Frågor kring arrende
Min syster äger en fd sjöbod som hon byggt om till ett enkelt litet fritidshus. Sjöboden står dock inte på avstyckad mark. Fastigheten som sjöboden står på är ursprungligen vårt familjehem, så innan fastigheten såldes 2004 skrev hon ett 50-årigt arrendeavtal med pappas dödsbo. Arrendet är registrerat hos Inskrivningsmyndigheten. I dokumentet angavs bl.a. att hon skulle betala en arrendeavgift på 1 000:-/år. Men detta har inte skett åtminstone under de senaste 10 åren. Nuvarande fastighetsägaren (andre ägaren efter dödsboet) har heller inte frågat efter arrendet. Nu är systern gammal och vill sälja sjöboden. I avtalet anges också att fastighetsägaren först skall tillfrågas om denne är intresserad av att köpa den. Men om någon annan intressent vill betala mer, har systern rätt att sälja till denne. Mina frågor: 1. OM fastighetsägaren NU vill få betalt för utebliven arrendeavgift för de senast 10 åren, kan denne göra detta? Finns någon preskriptionstid för utebliven betalning? Fem år? Tio år? 2. Kan fastighetsägaren rent av HÄVA arrendeavtalet med hänvisning till att ingen avgift erlagts?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline. Du har ställt två frågor. Du undrar dels (1) om fastighetsägaren kan kräva in ej betald arrendeavgift efter en viss tid och dels (2) om fastighetsägaren kan häva arrendet med hänvisning till att arrendeavgiften inte har betalats. Jag behandlar dessa två frågor var för sig. Regler om arrende finns främst i jordabalken (hädanefter förkortad JB).
1. Kan fastighetsägaren kräva in "gamla" ej betalda arrendeavgifter?
För att besvara huruvida fastighetsägaren kan kräva in de arrendeavgifter som ej erlagts måste man beakta såväl reglerna i JB som i preskriptionslagen (hädanefter förkortad PreskL). 8 kap 26 § JB innehåller preskriptionsregler som gäller då arrendatorn har avträtt arrendestället. Då gäller en preskriptionstid på två år. Eftersom i ditt fall arrendatorn inte har avträtt arrendestället, gäller istället reglerna i PreskL. Enligt 2 § PreskL gäller en allmän preskriptionstid på 10 år. Svaret på första frågan är därför att fastighetsägaren kan kräva in ej betald arrendeavgift, så länge den inte förföll till betalning för mer än 10 år sedan.
2. Kan fastighetsägaren häva arrendet?
Då man talar om arrende och andra nyttjanderätter till fast egendom används inom juridiken inte vanligen begreppet hävning. Istället säger man att hyresrätten eller arrenderätten är förverkad. Regler om detta finns i 8 kap. JB. Enligt 8 kap. 4 § JB gäller att, om uppsägning av arrenderätten sker därför att arrenderätten är förverkad, så upphör avtalet som huvudregel att gälla den fardag som inträffar närmast efter uppsägningen. Med fardag avses enligt 8 kap. 4 § JB den 14 mars. När arrenderätten är förverkad regleras bl.a. i 8 kap. 23 § JB. Enligt 8 kap. 23 § första stycket första punkten är arrenderätten förverkad om arrendatorn dröjer med betalning av arrendeavgiften utöver en månad efter förfallodagen. Med tanke på att arrendatorn i ditt fall har dröjt flera år med att betala arrendeavgiften, kan alltså fastighetsägaren göra gällande att arrenderätten är förverkad. Det finns dock möjlighet att undvika detta. Om arrendatorn gör rättelse (d.v.s. betalar avgifterna) innan fastighetsägaren säger upp arrendet, är arrendet inte förverkat. Detta följer av 8 kap. 24 § JB. Dessutom gäller att arrendet inte får förverkas, om fastighetsägaren säger upp avtalet, men arrendatorn betalar arrendeavgiften senast den tolfte vardagen efter uppsägningen. Detta följer av 8 kap. 25 § JB.
Sammanfattning
Jag har alltså konstaterat att fastighetsägaren kan kräva in de ej betalda arrendeavgifterna som förföll till betalning de senaste 10 åren. Jag har också konstaterat att arrendet är förverkat (vilket innebär att arrendatorn måste flytta ut) om dröjsmål med betalning av arrendeavgiften sker. Däremot är arrendet inte förverkat, så länge betalning sker senast den tolfte vardagen efter det att fastighetsägaren säger upp avtalet med anledning av betalningsdröjsmålet. Ni kan således i teorin vänta på att fastighetsägaren agerar och säger upp avtalet på grund av betalningsdröjsmålet. Om fastighetsägaren säger upp avtalet, rekommenderar jag er att genast betala, annars är arrenderätten förverkad. Tack än en gång för att du vände dig till Lawline med din fråga. Jag kommer att ringa dig imorgon (onsdag 22 aug) kl. 15.00 för din telefonuppföljning. Passar denna tid ej är du välkommen att kontakta mig på mattias.lindner@lawline.se
Vänligen,
