Köparens åtgärder vid dolt fel i bostadsrätt

Question

Jag har köpt en bostadsrätt och upptäckt efteråt att det i källaren under (som det är extremt lyhört från) ligger en verkstad. Dit kommer folk varje dag tidigt på morgonen. I informationen kring bostadsrätten finns ingen som helst information om det här. Ingenting på fasaden skvallrar om att det finns något företag där. Säljaren sa inget. Har jag några - i så fall vilka - möjligheter att antingen häva köpet, begära prisavdrag, eller begära skadestånd från säljaren? Jag har inte bott här mer än två år än.

Answer 1

En bostadsrätt är lös egendom och det innebär att  felreglerna i köplagen blir tillämpliga på denna fråga (se https://lagen.nu/1990:931). Eftersom jag inte har så mycket information om ditt enskilda fall så kommer jag att gå igenom reglerna som gäller för att kunna kräva, prisavdrag, hävning samt skadestånd vid köp av bostadsrätt.

 

För att kunna kräva prisavdrag, skadestånd eller häva köpet kräv att bostadsrätten är att anses som felaktig. Bostadsrätten vad gäller storlek, kvalitet och andra egenskaper stämma överens med vad som följer av avtalet. Om bostadsrätten avviker från detta eller i övrigt avviker från vad säljaren med fog kunnat förutsätta är bostadsrätten att anse som felaktig. Köparen får inte som fel åberopa en sån uppgift som han borde ha upptäckt vid en undersökning. Det är svårt att säga exakt hur lång köparens undersökningsplikt sträcker sig i detta fall. Det som står klart är att undersökningsplikten i vart fall är mindre omfattande vid köp av bostadsrätt än vid köp av fast egendom. När man bedömer undersökningsplikten utgår man från vad en normalt omsorgsful person borde upptäckt vid en normal undersökning och vad han normalt borde gjort.

 

De första åtgärderna som kan krävas av säljaren är enligt köparen avhjälpande och omleverans. Dessa åtgärder verkar dock inte vara aktuella i ditt fall. Om avhjälpande eller omleverans inte kommer i fråga eller inte sker inom skälig tid efter reklamationen, får köparen kräva prisavdrag. Prisavdraget ska beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och det avtalsenliga priset svarar mot förhållandet vid tidpunkten för avlämnandet mellan bostadsrättens värde i felaktigt och i avtalsenligt skick.

För att häva ett köp i detta fall krävs att bostadsrätten ska ha varit behäftade med ett fel som är av väsentlig betydlse för säljaren samt att köparen insåg eller borde ha insett detta.Det krävs även att du som köpare ska ha uppfyllt din undersökningsplikt samt lämnat en hävningsförklaring i skälig tid.

 

Köparen har rätt till ersättning för den skada han lider genom att bostadsrätten är felaktig, om inte säljaren visar att felet berodde på ett hinder som låg utanför hans kontroll som säljaren inte skäligen kunde ha förväntas räkna med vid köpet. Om bostadsrätten avvek från vad säljaren särskilt hade utfäst har köparen alltid rätt till skadestånd.

 

Vänliga hälsningar,

Hanna Wingren