Fråga om huvudsaklighetsprincipen mm.
Hej Lawline,
Tack för en jättebra sida.
Håller på att diskutera ett köp av en fastighet där säljaren föreslår följande:
Det är en 50-tals villa som inte blivit såld på några månader och ligger ute för 1 500 000 kr via mäklare, säljaren kan tänka sig att sälja den för 1 400 000. Taxeringsvärdet är 907 000 kr och enligt fastighetsrapporten har ägarna fått fastigheten som gåva (inget vederlag).
Om säljaren skulle sälja fastigheten via mäklare så kommer den i slutändan få kvar 930 000 kr (1 400 000 – 50000 mäklararvode – 420 000 30% skatt). Säljaren sa att den kan ge fastigheten som gåva mot ett vederlag och så länge vederlaget är lägre än taxeringsvärdet så räknas det som gåva.
Mina frågor är:
- Är det korrekt vad säljaren påstår och kan en sådan gåva ges trots att vi inte är släkt?
- Gäller regeln om dolda fel vid gåva?
Tack på förhand!
Med vänliga hälsningar
Ev. blivande husägare
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Regler om inkomstskatt återfinns i inkomstskattelagen; nedan IL, se här. Regler om fastigheter återfinns i jordabalken; nedan JB, se här.
Jag utgår från att det är skatten som ni vill påverka genom att göra köpet till en gåva. Jag fokuserar svaret på huruvida ni kan få förvärvet, genom ett sådant förfarande du beskriver, att ur ett skatteperspektiv betraktas som gåva.
Det som säljaren påstår stämmer, även om det inte riktigt alltid är så enkelt. Vid förvärv av fastighet avgör den sk. huvudsaklighetsprincipen huruvida det rör sig om gåva eller köp. Enligt principen heter det att om förvärvet till övervägande del är ett köp, ska det betraktas som ett köp; om det är till övervägande del en gåva, ska det betraktas som en gåva. Det som typiskt sett avgör huruvida förvärvet huvudsakligen är ett köp eller gåva är, i enlighet med vad säljaren säger, beroende av om vederlaget överstiger taxeringsvärdet.
För att förvärvet ska betraktas som en gåva behöver dock inte bara vederlaget understiga taxeringsvärdet, utan alla förmögenhetsrättsliga gåvorekvisit måste vara uppfyllda. Dessa rekvisit är:
- förmögenhetsöverföring ska ha skett,
-överlåtelsen har skett frivilligt samt,
-att det finns en gåvoavsikt hos överlåtaren
Att de första två rekvisiten är uppfyllda råder ofta ingen tvekan om. I ditt fall kan det däremot bli lite knepigt för säljaren att hävda att gåvoavsikt föreligger (det är ju hen som främst påverkas skattemässigt om skatteverket betraktar överlåtelsen som ett köp). Vid överlåtelse i släktrelationer finns den fördelen att gåvoavsikt presumeras föreligga. Troligt är dock att skatteverket ser överlåtelsen som en gåva även i ert fall.
Det som händer om överlåtelsen betraktas som en gåva är att säljaren inte behöver betala någon skatt. Du som förvärvare hamnar sedan i den position som säljaren var i skattemässigt, se 44 kap. 21 § IL (kontinuitetsprincipen). Detta betyder att du bara kan utnyttja samma anskaffningsutgift som säljaren kan vid en försäljning. Vidare hade även säljaren förvärvat fastigheten genom en gåva, varpå säljaren då trädde i samma ställe som den tidigare överlåtaren. Anskaffningsutgiften är troligen väldigt lågt (med tanke på värdeökning). En framtida försäljning kan alltså bli dyrt för dig skattemässigt, om ni gör en gåvoöverlåtelse denna gång.
Det kan således vara fördelaktigt för dig rent skattemässigt att göra ett köp. Nackdelen är ju dock såklart att du behöver betala mer nu.
Reglera i JB om felansvar gäller inte vid en gåvoöverlåtelse, se 4 kap. 29 § JB motsatsvis.
Mitt råd är att fundera noga över huruvida du vill förvärva fastigheten genom gåva eller köp. Gåva har som sagt den nackdelen att du behöver betala mer skatt vid en framtida försäljning av fastigheten.
Jag hoppas du fått svar på din fråga!
Vänligen
