Frågor om villkorsändring för lokalhyra
Hej!
Jag hyr idag en affärslokal i en Bostadsrättsförening, vilket jag gjort de senaste 14 åren.
Jag klassar det som ett B-läge med 38kvm butiksyta och 30kvm källare.
Nu under hösten har lokalen totalrenoverats, där jag investerat ca 340tkr och hyresvärden 225tkr. Det har inte skett någon typ av underhåll de senaste 14 åren från hyresvärden.
Nu har jag fått ett nytt avtalsförslag av hyresvärden där dom vill höja månadshyran med 2.100kr, dvs 78%.
Så till mina frågor:
1. Vad har jag för besittningsskydd?
2. Hur kan jag skydda mig mot ev uppsägning i framtiden och för att skydda min stora investering i lokalen?
3. Om jag skulle flytta ut, vad får jag ta med mig (köksmaskiner, lampor, köksinredning etc).
4. Kan man skriva in en klausul i avtalet där hyresvärden är skyldig att betala mig en form av ersättning på de reparationer jag gjort (340tkr).
5. Vad är en rimlig hyreshöjning då hyresvärden investerat 225tkr?
6. Vad har hyresvärden egentligen för skyldigheter avseende löpande underhåll?
7. Vad är en rimlig generell årlig hyreshöjning i procent?
8. Hur beräknar man marknadshyran när jag själv har bekostat stor del av investeringen som givetvis höjer marknadshyran och föreningens värde på fastigheten/lokalen?
Lawline svarar
Hej,
Svaren på flera av de frågor du ställt beror på det avtal som finns mellan dig och hyresvärden. Det är därför svårt att besvara frågorna utan att ha tillgång till dokumentationen i ditt ärende. Jag har dock besvarat frågorna generellt, med utgångspunkt i 12 kap jordabalken ("hyreslagen").
1. Vad har jag för besittningsskydd?
Enligt 12 kap 57-60 §§ jordabalken (nedan JB) har en lokalhyresgäst indirekt besittningsskydd. Det innebär att hyresgästen under vissa förutsättningar kan få ersättning av hyresvärden för ekonomisk förlust som hen lidit till följd av att hyresförhållandet upphört. Detta gäller under förutsättning att hyresförhållandet varat längre än nio månader.
För att hyresvärden ska kunna göra en ensidig höjning av avgiften med 78 % måste hyresavtalet sägas upp för att villkorsändringen ska kunna göras. Det är värt att undersöka huruvida uppsägningen för villkorsändringen har meddelats på rätt sätt. Det finns tydlig information om sådan uppsägning på Hyresnämndens hemsida.
Om du inte vill gå med på höjningen och flyttar från lokalen kan du ha rätt till ersättning från hyresvärden, förutsatt att du har indirekt besittningsskydd (12 kap 57 § JB). Om den villkorsändring som krävs (avgiftshöjningen i det här fallet) är skälig så bryts besittningsskyddet. Vid bedömning av huruvida avgiften är skälig jämförs den med marknadsmässig avgift.
2. Hur kan jag skydda mig mot ev. uppsägning i framtiden och för att skydda min stora investering i lokalen?
Genom att inte avsäga dig ditt indirekta besittningsskydd har du rätt till ersättning om ditt avtal sägs upp.
3. Om jag skulle flytta ut, vad får jag ta med mig (köksmaskiner, lampor, köksinredning etc)?
Generellt gäller att du ska återställa lokalen så att den är i samma skick som den var vid inflyttningen. Det kan dock finnas särskilda villkor i ditt hyresavtal.
4. Kan man skriva in en klausul i avtalet där hyresvärden är skyldig att betala mig en form av ersättning på de reparationer jag gjort (340tkr)?
Du och hyresvärden kan avtala om att hyresvärden ska utge ersättning för det arbete du utfört.
5. Vad är en rimlig hyreshöjning då hyresvärden investerat 225tkr?
Så som beskrevs under fråga nummer ett är det avgörande huruvida avgiften är marknadsmässig. Där kan till exempel lokalens läge, storlek, skick etc. spela in. Det går inte att svara på utan att ha ytterligare information om lokalen du hyr.
6. Vad har hyresvärden egentligen för skyldigheter avseende löpande underhåll?
Hyresvärden har ett generellt ansvar att underhålla lokalen och hålla den i fullt brukbart skick (12 kap 15 § JB). Den underhållsskyldigheten är dock möjlig att avtala bort. Underhållsskyldigheten i just ditt fall kan därmed bero på vad ni har avtalat om.
7. Vad är en rimlig generell årlig hyreshöjning i procent?
Även här är det den marknadsmässiga avgiften som är avgörande för bedömningen, så som anges under fråga ett och fem.
8. Hur beräknar man marknadshyran när jag själv har bekostat stor del av investeringen som givetvis höjer marknadshyran och föreningens värde på fastigheten/lokalen?
Beräkningen beror till stor del på vad som är avtalat mellan dig och hyresvärden avseende åtgärderna som utförts i lokalen. Det är särskilt intressant om ni har avtalat om att du ska utföra renoveringar för hyresvärdens räkning och om ni har avtalat om ersättning för det utförda arbetet.
