Fråga om hävning och nedsatt hyra när ohyra förekommer i bostaden

2020-08-31 i Hyresavtal
FRÅGA
Jag har i början av månaden flyttat in i en källarlägenhet i en villa där det visats sig finnas spindlar, silverfiskar, sniglar, tvestjärtar mm. Jag har sagt upp lägenheten men har två månader uppsägningstid. Kan jag häva uppsägningstiden på grund av att det är enligt mig obeboeligt eller få nedsatt hyra?
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!

Din fråga regleras dels i lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen) och dels i 12 kap. jordabalken (1970:994). Jag kommer nedan dela upp svaret i två delar där jag behandlar din fråga om uppsägningstiden först och nedsatt hyra i nästa del. Eftersom du hyr en källarlägenhet i en villa utgår jag från att din hyresvärd har hyrt ut en del av sin egen bostad, varför privatuthyrningslagen blir aktuell. I den mån privatuthyrningslagen inte föreskriver annat gäller 12 kap. jordabalken, därför måste båda lagarna läsas parallellt med varandra för att förstå vad som gäller i denna situation, 1 § 2 st. privatuthyrningslagen.

Kan jag häva uppsägningstiden (häva hyreskontraktet)?

Till att börja med kan det nämnas att uppsägningstiden för bostäder som upplåts utanför näringsverksamhet för annat än fritidsändamål är en månad för hyresgästen och tre månader för hyresvärden, 3 § 2 st. privatuthyrningslagen. Avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelserna i privatuthyrningslagen är till nackdel för hyresgästen är utan verkan, 2 § privatuthyrningslagen. Det betyder att erat avtalsvillkor om 2 månaders uppsägningstid inte gäller, du har rätt till 1 månads uppsägningstid när du säger upp kontraktet.

Oberoende av uppsägningstiden finns även en rätt att under vissa förutsättningar häva hyreskontraktet med omedelbar verkan, 12 kap. 6 § jordabalken. En bostadslägenhet ska vara i ett skick som "enligt den allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet", 12 kap. 9 § jordabalken.

Skulle bostaden vara i bristfälligt skick kan hyreskontraktet hävas. Bristfälligt skick innefattar bland annat om ohyra förekommer i bostaden, 12 kap. 17 § jordabalken. Ohyra benämns generellt sätt som vägglöss, kackerlackor och liknande. Innan hyreskontraktet kan hävas ska dock en tillsägelse göras. Tillsägelse om att det förekommer ohyra i bostaden ska skickas till hyresvärden med rekommenderat brev, 12 kap. 63 § jordabalken. Detta för att kunna bevisa att en tillsägelse gjorts. Därefter ska ett försök göras att avhjälpa bristen. Ansvaret för att avhjälpa bristen ligger hos din hyresvärd. Avhjälper inte hyresvärden bristen utan dröjsmål, eller underlåter hyresvärden att avhjälpa felet, får du säga upp hyreskontraktet med omedelbar verkan, 12 kap. 11 § 2 p. jordabalken. Det krävs emellertid då att bristen kan anses vara av väsentlig betydelse, vilket jag inte kan svara på exakt eftersom jag inte har några närmre detaljer om bostadens skick. Relevanta faktorer kan vara t.ex. i vilken mängd ohyran funnits i bostaden och hur lång tid bostaden varit infesterad i förhållande till hyrestiden.

Kan jag få nedsatt hyra?

Som jag skrivit ovan ska den bostad som du hyr vara i ett sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen är fullt brukbar för det avsedda ändamålet, 12 kap. 9 §. För den period som bostaden är i ett bristfälligt skick så har du rätt till nedsättning av hyran, 12 kap. 11 § 3 p. jordabalken.

Hur stor kan nedsättningen bli?

Det är beroende på skadedjurens omfattning som man gör en beräkning om hur mycket hyran kan sättas ned. Tidigare har Hyresnämnden uppskattat att myror i större omfattning lägenheten motsvarar en nedsättning mellan 0-10% och vägglöss mellan 0-30%. Bedömningen behöver göras sett till vad som är skäligt med hänsyn till omfattningen av skadedjuren i bostaden. Rätten för nedsättning av hyran räknas från det att felet påtalades till hyresvärden och fram till det att felet avhjälps.

Sammanfattning & slutsats

Din egentliga uppsägningstid är 1 månad, avtalsvillkoret om 2 månaders uppsägningstid är utan verkan. Vidare är min preliminära bedömning att du skulle ha framgång med både hävning och nedsättning av hyran, det går dock tyvärr inte med någon exakthet säga vad utfallet av en tvist om hävningen eller hyran skulle bli eftersom det inte finns närmre detaljer om bostaden i din fråga. Du är högst välkommen att ställa en ny fråga här på lawline med ytterligare information, vända dig till vår juristbyrå på https://lawline.se/boka eller anlita juridisk rådgivning på annat håll!

Med vänliga hälsningar,

Sohail Niknejad
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Hyresavtal (1416)
2020-09-22 Vem bestämmer hyran i en hyresrätt?
2020-09-21 Uppsägning av ett tidsbestämt hyresavtal
2020-09-14 Rätten till förråd vid hyresrätter
2020-09-08 Borgensmans eventuella ansvar vid nytt hyresavtal

Alla besvarade frågor (84255)