Gäller regler om omedelbar uppsägning i 12:6 JB även lokaler?

2021-09-06 i Hyresavtal
FRÅGA
Undrar om jordbalken 12:6 gäller om man säger upp lägenhet ( lokal) innan tillträdde ( om 1 månad) av lagen så framgår det att "Sker uppsägning innan hyresgästen tillträtt lägenheten, upphör avtalet dock genast att gälla." Just här framgår det inte att det gäller enbart bostadslägenheter, eller har jag misstolkat detta? Tack
SVAR

Hej!

Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Jag tolkar det som att du undrar om 12 kap. 6§ jordabalken gäller vid uppsägelse av lokal, och inte bara bostadslägenhet.

Vad är en lägenhet?

12 kap. 6§ jordabalken (JB) gäller uppsägning av hyresavtal under vissa specifika omständigheter, under vilka hyresavtalet genast kommer upphöra att gälla. Dessa omständigheter omfattas av 12 kap. 11-14§§ och 16-18§§, som huvudsakligen handlar om allvarliga bristen i lägenhetens skick, samt fallen för förverkande i 42§ som gäller hyresvärdens rätt att säga upp hyresgästen . Dessa paragrafer omfattar hyresavtal av lägenhet som utgångspunkt, om inget annat specificeras. Av 12 kap. 1§ JB gäller hela kapitlet uthyrning av hus eller del av hus, och detta utrymme kallas för lägenhet oavsett utrymmets syfte. Av 3st i samma paragraf framgår legaldefinitionen av bostadslägenhet, vilket är en lägenhet som upplåtits för att helt eller till inte oväsentlig del användas som bostad. Med lokal avses annan lägenhet än bostadslägenhet. Definitionen av lokal är alltså en negativ definition, det som inte är bostadslägenhet, är en lokal. Jag tolkar alltså 12 kap. 6§ JB som att detta lagrum omfattar alla typer av lägenheter, om det inte specificeras i hänvisade lagrum. Alltså omfattas även lokal av 12 kap. 6§ JB, i de delar som 11-14, 16-18, och 42§§ avser lokaler eller lägenheter generellt.

Om du alltså säger upp hyresavtalet med anledning av någon av de ovan angivna paragraferna, upphör hyresavtalet att gälla genast, oberoende av den legala eller avtalade uppsägningstiden.

Förtydligande av uppsägning av avtal innan tillträde

Det finns som du påpekar reglerat i sista meningen i 12 kap. 6§ 2st JB, att om uppsägning sker innan hyresgästen tillträtt lägenheten, upphör avtalet att gälla genast. Detta gäller också lokal, enligt ovan tolkning. Men denna mening kan inte läsas isolerat, utan måste läsas i sammanhanget av stycket. Alltså om hyresavtalet sägs upp av annan anledning än 11-14, 16-18 och 42§§, och om anledningen också ger er rätt att frånträda avtalet, ska beaktning ske av uppsägningstiderna i 12 kap. 4§ JB. Men sker uppsägningen innan hyresgästen tillträtt lägenheten, upphör avtalet genast att gälla. Hyresgästen får alltså inte säga upp hyresavtalet till att upphöra omedelbart, på vilken grund som helst, även om tillträde inte skett. Omständigheter som ger rätt till omedelbart frånträde är exempelvis om hyresgästen säger upp avtalet på grund av att fastigheten utmätts, eller konkurs inträtt före tillträde (12 kap. 29-31 §§ JB) eller när hyresvärden vägrar godta överlåtelse av lägenheten (12 kap. 32§ JB). Man kan alltså som utgångspunkt inte säga upp ett avtal innan tillträde till att omedelbart upphöra, bara för att man exempelvis har ångrat sig. Hyresgäst har dock alltid rätt att säga upp sitt hyresavtal, men då måste man iaktta den lagstadgade uppsägningstiden om 3 månader, eller om annan tid har avtalats med hyresvärden, vid hyresavtal på obestämd tid (12 kap. 4§ 1st JB). Detta innebär huvudsakligen en skyldighet att bekosta hyran under denna tid, åtminstone för den tid efter tillträde skett. Om det är ett hyresavtal på viss bestämd tid, gäller 12 kap. 4§ 2st JB, där du kan läsa mer, då det beror på hur länge avtalet gäller.

Sammanfattning och råd

För att besvara din fråga kort, så är min tolkning att 12 kap. 6§ JB gäller även för lokaler som utgångspunkt. Dock gäller denna paragraf endast i förhållande till de hänvisade paragraferna 12 kap. 11-14, 16-18 och 42§§ JB, alltså i de delar där lokal eller lägenhet generellt avses här. Som utgångspunkt innebär alla ställen där det står "lägenhet", alla typer av utrymmen, men där specifika regler gäller för bostadslägenhet respektive för lokal, kommer detta specificeras (se exempelvis 12 kap. 42§ 4 och 5p. JB).

Vad aves din faktiska rätt att säga upp hyresavtalet i din situation, till att omedelbart upphöra kan jag tyvärr inte uttala mig mer om, då jag inte känner till omständigheterna bakom situationen. Generellt kan dock sägas att det ska till ganska specifika omständigheter för att man ska få säga upp innan tillträde med omedelbar verkan, det finns ingen generell ångerrätt. Men det hindrar såklart inte hyresvärden för att godta en uppsägning ändå, trots att man inte uppfyller de specifika omständigheterna. Om det inte går, har en hyresgäst alltid rätt att säga upp sitt hyresavtal, men då måste du iaktta den avtalade eller lagstadgade uppsägningstiden.

Jag hoppas du fått någon vägledning i dina frågor! Om du har vidare frågor, behöver hjälp i en tvist eller tolka ert hyresavtal eller liknade, är du välkommen att återkomma till mig så kan jag sätta dig i kontakt med vår juristbyrå! Jag nås för ändamålet på sara.pedersen@lawline.se

Vänligen,

Sara Pedersen
Vi kan hjälpa dig vidare!
Våra jurister ger dig personlig hjälp. Klicka för att boka tid med Lawline Juristbyrå: BOKA.
Fick du svar på din fråga?