Förverkande av hyresgäst när hyresavtalet strider mot hyreslagen
Jag hyr ut ett rum i min lägenhet (hyresrätt). Min inneboende och jag har skrivit på ett kontrakt, innefattande att om han inte betalar hyra så ska han flytta omedelbart. Även att han ska erlägga x kr för deposition, vilket va gjort.
Han kunde inte betala hyran en månad och då använde jag mig av hans deposition för att täcka upp kostnaden. Han har fortfarande inte betalat depositionen och jag så upp hans kontrakt.
Han har 3 månaders uppsägningstid, om han inte betalar hyra under dessa månader, kan jag då bryta uppsägningstiden och slänga ut honom enligt nödvärnsrätten, att han olovligen kvarstannar i bostad (hans kontrakt är ju uppsagt)?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Frågor om uthyrning av hyresrätt regleras av 12 kap. jordabalken (JB) även kallad hyreslagen.
Bestämd tid eller obestämd tid?
Frågor om uppsägning beror på om hyresavtalet är ingånget för bestämd tid respektive obestämd tid. Vid ett hyresavtal som är ingånget för obestämd ska hyresavtalet sägas upp för att upphöra att gälla (12 kap. 3 § första stycket JB). Därefter löper uppsägningstiden. För ett hyresavtal som är ingånget för bestämd tid upphör det vid hyrestidens utgång (12 kap. 3 § andra stycket JB). Det innebär att du som hyresvärd inte får avsluta hyresavtalet i förtid förutsatt att det inte föreligger en grund för förverkande. Hyreslagen är vidare bindande till hyresgästens utgång vilket innebär att du som hyresvärd inte får uppställa hyresvillkor som strider mot hyreslagen (12 kap. 1 § femte stycket JB).
Det framkommer inte av din fråga om ert hyresavtal är tidsbestämd eller om det är ingånget för obestämd tid. Om ert hyresavtal är ingånget är för obestämd tid anses hyresavtalet upphört vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen (12 kap. 4 § p. 1 JB) Men om det rör sig bestämd tid kan du som sagt inte säga upp hyresavtalet i förtid utan någon förverkande grund och det kommer jag att redogöra för i nästa avsnitt.
Förverkande
Obetalda hyror med mer än vecka efter förfallodagen kan utgöra en grund för förverkande (12 kap. 42 § punkt 1 JB). Om hyresrätten är förverkad kan hyresavtalet sägas upp med omedelbar verkan (12 kap. 6 § JB). En hyresgäst får inte skilja från sin hyresrätt om denne rättar sig innan hyresvärden säger upp hyresavtalet (12 kap. 43 § JB). Om hyresrätten är förverkad på grund av försening med betalning av hyra och har hyresvärden anledning att säga upp hyresavtalet, får hyresgästen inte på grund av dröjsmålet skiljas från lägenheten, om hyran betalas eller deponeras hos länsstyrelsen inom tre veckor från det att en hyresgäst. Tiden beräknas tre veckor från att hyresgästen har delgetts underrättelse om att hen genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten samt meddelande om uppsägningen och anledningen till denna lämnats till socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen (12 kap. 44 § första stycket punkt 1 JB). Om hyresgästen har gjort detta kan hyresgästen inte avhysas, vilket innebär att han inte kan tvingas ut ur lägenheten (12 kap. 44 § andra stycket JB).
Detta innebär att om du har vidtagit dessa åtgärder, dvs. kontaktat socialnämnden och att hyresgästen inte har rättat sig kan du förverka hyresgästen. Du kan alltså inte säga upp hyresavtalet och be hyresgästen att flytta ifrån bara för att hyresgästen inte betalar hyra utan dessa säkerhetsventiler måste du även gå igenom. Ditt avtalsvillkor om att hyresgästen ska flytta omedelbart är inte giltigt enligt lagen. Detta beror på som tidigare nämnt att hyresgästen har rätt till särskilt skydd.
Om förutsättningarna för förverkande är uppfyllda
Om förutsättningarna för förverkande är uppfyllda kan du ansöka hos Kronofogdemyndigheten om vanlig handräckning (3 § lagen om betalningsföreläggande och handräckning). Vanlig handräckning kan avse att man vill få någon att flytta ut från exempelvis en bostadslägenhet, så kallad avhysning. Detta kan du ansöka om hos Kronofogdemyndigheten. https://www.kronofogden.se/Avhysning.html
Slutsats
Sammanfattningsvis om hyresavtalet är ingånget för obestämd kan du säga upp hyresavtalet. Hyresavtalet upphör i så fall vid det månadsskifte tre månader efter att hyresavtalet sades upp. Hyresgästen måste flytta ut efter dessa tre månader. Om hyresgästen inte gör det kan du ansöka om vanlig handräckning hos Kronofogdemyndigheten.
Vid hyresavtal som är ingånget för bestämd tid är du som hyresvärd bunden till hyrestidens utgång förutsatt att det inte föreligger en grund för förverkande. Om du har genomfört alla åtgärder som krävs för att förverka någon kan du ansöka om vanlig handräckning om hyresgästen skulle vägra att lämna lägenheten. Men du kan inte åberopa någon nödvärnsrätt för att kasta ut hyresgästen.
Om hyresgästen inte betalar hyrorna får du stämma honom i allmän domstol och yrka på att han ska betala de obetalda hyrorna. Detta gäller vid hyresavtal som är ingånget för bestämd och obestämd tid.
Lycka till!
Med vänliga hälsningar
