Fråga rörande avstyckad fastighet.

2019-11-12 i Fastighet
FRÅGA
Frågan rör ett vägservitut. Det är två fastigheter, varav den senare fastigheten avstyckad från den första sedan 60-talet. Båda fastighetsinnehavarna är enbart sommarboende och bor vanligtvis i andra kommuner. Sedan ett par år har vi ett avtal om köp av ett stycke mark, där grannen's utökas från 2.500 till c:a 9.000 M2.Marken är strandtomt , och köparen har ,utan att registrera köpet, utfört omfattande åtgärder, som ger intryck av att marken har varit ianspråktagen inför begäran om avstyckning av mark till kommunen där fastigheten ligger. Oaktsam byggfirma har utfört arbeten vintertid utan övervakning från uppdragsgivaren. Ingen kontakt har tagits med den tjänande fastigheten i någon av nedanstående frågor:Sprängt, breddat förbifart, för tyngre fordon, 40 löpmeter mot begärda 6-7 och dumpat sprängsten på vår mark. Sprängningen har ruinerat attraktiv fond/bergsluttning 30 m från vårt köksfönster.Tagit ner 2 skymmande barrträd på vår mark 'för bättre utsikt' över kanalen. Anlagt 40m grusväg på 'köpt mark', och dumpat avskrap, ner till berg, på vår mark.Sprängt för modern avloppsbrunn och dumpat sprängsten på vår mark.Köp är fortsatt oregistrerat? Och jag sitter med 'svarte Petter' för utförda, troliga miljö/strandskyddsbrott.Jag vill söka skadestånd för sprängsten och annat, som dumpats på vår mark. Hur går jag tillväga? Anmäler till Polisen? Kommunen? Länstyrelsen? Tingsrätten?Tacksam för strategi och råd.
SVAR

Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag tolkar frågan som att du äger en fastighet, som sedan avstyckades. Den avstyckade delen av fastigheten är såld till en annan person, men du misstänker att köpet/avstyckningen inte skett korrekt och är oroad att det kan orsaka problem för dig, stämmer detta?

Jag uppfattar det som att du är orolig att du kan bli ansvarig för arbeten som den som köpt den avstyckade fastigheten utför på sin fastighet, samt att du undrar om du kan få skadestånd för sprängsten och annat som dumpats på din mark.

Du har tyvärr fått vänta några dagar på att få svar på frågan, och jag tog på mig uppgiften att besvara frågan nu ikväll. Därför kommer jag att fokusera på det jag misstänker är av störst betydelse, nämligen vilka krav lagen ställer på avstyckning respektive köp av fastighet. Jag kommer även att gå igenom Miljöbalkens strandskyddsbestämmelser, samt kortfattat om servitut. Avslutningsvis kommer jag att ge råd om vad du kan göra nu.

Vad är en fastighet i lagens mening?

Jordabalken 1 kap 1 § 1 st (här) anger följande: Fast egendom är jord. Denna är indelad i fastigheter. Paragrafen anger även hur fastigheter avgränsas, samt att det finns särskilda bestämmelser om fastighetsbildning.

Hur bildas en fastighet?

Avseende fastighetsbildning anger Jordabalken 1 kap 1 § 2 st (här) att sämjedelning är utan verkan. Det betyder att enskilda personer inte själva kan göra överenskommelser om fastighetsbildning. (Det fínns dock särskilda regler om sämjedelning som gjorts innan Jordabalken trädde i kraft, men då Jordabalken är från 1970, och det på din fråga låter som att avstyckningen skett relativt nyligen, bedömer jag att dessa bestämmelser inte är relevanta för frågan.)

Regler om fastighetsbildning finns i Fastighetsbildningslagen. Av Fastighetsbildningslagen 1 kap 1 § (här) framgår att fastighetsbildning är en åtgärd som medför att indelningen av fastigheter ändras eller servitut bildas, ändras eller upphävs, eller att en byggnad eller annan anläggning som hör till en fastighet överförs till en annan fastighet. Fastighetsbildning är alltså ett samlingsnamn för åtgärder som bildar nya fastigheter, exempelvis avstyckning, klyvning, sammanläggning och fastighetsreglering. Avstyckning innebär att ett område avskiljs från en fastighet och bildar en ny fastighet, vilket är det som skett i detta fall. Att avstyckning är ett sätt att bilda en ny fastighet framgår även av Fastighetsbildningslagen 2 kap 1 § (här).

Hur går fastighetsbildning till?

