Förverkande av hyresrätt vid otillåten andrahandsuthyrning?

2017-02-20 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA
Hej!Läget är som följer;En hyresfastighet har bytt ägare men ägaren har ej förnyat hyreskontrakten med hyresgästerna.Vad innebär detta för hyresgästerna?Gäller de gamla kontrakten?Till saken hör att en av hyresgästerna hyrt ut sin lägenhet i andra hand utan nuvarande hyresvärds godkännande.Andrahandshyresgästen har bott i lägenheten ett år.Nuvarande hyresvärd har haft kännedom om andrahandsuthyrningen hela tidsperioden men ej agerat förrän helt nyligen.Förstahandshyresgästen har nu blivit uppsagd/vräkt.Vad kan förstahandshyresgästen göra för att söka rätta till situationen så att han ej vräks?Kan han hänvisa till några brister från hyresvärdens sida?T.ex hyresvärden skulle agerat inom två månader då andrahandsuthyrningen kom till värdens kännedom?Eller att den nye hyresvärden ej förnyat/skrivit om hyreskontraktet/en?Tacksam för svar
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.

Avseende att fastigheten har överlåtits till ny ägare så bör inte det medföra någon förändring för hyresgästerna. Förutsatt att den förra ägaren har i överlåtelsen till den nya ägaren gjort förbehåll om att fastigheten är betingad av hyresupplåtelserna så är upplåtelseavtalen gällande även mot den nya ägaren (7:11 JB). Även utan förbehåll gäller upplåtelse av hyra mot ny ägare om upplåtelsen avser skriftligt avtal och tillträde ägt rum innan överlåtelsen (7:13 JB).

På hyresförhållanden så gäller den s.k. hyreslagen, jordabalkens (JB) 12 kap.

Om andrahandsuthyrning

Enligt 12:39 JB så får hyresgästen inte hyra ut sin lägenhet i andra hand utan hyresvärdens godkännande, ett undantag från denna huvudregel är dock ifall hyresgästen hämtar godkännande från hyresnämnden enligt 12:40 JB. Tillstånd från nämnden lämnas om 1. hyresgästen på grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, längre utlandsvistelse, särskilda familjeförhållanden eller därmed jämförbara förhållanden har beaktansvärda skäl för upplåtelsen, och 2. hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Enligt 12:41 framgår också att hyresgästen inte heller får inrymma utomstående i lägenheten (inneboende) om det kan innebära men för hyresvärden (motsatsvis kan utläsas att om det inte innebär men för hyresvärden är inneboende okej).

Hyresrättens förverkande

Hyresrätten kan bli förverkad, vilket innebär att hyresvärden har rätt att säga upp avtalet i förtid, med anledning av bl.a. hyresgästen utan samtycke eller tillstånd upplåter lägenheten i andra hand och inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad (se 12:42 st. 1 p. 3). Hyresrätten är dock inte förverkad om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse (12:42 st. 5).

Om hyresrätten är förverkad pga att upplåtelse i andra hand utan samtycke eller tillstånd har skett, men ser rättelse innan hyresgästen sagt upp avtalet, kan hyresgästen inte skiljas från lägenheten på den grunden. Hyresgästen får inte heller skiljas från lägenheten om hyresvärden inte inom två månader från det att han fått vetskap om andrahandsuthyrningen sagt till hyresgästen att vidta rättelse (se 12:43 JB).

Sammanfattning

Det faktum att överlåtelse av fastigheten har skett bör inte påverka hyresgästerna såvida den nya ägaren varit fullt medveten om att fastigheten var betingad av hyresupplåtelserna. Om hyresvärden varit medveten om andrahandsuthyrningen och inte sagt till hyresgästen, inom två månader från att hyresvärden fick denna vetskap, att vidta rättelse så får inte hyresgästen skiljas från lägenheten. Med andra ord måste hyresgästen ha haft en faktisk möjlighet att rätta sig efter tillsägelse för att förverkande av hyresrätten ska bli aktuell.

Hoppas du fick svar på din fråga, om inte är du välkommen att komma in med en ny.

Vänligen,

Fanny Rudén
Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom Andrahandsuthyrning (649)
2021-01-27 Uppsägningstid vid privatuthyrning av bostad
2021-01-24 Kan min hyresvärd neka en andrahandsuthyrning?
2021-01-21 Uthyrning i andra hand - tillstånd
2021-01-21 Kan andelsföreningen säga upp mitt hyreskontrakt med några få veckors notis trots mitt tillsvidarekontrakt?

Alla besvarade frågor (88531)