Fråga om prisavdrag för fel som köparen kunnat upptäcka vid en undersökning före tillträdet av en bostadsrätt
Vi har problem med killen som köpt vår lägenhet. Han var inte nöjd med flyttstädningen som en flyttfirma gjort och vill dra av pengar på köpeskillingen. Vi erbjöd honom att komma och besiktiga lägenheten dagen innan han köpte den men han ville inte det. Städfirman erbjöd sig både att komma och rätta till felen samma dag och när han inte gick med på det så kom de överens om att hon ska ge honom 3000kr som kompensation. Vi försökte nå honom under måndagen då han flytta in för att kolla så allt löst sig men efter att han och städfirman kommit överens om att han ska få pengar svarade han inte. Så då trodde vi att alla var nöjda. Men igår skrev flyttfirma att han vill inte ge henne några uppgifter så hon kan föra över pengar utan nu hör han av sig till oss igen och vill ha pengar av oss. . Han har tagit bilder där taket på garderoben är dammig, 3 smulor på diskbänken och torkat stearin på en fönsterbräda. Han påstår att det inte gick att flytta in på 6 timmar pga detta. Städfirman erbjöd ju honom att rätta till detta samma dag men det vägrade han och då erbjöd de honom pengar men han är fortfarande missnöjd. Vad gör vi? Jag vill inte ge honom pengar för något som vi lejt bort och som erbjudits rättas till innan tillträdesdagens slut.
Lawline svarar
Hej och tack för att du valt att vända dig till Lawline med din fråga!
Vid försäljning av bostadsrätt anses sådan juridiskt sett utgöra s.k. lös egendom, varvid Köplagen (KöpL) blir tillämplig lag.
Först och främst är det relevant att separera rättsförhållandena här. Dels föreligger ett avtal om flyttstädning mellan er och den städfirma ni har anlitat, därefter föreligger ett köpeavtal mellan er och bostadsrättsinnehavaren. Gentemot städfirman är det ni som är köpare av en tjänst och gentemot bostadsrättsinnehavaren är ni istället säljare av en bostadsrätt. Köparen av bostadsrätten har i rättslig mening inget som helst förhållande med städfirman.
För att, likt köparen har gjort, kunna åberopa rätt till prisavdrag fordras att det förelegat ett, i köplagen erkänt, fel i bostadsrätten (”varan” i köprättslig mening). I KöpL 17 § framgår vad som kan utgöra ett fel i varan. Ett fel föreligger endera om varan inte uppfyller avtalsenligt skick, inte är ägnad för det ändamål eller särskilt ändamål som varan i allmänhet används eller om den avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta (eller avviker från särskilt utfästelse eller garanti, jfr KöpL 18 §).
En ordentlig flyttstädning skulle här kunna anses vara vad man som köpare med fog kunnat förvänta sig och skulle per denna mening förmodat kunna utgöra ett fel i varan, men för att kunna åberopa att något är fel så får detta inte vara något som köparen måste ansetts ha känt till vid köpet. Om köparen utan godtagbar anledning underlåtit att följa säljarens uppmaning att undersöka varan före överlämnandet (tillträdet av bostadsrätten) får han inte såsom fel åberopa vad han borde ha märkt vid undersökningen, KöpL 20 §.
Vad han borde ha märkt bör rimligtvis vara vad som kan upptäckas under en okulär besiktning (dvs. ett ytligt överseende). Ett ytligt överseende av garderober borde åtminstone enligt min mening kunna upplysa en köpare vid en undersökning av dem samma att dessa är dammiga.
Kan en köpare inte åberopa ett fel har denne heller ingen rättslig möjlighet att kräva säljaren att vidta någon av de åtgärder som framgår av Köplagens påföljdskatalog vid fel exempelvis prisavdrag, KöpL 30 §.
Behöver ni hjälp att bestrida köparens betalningskrav är ni varmt välkomna att höra av er till oss på Lawline. Detta gör ni enklast genom http://lawline.se/boka alt klicka på knappen till höger.
Med vänlig hälsning,
