Gäller ett överlåtelseförbud för en fastighet mot tredje man?
Hej!
Vi tänker ge bort vårt sommarställe till våra 2 barn med hälftenägande. Kan man hindra att "tredje person" kan göra anspråk på fastigheten om något skulle inträffa där de blir betalningsskyldiga ( de har arbete och är egna företagare dessutom) typ skadestånd eller liknande. Någon form av rådighetsinskränkning?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag förstår din fråga som att du vill veta hur man som gåvogivare av fastighet kan hindra att fastigheten blir föremål för utmätning (eller liknande).
Regler om utmätning finns i utsökningsbalken (UB), och frågor kopplade till fastigheter i allmänhet regleras i jordabalken (JB).
Ett överlåtelseförbud gäller mot tredje man
En gåvogivare kan som överlåtelsevillkor begränsa möjligheterna för gåvomottagaren att förfoga över gåvan genom ett s k överlåtelseförbud. Vad överlåtelseförbudet ska omfatta är upp till den som upprättar det och kan utformas på olika sätt. Några exempel är att förbudet hindrar att fastigheten säljs, pantsätts, byts bort eller skänks bort. Om ägaren av fastigheten vill vidta en åtgärd som omfattas av förbudet måste givaren samtycka till överlåtelsen.
Ett överlåtelseförbud gäller också mot tredje man. Det innebär att fastigheten inte får utmätas för gåvomottagarens skulder (5 kap. 5 § UB). Skulle t ex ägaren av fastigheten bli föremål för utmätning kan hen således inte förlora fastigheten till följd av utmätningen.
Några saker att tänka på när man upprättar ett överlåtelseförbud
Det finns vissa särskilt viktiga saker att tänka på när man upprättar ett överlåtelseförbud.
Först och främst finns det inga specifika lagregler för hur länge ett överlåtelseförbud är giltigt, eller hur ett sådant upphör. Det är istället en bedömning som görs från fall till fall, bl a genom en tolkning av överlåtelseförbudet. Om det exempelvis framgår av förbudet att gåvogivarens samtycke krävs kommer förbudet att upphöra när gåvogivaren går bort. Det kan därför vara fördelaktigt för både dig och dina barn att tydligt reglera antingen när förbudet kommer att upphöra och/eller vad som krävs för att överlåtelseförbudet ska upphöra.
En annan viktig sak att tänka på är att överlåtelseförbud hindrar endast fastighetsägaren från att vidta de åtgärder som framgår av förbudet. Om förbudet exempelvis endast omfattar en försäljning av fastigheten utgör det inte hinder mot att andra åtgärder vidtas. I rättspraxis har visserligen ett förbud mot försäljning också anses innefatta ett förbud mot pantsättning (NJA 1993 s 529). Det är dock att rekommendera att försöka formulera förbudet på ett sätt så det tydligt framgår vad det ska omfatta.
Till sist är det också viktigt att uppmärksamma vissa formkrav vid överlåtelse av fastighet. Överlåtelseförbudet måste tas med i gåvohandlingen (JB 4 kap. 29 § och 4 kap. 3 §). Det måste också göras en anteckning om villkoret i fastighetsregistret för att det ska bli gällande (JB 20 kap. 14 §).
Du är varmt välkommen att ställa fler frågor om du vill ha mer specifika svar på din situation.
Vänligen,
