Försäljning och förvaltning av egendom för annans räkning
Min mor har nyligen flyttat in på äldreboende. Hon äger en högt värderad bostadsrättslägenhet. Jag har två bröder.Vår mamma börjar bli lite dement och har inte så bra koll på läget och uttrycker ingen stark vilja om vad som skall hända med lägenheten. Vi känner att vi måste göra något åt den och vi vill alla helst sälja den. Hur gör vi? Skall vi sälja den åt mamma och sen placera pengarna tills den dagen hon avlider. Kan vi dela upp pengarna från försäljningen och se det som ett förtida arv? Vad behöver vår mamma göra?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag kommer inledningsvis förklara vad som gäller om avtal om t. ex. överlåtelse av bostadsrätter och annan egendom när en ägare har en demenssjukdom. Därefter kommer jag förklara vad det får för konsekvenser i ert fall och vilka alternativ ni har i den här situationen. Jag kommer gå in på regler i avtalslagen (AvtL), lagen om verkan av avtal som slutits under påverkan av en psykisk störning (1924 års lag), lagen om framtidsfullmakter och föräldrabalken (FB). Sist kommer en sammanfattning av vad det innebär för er och er mamma.
Rättshandlingsförmåga - vad är det och vad händer om den begränsas?
De flesta myndiga personer har rättshandlingsförmåga, vilket betyder att man har både fysiska och psykiska förutsättningar att ingå rättsligt bindande avtal eller utföra andra rättshandlingar. Man har full rättshandlingsförmåga om man har fysisk och psykisk förmåga att uttrycka sin vilja att t. ex. ingå ett avtal, och förstå innebörden och konsekvensen av ett avtal eller en annan rättshandling. Rättshandlingsförmågan kan vara helt eller delvis begränsad permanent eller under en viss tid om en person exempelvis är påverkad av en sjukdom. Saknar man rättshandlingsförmåga kan avtal som ingås av en person anses ogiltiga. Utöver principen om rättshandlingsförmåga står det i 1924 års lag att ett avtal som ingåtts under påverkan av en psykisk störning är ogiltig. En person som lider av demens kan ha helt eller delvis begränsad rättshandlingsförmåga och demenssjukdomar kan dessutom räknas till en sådan psykisk störning som gör avtal ogiltiga enligt 1924 års lag.
Fullmakt
En person kan genom en fullmakt få möjlighet att ingå giltiga avtal och utföra vissa andra rättshandlingar för någon annans räkning (AvtL 10 §). Att ge ut en fullmakt kan liknas vid att låna ut en del av sin rättshandlingsförmåga. Den fullmäktige kan bara ingå giltiga avtal inom ramen för fullmakten och fullmakten är också beroende på huvudmannens egen rättshandlingsförmåga. Numer finns också en möjlighet att skriva en framtidsfullmakt som ger någon rätt att ta hand om en persons ekonomiska och personliga angelägenheter om personens drabbas av en psykisk störning eller försvagat hälsotillstånd (lagen om framtidsfullmakter 1-2 §§). För att en fullmakt ska kunna anses giltig måste personen som utfärdar den ha rättshandlingsförmåga när fullmakten skrivs, alltså ska personen kunna förstå fullmaktens innebörd och visa en vilja att utfärda fullmakten. Om fullmakten inte är giltig har inte heller fullmäktigen rätt att ingå några avtal för huvudmannens räkning.
God man
Om någon får en begränsad eller helt förlorar sin rättshandlingsförmåga till följd av en sjukdom, psykisk störning eller hälsoproblem ska en domstol besluta att anordna godmanskap. En god man har ansvar för att ta tillvara på sin huvudmans intressen och kan få fullt ansvar för dennes ekonomi eller ett begränsat uppdrag som gäller endast viss egendom (FB 11 kap. 4 §). En god man kan bara sluta giltiga avtal och utföra andra rättshandlingar som är bindande för huvudmannen om de ingår i den gode mannens uppdrag och om huvudmannen inte motsätter sig handlingen (FB 11 kap. 5 §). En god man får inte heller ge bort egendom om det inte rör sig om personliga presenter av ett värde som inte står i missförhållande till huvudmannens ekonomi (FB 14 kap. 12 §). Man måste ansöka hos domstol för att de ska utse en god man. Ansökan kan göras av personen som ansökan avser eller av dennes make, sambo eller närmaste släktingar (FB 11 kap. 15 §). Den som utses till god man eller förvaltare ska vara en rättrådig, erfaren och i övrigt lämplig person. Om den berörda personen föreslår någon ska den föreslagna personen förordnas om det inte är olämpligt (FB 11 kap. 12 §). I många fall utses en make, sambo eller någon släkting eller närstående.
Vad betyder detta för er?
För att ni ska kunna hjälpa er mamma med försäljningen av bostadsrätten krävs det att er mamma inte är så påverkad av sin demens att hon inte har rättshandlingsförmåga och inte heller skulle falla under 1924 års lag. I vissa fall är detta väldigt svårt att avgöra och då kan man låta en läkare göra en undersökning och göra en bedömning av situationen. Om er mamma kan anses ha rättshandlingsförmåga måste hon själv ingå avtalet om en försäljning, eller skriva en fullmakt där hon ger dig, någon av dina bröder eller er alla tre rätt att sköta försäljningen för hennes räkning. Om din mamma inte kan anses ha någon rättshandlingsförmåga kan hon själv inte genomföra en giltig försäljning av bostadsrätten och hon kan inte heller ge er en giltig fullmakt. Då kan ni ansöka hos tingsrätten om att en god man ska utses. Den gode mannen kan sedan förvalta mammans egendom och ingå giltiga avtal för hennes räkning.
Om det sker en försäljning är pengarna er mammas och ni kan inte själva avgöra vad som sker med dem utan hennes medgivande. Skulle ni få pengarna som ett förtida arv är detta också en rättshandling som kräver att er mamma har rättshandlingsförmåga för att gåvan ska vara giltig. Hon måste alltså själv kunna bestämma att hon vill ge er pengarna redan nu. Skulle hon sakna rättshandlingsförmåga och det utses en god man är det istället den gode mannen som bestämmer hur pengarna efter försäljningen förvaltas, men som beskrivs ovan råder ett gåvoförbud som innebär att de goda mannen inte kan ge bort pengarna.
Sammanfattning
Exakt hur ni kan göra i er situation beror alltså väldigt mycket på er mammas tillstånd. Om hon är väldigt påverkad av sin demens kan hon sakna förmågan att utföra giltiga rättshandlingar, vilket innebär att hon inte kan sälja bostadsrätten själv och inte heller kan ge er fullmakt att göra det. Skulle ni trots detta genomföra en försäljning är den inte juridiskt bindande och det kan uppsåt många juridiska problem i efterhand. För att undvika det måste ni ansöka om att det ska förordnas en god man som kan ingå den här typen av avtal för er mammas räkning. Om er mamma fortfarande kan anses ha rättshandlingsförmåga kan hon själv sälja bostadsrätten eller ge er fullmakt att göra det åt henne. Er mamma måste själv bestämma vad som ska göras med pengarna efter försäljningen. Skulle ni få en god man förordnad åt er mamma är det den gode mannens ansvar att förvalta pengarna, men den gode mannen får inte ge bort dem.
Jag hoppas att detta svar har varit till er hjälp. Vill ni ha ytterligare hjälp i fråga om fullmakter eller försäljning av bostadsrätt kan ni boka tid med en jurist hos oss här.
Vänliga hälsningar,
