för din bror och/eller din mamma att förhindra en klyvningsprocess så länge de allmänna lämplighets- och varaktighetskraven enligt 3 kap. FBL är uppfyllda.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
