Fråga beträffande hyresbelopp vid andrahandsuthyrning samt kontraktsbrott
Har en hyreslägenhet som jag hyr ut i andra hand en tidsbegränsad period. Hon som hyr har redan börjat tjafsa om att vi tar ut för mycket i hyra nu när hon fått reda på vad hyran egentligen är. Hon har på eget bevåg bestämt att hon bara kommer betala halva hyran då hon tycker att det är mer rimligt (säga vad man vill om "rimligt"). Kan det klassas som att bryta kontraktet? Och kan jag i och med detta avsluta kontraktet i förtid? Jag har inte accepterat hennes förslag, inte heller svarat på hennes förslag.
Hyra för augusti (Betalat 25/7): Hon betalade enligt kontrakt.
Hyra för september: Utebliven då hon tycker att första hyran täcker 2 hyror (detta utan mitt medgivande)
Hyra för oktober: Hon kommer säkerligen betala in 1/2 hyran enligt vårt kontrakt.
Hur möter jag henne smartast? Hon säger "om vi inte går med på hennes förslag om halva hyran kommer hon lämna in en ansökan till Hyresnämnden", vilket hon säkerligen vinner då vi tagit mer en lagen säger. Men jag vill att hon flyttar ut hur som helst och har dessvärre fyllt i alternativ 1 i kontraktet (dvs. tidsbegränsat kontrakt med 3 månaders uppsägning).
Tacksam för snabbt svar hur jag ska bemöta detta. Om jag inte svarar på hennes mail och hon fortsätter betala bara 1/2 hyran, är det kontraktbrott?
tack!
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
För att det ska vara ett giltigt andrahandskontrakt av din hyresrätt så krävs det att hyresvärden har godkänt avtalet. Man har som hyresgäst ingen rätt att hyra ut i andra hand utan den tillåtelsen av hyresvärden. (12 kap. 39 § jordabalken) Om man gör det så riskerar man själv att få sin hyresrätt förverkad och sitt hyresavtal uppsagt (12 kap. 42 § 3 p. jordabalken). Om det är så att du hyrt ut lägenheten utan godkännande är det i princip inget giltigt avtal och du kan då inte åberopa några kontraktsbrott eller liknande. Anledningen till att jag tar upp detta scenario är då ni har tagit ut en högre hyra, vilket inte är tillåtet, och att det därav inte är ett kontrakt som en hyresvärd bör godkänna.
Beträffande hyran får man endast hyra ut lägenhet i andra hand för samma belopp som hyran ligger på hos hyresvärden. Det är tillåtet att lägga på 10–15 % av hyran om det är så att man hyr ut lägenheten möblerad, i övrigt är det inte tillåtet att höja hyran.
Du nämner även att du helst vill att kontraktet genast upphör. Vad som gäller där beror också på kontraktets giltighet. Allmänt beträffande hyreskontrakt så ska ett kontrakt på obestämd tid upphöra att gälla vid utgången av hyrestiden, eller om annat följer av avtalet. I ert fall gäller annars en uppsägningstid på 3 månader. (12 kap. 3 § 2 st. jordabalken) En grund för uppsägning av ett hyreskontrakt är exempelvis att hyresgästen inte betalar hyran inom en vecka efter förfallodagen. (12 kap. 42 § 1 p. jordabalken) Då hyresgästen i det här fallet inte har betalat hela hyran har hen inte fullgjort denna skyldighet, samtidigt har hyresbeloppet inte varit korrekt och det är därav svårt att åberopa den grunden.
Det är svårt att ge exakta råd om hur du ska gå tillväga i detta fall, då du har tagit ut en hyra som inte är lagligenlig, samt då jag inte har tillräckligt med förutsättningar för att veta om detta är ett giltigt kontrakt eller inte. Samtidigt har hyresgästen ingen rätt att själv bestämma hur mycket hen ska betala i hyra. Jag skulle därför rekommendera att ta hjälp av hyresnämnden för att reda ut förhållandet. Det kan däremot vara så att hyresnämndens utredning blir till nackdel för din del, men samtidigt krävs det att ni reder ut vad ni har för skyldigheter och rättigheter gentemot varandra. Även att du uppdaterar din hyresvärd om läget.
Hoppas mitt svar har varit till hjälp!
