Gäller officialservitut även vid försäljning till ny ägare?
Hej,
Jag äger en fastighet Edsvära 21:3, till fastigheten finns det ett officialservitut knutet gällande vatten för ett hushållsbehov från Edsvära 21:1 sedan avstyckningen 1989-01-04.
Vi är på väg att sälja fastigheten, ägaren på fastigheten 21:1 vill gärna köpa vår fastighet och har hotat mäklaren med att om inte den får köpa fastigheten och ngn annan vill köpa huset kommer hen att stänga av vattnet för den nya ägaren. Hen påstår att de har fått gräva en ny brunn för att upprätthålla vår vattenförsörjning, vilket inte stämmer.
Har hen rätt att hota med vattenavstängning vid evtl. Ägarbyte?
mäklaren är rädd att det hamnar i hennes knä vid ev. försäljning.
Formuleringen enligt lantmäteriet anteckning: Rätt att ta vatten i brunn på Edsvära 21:1 för ett hushållsbehov, behålla, underhålla och förnya en vattenledning från brunnen.
Tack på förhand.
MVH
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss här på Lawline med din fråga.
Tillämpliga lagrum
Bestämmelser som är tillämpliga på din fråga hittar vi i Fastighetsbildningslagen (FBL) och Jordabalken (JB).
Officialservitut gäller vid ägarbyte
Hela poängen med att teckna servitutsavtal är att de ska gälla för fastigheten som sådan och inte ha någon koppling till dess ägare eller eventuella byte av ägare. Med tanke på att det rör sig om ett officialservitut finns detta avtal dessutom inskrivet i fastighetsregistret både genom text och karta, vilket innebär det inte råder några tvivel om att servitutet existerar. Vid tecknande av ett officialservitut får det inte göras beroende av några villkor och det får inte heller upprättas för en specifik tid utan ska vara tidsoberoende. Däremot får man skriva in i servitutet att de endast gäller så länge ändamålet inte kan uppnås på annat sätt. I ditt fall skulle detta i så fall vara om ni enklare kunde få er vattenförsörjning på ett annat sätt, vilket nu inte är fallet, 7 kap. 1 § FBL. Min slutsats är därmed att det inte föreligger någon osäkerhet om att servitutet är gällande och så även vid en försäljning till en ny ägare.
Ändring eller upphävning av servitutet
Ett officialservitut kan ändras eller upphävas om ni som fastighetsägare kommer överens om detta, 7 kap. 8 § FBL. Detta kan även ske utan samtycke i vissa fall, såsom om det har inträffat ändrade förhållanden så att din fastighet hade klarat sig okej utan detta servitut. Av vad du har berättat används servitutet för att din fastighet ska ha tillgång till vattenförsörjning och detta kan inte ske på något annat sätt, varför det inte finns någon rätt till varken ändring eller upphävning av servitutet från den andra ägarens sida, 7 kap. 4 § FBL. Någon rätt för fastighetsägaren att stänga av vattenförsörjningen finns därmed inte då det strider mot servitutet.
Om ägaren stänger av vattnet
Om det skulle vara så att ägaren stänger av vattenförsörjningen till din fastighet måste hen sätta på vattnet igen och det föreligger även en rätt till ersättning om det har uppstått någon skada i samband med detta (exempelvis extra utgifter på grund av att det inte fanns vatten), 14 kap. 7-8 §§ JB.
Avslutning och sammanfattning
Sammanfattningsvis har ägaren inte rätt att stänga av vattenförsörjningen som följer av servitutet. Hen har alltså ingen rätt att hota med detta eftersom det inte finns någon företrädesrätt till att hen ska få köpa fastigheten. Servitutet gäller även vid ägarbyten. Stänger hen av vattnet ändå har ägaren till din fastighet rätt att få ersättning för eventuell skada.
Jag hoppas att du fick svar på din fråga och är det så att du har några följdfrågor eller behöver hjälp i ärendet av en jurist för att fastighetsägaren inte lyssnar är det bara att höra av dig till mig på Lisa.Gustafsson@Lawline.se så återkommer jag. Annars önskar jag dig ett stort lycka till!
Vänligen
