Går det att avtala att hyresgästen ska stå för skador på grund av yttre åverkan?
Hej,
Vi hyr en lokal från en bostadsrättsförening som används för restaurangverksamhet. Tyvärr har vi haft ett antal inbrott där de bl.a. vid ett tillfälle brytit upp ytterdörren och vid ett annat kastat sten genom en fönsteruta för att komma in. Enligt vårt hyresavtalet finns det an paragraf där det står:
"Skador p.g.a. yttre påverkan. Hyresgästen svarar och står för kostnaden för skador på grund av åverkan på till hyresobjektet hörande fönster, skyltfönster, skyltar samt entré- och andra dörrar eller portar som leder till eller från hyresobjektet. I samtliga fall omfattar ansvaret även karmar, bågar och foder m.m."
Min fråga är tvådelad:
1: Kan man "förhandla bort" 12 kap. 9§ i Jordabalk (1970:994) gällande Hyresvärdens ansvar att stå för skador som ej vållats av hyresgästen (eller dess gäster/kunder)?
2: Vem står i det här fallet för kostnaden reparera dörren vid det första inbrottet och ersätta skyltfönster glaset vid det andra inbrottet?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Som du nämner är det i 12 kap jordabalk (JB) som vi hittar regler om hyresförhållanden. Att notera är dock att med fastighetsrättslig terminologi avses med begreppet "lägenhet" inte bara en sedvanlig bostad. Även lokaler, kontor, lager och andra liknande utrymmen omfattas av det nyss nämnda begreppet.
Vilka regler blir tillämpliga?
Enligt 12 kap. 9 § JB är hyresvärden skyldig att på tillträdesdagen "tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet.". I 12 kap. 15 § JB görs en hänvisning till ovanstående krav. Det stadgas att hyresvärden under hyrestiden är skyldig att hålla lägenheten i sådant skick som anges i 9 §. Detta innebär alltså att hyresvärd måste hålla lägenheten fullt brukbar för det avsedda ändamålet både innan och under hyrestiden.
Jag kan tillägga att det i 12 kap. 24§ JB framgår att en hyresgäst är ansvarig för sådana skador som uppstår till följd av dennes vårdslöshet eller vållande. Det är emellertid svårt att argumentera för att ett inbrottsförsök beror på din vårdslöshet eller vållande så länge du har iakttagit den aktsamhet som utmärker en ordentlig person (till exempel låst ordentligt efter dig och dylikt).
Sammanfattningsvis stadgar 12 kap. JB att det är hyresvärden som ska se till att lokalen är fullt brukbar som restaurangverksamhet. Eftersom krossad ruta och uppbruten ytterdörr gör att restaurangen inte blir fullt brukbar och skadorna inte beror på dig som hyresgäst är det alltså hyresvärden som ska stå för kostnaderna för reparation.
Kan man förhandla bort 12 kap. 9 § JB?
Enligt 12 kap. 1 § 5 st. JB är avtalsvillkor som strider mot kapitlet utan verkan mot hyresgästen om inte annat anges. Huvudregeln är alltså att 12 kap. JB är tvingande till hyresgästens fördel och att parterna inte kan avtala om mindre förmånliga regler än vad som står i lagen.
Enligt 12 kap. 9 och 15 §§ får dock avtal träffas om att lägenheten ska vara i sämre skick än vad som stadgas i lagen. Detta innebär att 9 och 15 §§ är dispositiva och avtalsfrihet gäller här.
Avtalsvillkoret du anger i din fråga är vanligt i många standardiserade hyreskontrakt och är alltså i regel ett giltigt avtalsvillkor. Hyresavtal med ett sådant villkor som du beskriver brukar också ha ett villkor om att hyresgästen ska teckna försäkring för lokalen. I sådana fall ska alltså skadorna bekostas av hyresgästens försäkring.
Sammanfattning och handlingsplan:
Sammanfattningsvis är det möjligt att avtala bort hyresvärdens ansvar att hålla lokalen i ett visst skick eftersom det stadgas i både 12 kap. 9 § och 15 § att annat får avtalas. Detta innebär tyvärr i ditt fall att du som hyresgäst ska stå för kostnaderna för dörren och skyltfönstret eftersom avtalsvillkoret anger att du ska stå för skador på grund av yttre åverkan. Observera dock att jag inte har sett avtalet och eventuellt finns det något annat villkor som talar i din fördel.
Då du har beställt telefonuppföljning kommer jag ringa upp dig imorgon, fredagen den 29 maj, klockan 12:00. Om den föreslagna tiden inte fungerar för din del är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post innan dess. Jag nås på elise.sohlberg@lawline.se.
Vänliga hälsningar,
