Fråga om tvångsförsäljning enligt samäganderättslagen
Hej
Min fråga
Om 3st bröder ärver 1 villa från sina föräldrar. Sedan när föräldrarna går bort så äger dom 3 bröderna en 3:del var av villan. 2 av bröderna vill sälja villan och få ut pengarna från huset men 1 vill ej sälja villan utan behålla den. Har man rätt då att kräva att den brodern som vill behålla villan ska köpa ut sina bröder?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Bestämmelser i samäganderättslagen
Då du och dina bröder äger andelar i en villa innebär det att samäganderättslagen är tillämplig. Samäganderättslagen är dispositiv vilket betyder att det går att avtala om att lagen inte ska tillämpas. Samäganderättslagen utgör ett instrument för att lösa ägarkonflikter. När sådan enighet inte kan uppnås finns bestämmelser i lagen om antingen tidsbegränsad godsmansförvaltning eller en slutlig upplösning av delägarskapet som konfliktlösningsmetod.
Av (1 § samäganderättslagen) framgår att lagen är tillämplig på fastighet, lös sak, aktie, obligation och skuldebrev. Med en ändring i lagen år 1953 kom denna att i tillämpliga delar gälla också i fråga om tomträtt, som innehas av två eller flera. Samäganderätt uppkommer ofta genom arv eller gåva. Huvudregeln är att varje förfogande över det samägda godset i dess helhet eller vidtagande av förvaltningsåtgärd förutsätter enighet mellan delägarna. Med "förfoga" åsyftas främst varje rättslig disposition, inklusive försäljning, förpantning, uthyrning eller i övrigt varje förfogande som innebär att äganderätten upphör eller i sin utövning begränsas (2 § samäganderättslagen).
Om du och dina bröder inte kan enas om försäljningen ger lagen om samäganderätt rätten möjlighet att förordna om att samfällt gods ska utbjudas till försäljning på offentlig auktion. Bestämmelsen om försäljning på offentlig auktion ger varje delägare i samägd egendom i princip rätt att få samäganderättsförhållandet upplöst genom försäljning av egendomen i dess helhet. Ansökan om sådan försäljning ska lämnas in till tingsrätten. Undantag härifrån är föreskrivet endast för det fall att delägarna har avtalat annat med varandra eller att synnerliga skäl för anstånd visas föreligga. I det senare fallet föreligger dock hinder mot försäljning endast tills vidare och i praxis har "synnerliga skäl" tolkats strängt vilket innebär att det är svårt att skjuta upp/få anstånd med försäljningen på den grunden. Den möjlighet som tillkommer delägare enligt bestämmelsen är av grundläggande betydelse eftersom försäljning av hela egendomen i allmänhet ger en delägare avsevärt bättre vederlag än vad en försäljning av enbart hans andel kan inbringa. Oftast är det inte över huvud taget möjligt att sälja enbart en andel (6 § samäganderättslagen).
Om dina bröder kommer fram till att de vill sälja villan på en offentlig auktion ska tingsrätten utse en god man att ombesörja auktionen. De kostnader som uppkommer för god man ska delägarna dela på vilket innebär ⅓ vardera (8 § samäganderättslagen och 15 § samäganderättslagen). Vidare gäller att ett eventuellt lägsta pris fastställs av rätten efter delägares yrkande. Om delägarens yrkande är för högt kan däremot ett lägre pris fastställas eftersom det annars skulle försvaga övriga delägares rätt att upplösa delägarskapet. Vid bestämmande av lägsta pris är utgångspunkten att lägsta pris ska motsvara taxeringsvärdet. Om utredningen ger stöd för bedömningen att försäljningspriset kommer att avvika från det marknadsvärde som ligger till grund för taxeringen ska lägsta pris motsvara tre fjärdedelar av ett försiktigt uppskattat försäljningspris (9 § samäganderättslagen).
Sammanfattning
En delägare till fastighet har möjlighet att genom tvångsförsäljning sälja sin andel med stöd av samäganderättslagen. Begäran om tvångsförsäljning lämnas in till tingsrätten som beslutar om försäljningen och utser god man. God man ombesörjer sedan försäljningen av fastigheten och kostnaderna delas mellan delägarna vilket innebär ⅓ vardera i ert fall. Om någon av delägarna begär det kan tingsrätten besluta om ett minimipris och under auktionen kan såväl delägarna som andra intressenter lägga bud på fastigheten.
Det vore naturligtvis bättre om du och dina bröder försökte komma överens om hur ni ska gå tillväga innan någon av er framtvingar en försäljning. Inte minst eftersom detta kan skapa osämja bland er vilket jag förmodar att ni vill undvika.
Hoppas du fick svar på din fråga!
