Försäljning av samägd fastighet
Hej,jag undrar när man äger en 1/2 andel i en fastighet,och den ena vill sälja men inte den andre?,till saken hör att jag har fått ett skäligt bud anser jag från en potentiell köpare,men den andre delägaren godtar inte budet,vad göra?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Vad som gäller när personer äger andelar av fastigheter eller annan egendom gemensamt regleras i lagen om samäganderätt (SamL) som du hittar här. Den lagen är dispositiv. Det betyder att om du och den andra delägaren har avtalat om hur frågor som rör fastigheten ska hanteras, så gäller avtalet först och främst. Jag utgår från att det i ditt fall inte finns ett sådant avtal och inleder därför med att redogöra för SamL i allmänhet. Sedan kommer jag beskriva vad det närmare innebär för dig och vilka möjligheter du har i situationen.
Allmänt om lagen om samäganderätt
Enligt SamL 2 § är huvudregeln att alla delägare måste godkänna beslut som rör den samägda egendomen. Undantag från detta kan bara göras om det gäller akuta åtgärder som måste företas för fastighetens bevarande, trots att inte alla delägare är med i beslutsfattandet. Samägandet kan upplösas på flera sätt. Bl. a. genom försäljning till utomstående, en delägare kan köpa ut den andra eller ge sin andel som gåva till den andra delägaren.
Om delägarna inte är överens i frågan har var och en rätt enligt SamL 6 § att hos domstol ansöka om offentlig auktion. Om domstolen beviljar ansökan kommer en god man utses enligt SamL 8 § och denne kommer sköta auktionen samt fördela köpeskillingen mellan delägarna efter försäljning. Enligt SamL 9 § ska domstolen efter begäran av någon delägare besluta om ett minimipris för egendomen. Om den andra delägaren inte vill förlora egendomen kan denne själva lämna bud vid auktionen. Det är också möjligt för en annan delägare att invända och hindra domstolen från att besluta om offentlig auktion. För detta krävs dock synnerliga skäl enligt 6 §. Vad synnerliga skäl innebär avgörs från fall till fall. Enligt tidigare praxis kan det bl. a. röra sig om att en lågkonjunktur leder till att en försäljning inte kan ske till ett rimligt pris. Sociala förhållanden, som exempelvis barnfamiljers behov av boende, kan också utgöra synnerliga skäl men kraven för att anses som synnerliga skäl är tämligen högt ställda.
I fråga om fastigheten
Förutsatt att du och den andra ägaren inte har avtalat om hur denna fråga ska hanteras, så finns det alltså flera möjligheter att upplösa samägandet och eventuellt sälja fastigheten. För att sälja fastigheten till den potentiella köparen krävs den andra delägarens samtycke. Ett annat alternativ är att den andra delägaren köper ut dig efter överenskommelse. Om en överenskommelse inte kan nås och du vill sälja fastigheten, så kan du ansöka hos tingsrätten om att fastigheten ska säljas via offentlig auktion. Alla, inklusive den andra delägaren, kan då lämna bud och försäljningen kommer skötas av en god man. Om inte den andra delägaren invänder med synnerliga skäl, så kan detta vara en möjlig sista lösning på en konflikt.
Avslutningsvis
Om du vill sälja till just den person som lämnat ett bud krävs det att den andra delägaren godkänner detta. I första hand rekommenderar jag att ni diskuterar och försöker komma överens om en lösning som ni båda är bekväma med. Om den andra delägaren inte vill förlora fastigheten kan en alternativ möjlighet vara att denne köper ut dig. Om en överenskommelse inte är möjlig och du inte vill fortsätta äga din del i fastigheten, så kan du eventuellt få en ansökan om offentlig auktion beviljad av tingsrätten. Dock kan ett sådant agerande leda till fler och större konflikter mellan de berörda personerna och för att undvika detta är det alltid bra att så långt som möjligt försöka lösa problemet utan att gå till domstol.
Jag hoppas att detta svar har varit till din hjälp och att ni kan hitta en lösning som passar er båda.
Vänliga hälsningar,
