Fråga om fuktskada i en såld bostadsrätt kan åberopas såsom fel av köparen
Jag sålde nyligen min bostadsrätt. Badrummet i denna var renoverat av föreningen 1991 och således 25 år gammalt. Skicket på badrummet var inte så bra, och man kunde bl.a. se att plastmattan var sliten med vissa mindre hål i kanterna. Nu har köparen gjort en fuktmätning i badrummet och det har konstaterats att vissa partier av badrummet är fuktskadat. Jag anser att detta inte borde kunna falla under mitt ansvar då jag aldrig gett några utfästelser om att badrummet är felfritt, samt att man tydligt ser slitningar i det om man undersöker det. Jag kände inte heller till att badrummet var fuktskadat. Vem bär egentligen ansvaret för fuktskadan? Jag hade som sagt ingen aning om den men har heller aldrig gjort någon fuktundersökning. Borde inte köparens undersökningsplikt vara ganska omfattande när man ser att badrummet i stort är väldigt slitet och 25 år gammalt? Tacksam för svar.
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Din fråga berör en del olika rättsliga aspekter. Det jag tar upp här nedan har jag disponerat på så sätt att jag först förklarar vilka regler som gäller för ditt avtal. Därefter tar jag upp frågan vem som ansvarar för ett eventuellt fel. Sedan behandlar jag kort frågan om det över huvud taget rör sig om ett fel. Efter det tar jag upp frågan om köparen ens får åberopa ett eventuellt fel. Slutligen sammanfattar jag det sagda.
Vilka regler gäller för ditt avtal?
Eftersom det rör sig om en bostadsrätt regleras ditt avtal av köplagen (1990:931) (förkortad KöpL), enligt dess 1 § första stycke. En bostadsrätt är nämligen lös egendom, vilket följer av att den inte är fast egendom enligt 1 och 2 kap. jordabalken (1970:994).
I den mån ditt avtal säger något annat än KöpL gäller det som avtalet säger istället, enligt 3 § KöpL. I den mån KöpL gäller är det bra att vara uppmärksam på att den inte har utformats med hänsyn till bostadsrätter utan med saker som ”går att ta på”. Därför kan det vara så att vissa bestämmelser i KöpL ersätts med andra, oskrivna regler som passar bättre för bostadsrätter.
Vem ansvarar för ett eventuellt fel?
Frågan om vilken av er som ansvarar för fuktskadan avgörs med hänsyn till när fuktskadan uppkom. Om den uppkom före risken övergick till köparen är det du som ansvarar för fuktskadan enligt 21 § KöpL; du kan också jämföra med 12 § KöpL. När risken övergick till köparen bestäms av ert avtal, men om det inte säger något gäller vissa regler i KöpL, se 13 § KöpL.
Sannolikt övergick risken när köparen tog hand om bostadsrätten. Som jag förstår det är fuktskadan äldre, varför det är du som i princip ansvarar för den.
Rör det sig om ett fel?
Eftersom ni som jag förstår det är överens om att fuktskadan är ett fel kommer jag inte att gå in i detalj i frågan om det faktiskt rör sig om ett fel. Upplysningsvis kan jag dock kort notera att vad som utgör ett fel bestäms av avtalet, men om inte det säger något finns de mest relevanta reglerna för dig i 17 § andra och tredje styckena KöpL.
Får köparen åberopa felet?
Även om det rör sig om ett fel som du ansvarar för, behöver det inte betyda att du är skyldig köparen något. För ditt fall finns främst följande fyra omständigheter som skulle kunna hindra köparen från att åberopa felet:
1. Köparen måste antas ha vetat om fuktskadan vid köpet (20 § första stycket KöpL).
2. Köparen borde ha upptäckt fuktskadan vid en undersökning som han gjorde före köpet (20 § andra stycket KöpL).
3. Köparen borde ha upptäckt fuktskadan vid en undersökning som du uppmanade honom att företa, men som han inte utförde, utan att han hade någon godtagbar anledning för att inte undersöka bostadsrätten (20 § andra stycket KöpL).
4. Köparen har inte reklamerat felet i rätt tid (32 § KöpL).
Eftersom omständighet 1 i princip kräver att köparen visste om fuktskadan bortser jag från det fallet.
I fråga om omständigheter 2 och 3 är det värt att understryka att det inte rör sig om någon undersökningsplikt som köparen alltid har, utan det beror på hur det gick till i just ditt fall. Om köparen inte faktiskt undersökte bostadsrätten och du inte heller uppmanade honom att undersöka den, finns ingen ”undersökningsplikt”.
De krav som ställs på köparen varierar från fall till fall och beror av vilka krav på omsorg som går att ställa på köparen. När det gäller bostadsrätt går det möjligen att hävda att köparens undersökning ska vara mer långtgående än för annan lös egendom, pga likheterna med ett fastighetsköp där kraven på en undersökning kan vara väldigt långtgående. Undersökningsplikten är emellertid i vart fall inte lika långtgående som för fastighetsköp.
Om det dock inte var möjligt att misstänka att det ens fanns en fuktskada genom att undersöka badrummet – utan det krävdes mer ingripande åtgärder – kan det vara svårt att hävda att köparen borde ha upptäckt felet. Några säkrare rekommendationer än så kan jag tyvärr inte ge. Vill du läsa mer kan tingsrättens bedömning i rättsfallet NJA 1998 s. 792 vara bra. Vidare finns ett tidigare svar på Lawline som bl.a. behandlar samma fråga: Köparens åtgärder vid dolt fel i bostadsrätt.
Omständighet 4 ska jag inte gå in i någon större detalj, för som jag förstår det undersökte köparen badrummet nästan omedelbart efter köpet. Och strax därefter reklamerade han bostadsrätten. Om köparen dock dröjde en längre tid med att reklamera felet kan han dock eventuellt hindras från att åberopa felet enligt 32 § KöpL.
Sammanfattning
Om fuktskadan fanns före köparen tog hand om bostadsrätten är det i princip du som ansvarar för den. För att köparen dock ska kunna åberopa felet krävs att han inte borde ha märkt det vid en faktisk undersökning, eller vid en hypotetisk undersökning som du hade uppmanat honom att genomföra. Svaret beror alltså på omständigheterna i just ditt fall.
Jag hoppas att det var svar på din fråga!
Behöver du vidare hjälp med fel vid försäljning av bostadsrätt är du välkommen att kontakta oss på tfn 08-533 300 04 (måndag till onsdag 10:00–16:00) eller maila oss på info@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