Det är Lantmäteriet som handlägger frågor rörande fastighetsbildning, se Fastighetsbildningslagen 2 kap 2 § 1 st (här). En fråga om fastighetsbildning tas normalt upp efter ansökan. I vissa särskilt angivna fall har Lantmäteriet initiativrätt, men i detta fall bedömer jag att det är enligt huvudregeln, alltså att den som vill stycka av en fastighet ska ansöka om detta.

Vad gäller angående servitut vid fastighetsbildning?

Är servitut eller annan särskild rättighet som hör till fastighet av betydelse för fastigheten endast om viss mark hör till denna, följer rättigheten marken vid ändring i fastighetsindelningen, se Fastighetsbildningslagen 2 kap 5 § (här). Detta gäller om inget annat har bestämts vid fastighetsbildningen. Lagkommentaren på Karnov anger att som huvudregel följer servitutsrättigheten den vid servitutsupplåtelsen härskande fastigheten, men det finns möjlighet att göra undantag. Du skriver "ingen kontakt har tagits med den tjänande fastigheten i följande frågor", innebär det att din fastighet är den tjänande fastigheten och fastigheten som bildades genom avstyckning är den härskande fastigheten? Eller är det så att fastigheten som bildades genom avstyckning är den härskande fastigheten och en helt annan fastighet är den tjänande fastigheten?

Vilka formkrav gäller vid fastighetsköp?

Fastighetsköp är ett formalavtal. Formkraven som ska vara uppfyllda anges i Jordabalken 4 kap 1 § 1 st (här). Det krävs att en köpehandling upprättas, och den ska undertecknas av både köparen och säljaren. Köpehandlingen ska innehålla uppgift om köpeskillingen, samt en överlåtelseförklaring.

Vad gäller vid köp av del av fastighet, dvs avstyckning?

Om köpet rör bara en del av en fastighet (vilket är fallet vid avstyckning) måste fastighetsbildning sökas inom 6 månader, se Jordabalken 4 kap 7 § (här). Jag har tidigare redogjort för hur fastighetsbildning går till.

Hur blir den som köper en fastighet (eller del av fastighet) den officielle ägaren?

Köper man en fastighet måste man ansöka om lagfart hos Lantmäteriet inom tre månader efter fastighetsköpet. Lagfart innebär att det görs en anteckning i fastighetsregistret om vem som är den nye ägaren, köparen ansöker alltså om att bli registrerad som ny ägare. Detta följer av Jordabalken 20 kap 1–2 §§ (här).

Vad anger Miljöbalken angående strandskydd?

Strandskydd gäller vid havet och vid insjöar och vattendrag, se Miljöbalken 7 kap 13 § 1 st (här). Strandskyddet omfattar land- och vattenområdet intill 100 meter från strandlinjen vid normalt medelvattenstånd (strandskyddsområde), se Miljöbalken 7 kap 14 § 1 st (här). Dock kan Länsstyrelsen fatta beslut om att strandskyddet i ett visst område ska vara upp till 300 meter, se Miljöbalken 7 kap 14 § 2 st (här). Inom ett strandskyddsområde får man exempelvis inte bygga, se Miljöbalken 7 kap 15 § (här). Det är kommunen som ger dispens, se Miljöbalken 7 kap 18 b § (här). Länsstyrelsen kan dock överpröva kommunens beslut. Om man bryter mot dessa regler kan man göra sig skyldig till brott mot områdesskydd, se Miljöbalken 29 kap 2 § p. 2 (här).

Vad du kan göra nu

Som jag uppfattar din fråga var det vissa tveksamheter rörande om köpet och/eller avstyckningen gått rätt till, och vem som officiellt är ägare till den avstyckade delen av fastigheten. Jag skulle rekommendera att du kontaktar Lantmäteriet och förklarar situationen samt frågar vem som står som ägare till den avstyckade delen av fastigheten. Du är oroad att det kan ha skett överträdelse av strandskyddet. Det framgår inte av frågan om dispens har sökts. För frågor rörande strandskydd och eventuell dispens rekommenderar jag att du kontaktar kommunen.

Om du har uppföljande frågor rörande denna fråga kan du maila mig på jenny.hedin@lawline.se. Du kan även ringa till Lawlines telefonrådgivning. Telefonnumret är 08-533 300 04, och telefonrådgivningen har öppet måndag–fredag kl. 10.00–16.00.

Vänligen,

Jenny Hedin
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Fastighet (449)
2019-11-29 Köpa mark i Sverige utan svenskt medborgarskap?
2019-11-28 Kan en person bestämma allt som rör en fastighet som vi båda äger?
2019-11-20 Hur gör vi så att fastighetsköpet inte är att anse som förskott på arv?
2019-11-12 Fråga rörande avstyckad fastighet.

Alla besvarade frågor (75464)