Går det att begära tvångsförsäljning av samägd lantbruksfastighet?
3 syskon som ärvt ett lantbruk.
En samägd fastighet m jord ,hus o skog.
Jag önskar försäljning via LRF.
2 syskon önskar att vi delar upp så att 2 får skog och den tredje jord+ hus.
Kan jag enl samäganderättslagen ensam kräva att allt säljs ,efter att jag skickat in ansökan t tingsrätten,o föreslå att "vår man " på LRF får försälja lantbruket i ett block till högstbjudande ? ( vem som helst av oss kan då oxå bjuda ).
Kan de 2 övriga förhindra att försäljning av Lantbruket genomförs?
Tacksam för svar.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Jag kommer i mitt svar att utgå från att fastigheten är taxerad som en lantbruksfastighet och att ni är minst tre delägare. De lagar som främst är tillämpliga är samäganderättslagen (SamägL) och lagen om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter. Den senare av lagarna ersätter 2-6 § i den förstnämnda just för att det är en speciallag för jordbruksfastigheter.
Kan ni inte komma överens är tvångsförsäljning ett alternativ
Lagen om förvaltning av vissa samäga jordbruksfastigheter är tillämplig i det fall ni är minst tre delägare av jordbruksfastigheten. Lagen ersätter 2-6 § i samäganderättslagen (1 §). Som delägare kan du kräva att den samägda fastigheten ska säljas på offentlig auktion för gemensam räkning. Möjligheten till försäljning kan när det gäller jordbruksfastigheter inte avtalas bort (till skillnad mot 6 § i samäganderättslagen som även den behandlar tvångsförsäljning).
Ansökan om tvångsförsäljning ska lämnas in till tingsrätten. De andra delägarna kan normalt inte förhindra försäljningen, undantaget är om det finns synnerliga skäl då det kan ges anstånd (13 §). I praxis har rekvisitet "synnerliga skäl" tolkats strängt och det ska mycket till innan synnerliga skäl anses föreligga för att skjuta upp/få anstånd med försäljningen. Som exempel på synnerliga skäl för anstånd, nämns i praxis dåliga konjunkturlägen som skulle göra affären allt för förlustbringande.
Du/ni kan själva föreslå en god man som kan åta sig uppdraget. Det är dock i slutändan upp till domstolen att avgöra huruvida vederbörande är lämplig eller ej. Om så ej är fallet kommer domstolen istället att utse en lämplig person, ofta en advokat.
Både du, dina syskon och andra intressenter kan lägga bud på fastigheten
Eftersom lagen bara ersätter 2-6 § i samäganderättslagen är övriga lagrum i den lagen tillämpliga i ert fall. Om du eller någon av delägarna begär det, ska domstolen besluta om ett minimipris som fastigheten inte får säljas under (9 § SamägL). Minimipriset har funktionen av ett minimiskydd för att fastigheten inte ska säljas så billigt att det blir oförmånligt för delägarna. Minimipriset får inte sättas så högt att det i praktiken förhindrar eller försvårar en försäljning. Högsta domstolen har i praxis uttalat att när en fastighet utbjuds till försäljning enligt samäganderättslagen är utgångspunkten för minimipriset att det ska motsvara taxeringsvärdet. Om en utredning i det särskilda fallet ger stöd för bedömningen att försäljningspriset kommer att avvika från det marknadsvärde som ligger till grund för försäljningen, ska minimipriset sättas till tre fjärdedelar av ett försiktigt uppskattat försäljningspris (NJA 2012 s. 757). Även om rättsfallet i sig avser tvångsförsäljning med stöd av samäganderättslagen kan det argumenteras för att samma utgångspunkt bör användas vid tvångsförsäljning av en lantbruksfastighet.
Om du och de andra delägarna är närvarande under auktionen och överens om att anta eller förkasta ett anbud gäller det beslutet (12 § första stycket SamägL). Är ni däremot inte ense gäller det högsta budet, så länge det inte understiger eventuellt beslutat minimipris (12 § andra stycket SamägL). Under auktionen kan du lägga bud på fastigheten, likväl som dina syskon och andra intressenter kan göra det.
De kostnader som uppkommer för god man, auktionskostnader m.m. ska ni som delägare dela på utifrån er lott i fastigheten (15 § SamägL). Äger du t.ex. 1/3 av fastigheten, ska du betala 1/3 av kostnaderna som uppkommer.
Om du behöver någon som företräder dig i processen med att ansöka om tvångsförsäljning kan jag varmt rekommendera att du anlitar en av de jurister som arbetar på Lawlines juristbyrå. För att komma i kontakt med byrån kan du återkomma till mig per e-post på dennis.lavesson@lawline.se.
Hoppas du fått svar på din fråga och lycka till!
Vänligen,
