Frågor om servitut
Jag och grannen har haft gemensam grävd brunn där då grannens fastighet är belastad med ett servitut så jag får vatten därifrån. Grannen borrade ny brunn på sin fastighet och tog bort den grävda brunnen så den finns inte mer. Vi skulle dra ny ledning från den nya borrade brunnen till mig men det har ännu inte gjorts och nu säljer han fastigheten.
Frågor:
Har jag fortfarande rätt till vatten från grannfastighetens nya brunn eftersom han tagit bort den som servitutet gällde.
Kan jag i så fall kräva att han står för kostnaderna för grävning till min fastighet eller måste jag stå för det.
Kan jag kräva att den nya fastighetsägaren som köper grannfastigheten står för kostnaderna om det köpet går igenom innan vattenfrågan löses.
Tilläggas kan att jag försökte borra ny brunn men det gick ej så jag har en obrukbar borrad brunn nu och behöver vattnet från grannen.
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till oss med din fråga!
Servitut följer med fastigheten och inte med ägaren. Avtalsservitut regleras i jordabalkens 14 kap. Om servitutet däremot är ett officialservitut regleras det även av fastighetsbildningslagen. Jag förutsätter i mitt svar att det är fråga om ett avtalsservitut. Detta innebär att ett giltigt servitut gäller mellan fastigheterna oavsett vem som för tillfället är ägare, alltså kan även en ny ägare krävas att fullgöra servitutet.
Det finns i lagen krav på att servitut ska vara skriftliga och att det i servitut ska uppges vad som är ändamålet med upplåtelsen och vilka som är parter (den tjänande och härskande fastigheten). Syftet med servitut är att förbättra en fastighet (i detta fall din) genom att tillföra den funktioner för att lösa ett behov t.ex. rätt till vatten. Eftersom rätt att ta vatten är ett ändamål av stadigvarande betydelse för dig är det sannolikt att servitutet kommer att bestå, i vart fall o det är inskrivet i fastighetsregistret hos lantmäteriet. Om det inte är inskrivet gäller handlingen som servitut om det uppfyller lagens krav på servitut annars gäller det endast som ett avtal mellan de specifika ägarna som avtalat om det.
Servitut får generellt inte förenas med skyldighet för den tjänande fastigheten (den där brunnen står) att fullgöra annat än underhåll av anläggningen som avses med servitutet. Fastigheten där brunnen står får inte heller belastats utöver vad som följer av avtalet. Detta beror till stor del på hur servitutet är formulerat.
Detta innebär att du troligen har rätt att ta vatten från grannfastighetens nya brunn. Rätten att ta vatten från grannfastigheten är troligen det som servitutet reglerar och inte från vilken specifik brunn rättigheten att ta vatten härrör till. Det kan dock bero på hur servitutet är formulerat.
Då grannen tagit bort din möjlighet att ta vatten kan det vara grund för att häva servitutet, du kan också kräva att grannen återställer vad som rubbats och ersätter eventuell skada enligt jordabalken 14 kap 6 – 10 §§. Rättning ska ske inom skälig tid efter att du har anmanat grannen att vidta rättelse. Att stämma grannen brukar dock inte vara bra med tanke på grannsämjan.
Frågan om du kan begära den nya ägaren på kostnaderna för grävning beror på hur servitutet är formulerat, därför kan jag inte besvara detta. Min preliminära bedömning är att om inget särskilt står angående underhåll och kostnader i servitutet så ska den fastigheten där brunnen står bekosta grävningen eftersom dennes ägare rubbade din möjlighet att använda brunnen och därigenom servitutet.
I det fall att servitutet gäller en specifik brunn som inte längre finns, behöver du skriva ett nytt servitutavtal eller att ansöka om att få ett officialservitut genom lantmäteriförrättning i det fall du och ägaren inte kan komma överens. Eftersom det är av väsentlig betydelse att kunna ta vatten är chanserna stora att du får igenom ett officialservitut men det är kostsamt.
Du kan även ha rätt till ersättning för att den första brunnen togs bort men då måste du kunna visa att faktiskt lidit en ekonomisk skada.
Min rekommendation är att du för en dialog med den nuvarande ägaren om när din rätt att ta vatten ska åtgärdas och att du anlitar en jurist eller advokat inom fastighetsrätt för detaljerad tolkning av servitutet. Om du vill anlita vår juristbyrå kan du mejla mig. jessica.konduk@lawline.se
Vänligen,
