Frånträdande av förhandsavtal för bostadsrätt - måste jag betala skadestånd till bostadsrättsföreningen?
Hej
Jag har tecknat ett förhandsavtal gällande en bostadsrätt. Jag vill frånträda det och enligt min tolkning av avtalet så ska jag enbart förlora mitt förskott se punkt 6.4 nedan. Upplåtelse sker kvartal 4 2018 o kvartal 1 2019. De hävdar att jag måste då ersätta föreingens kostnaden motsvarade skadan. Vad gäller?
6.1 detta avtal återgår för det fall upplåtaren ej erhåller för honom godtagbar finansiering för projektet per den 29 dec 2017.
6.2 detta avtal återgår för det fall bygglov avseende projektet ej vunnit laga kraft per den 29 dec 2017.
6.3 om detta avtal återgår enligt punkten 6.1 och 6.2 ska förhandstecknaren ha rätt till återbetalning av erlagt förskott.
6.4 förhandstecknaren har ej rätt att säga upp avtalet av andra anledningar än vad som framgår av bostadsrättslagen 5 kap 8§. om förhandstecknaren säger upp avtalet och annat inte följer av punkten 6.5 o 6.6 i detta avtal har förhandstecknaren ej rätt till återbetalning av erlagt förskott.
6.5 förhandstecknaren äger rätt att skriftligen per post till upplåtaren på den i avtalet angivna adressen säga upp avtalet om de avgifter som ska betalas för bostadsrätten enligt den ekonomiska plan som registrerats överstider angivna avgifter enl vad som framför av bilaga 1 med minst 5 %. om förhandstecknaren säger upp avtalet enligt detta stycke har förhandstecknaren rätt till återbetalning av förskott i sin helhet.
6.6 för det fall förhandstecknaren avlider återbetalas förskott i sin helhet till förhandstecknarens dödsbo.
Lawline svarar
Hej, kul att du valt att vända dig till oss på Lawline för att få svar på din fråga!
Innan jag besvarar din fråga måste jag reservera mig för att det är svårt att tolka avtal och att en tolkning ofta kräver en översikt av hela ert skriftliga avtal samt kännedom om vilka muntliga och vid sidan av avtalet skriftliga konversationer som förts dig och bostadsrättsföreningen sinsemellan. Ta därmed mitt svar med en nypa salt.
Jag tolkar punkt 6.4 som att du enbart har rätt att säga upp avtalet om någon av de förutsättningar som nämns i 5 kap. 8 § bostadsrättslagen föreligger. Säger du upp avtalet på andra grunder har du inte rätt att få tillbaka det förskottsbelopp du betalat. Dessutom gör du dig skyldig till en "ogrundad hävning" genom att begära att avtalet ska återgå när du kräver detta på grunder som ni kommit överens om inte ger dig rätt att frånträda avtalet. I en sådan situation kan bostadsrättsföreningen hävda att din "ogrundade hävning" utgör ett väsentligt avtalsbrott vilket enligt allmänna kontraktsrättsliga principer ger föreningen en grundad rätt att säga upp avtalet.
Enligt allmänna kontraktsrättsliga principer har föreningen rätt att bli kompenserad så att de försätts i samma ekonomiska läge som om ert avtal fullbordats. Med detta som utgångspunkt finns två möjliga sätt att tolka ert avtal: 1) Punkten 6.4 kan tolkas som en vitesklausul som säger att oavsett vilka kostnader bostadsrättsföreningen haft med anledning av att du ogrundat häver avtalet måste du alltid stå risken att du inte får tillbaka förskottsbeloppet. Har bostadsrättsföreningen lidit större skada än förskottsbeloppet har de även rätt att kräva att du ska ersätta bostadsrättsföreningen för dessa kostnader.
2) Punkten 6.4 kan tolkas som en vitesklausul som säger att oavsett vilka kostnader bostadsrättsföreningen haft med anledning av att du ogrundat häver avtalet måste du alltid stå risken att du inte får tillbaka förskottsbeloppet. Bestämmelsen ska tolkas som en fullständig reglering och den enda ekonomiska risk du tar – oavsett hur stora utgifter bostadsrättsföreningen haft med anledning av avtalet – är att förlora förskottsbeloppet. Någon ytterligare ersättning kan bostadsrättsföreningen inte kräva.
Den mest rimliga tolkningen enligt mig är förslag nummer 1) eftersom det inte finns anledning för bostadsrättsföreningen att införa ett avtalsvillkor som försätter föreningen i ett sämre läge än vad som hade gällt genom allmänna avtalsrättsliga principer. Är deras ekonomiska skada större än det förskottsbelopp du betalat borde de ha rätt att kräva att du ska ersätta föreningen för denna skada. Kom ihåg att det är föreningen som måste bevisa att deras ekonomiska skada varit större än förskottsbeloppet.
Slutsats: Enligt allmänna kontraktsrättsliga principer har föreningen vid ogrundad hävning rätt att kräva att du ska betala ersättning till föreningen i enlighet med det positiva kontraktsintresset. Det innebär att alla ekonomiska utgifter som föreningen haft med anledning av att de förlitat sig på att ert avtal ska fullbordas är du skyldig att ersätta i den mån dessa utgifter inte redan täcks av förskottsbeloppet. Denna tolkning är gjord utifrån den information som lämnats och en annan tolkning är möjlig med beaktande av sidokonversationer du och föreningen haft med anledning av avtalet.
Hoppas du fick svar på din fråga och lycka till!
Med vänlig hälsning,
