Försäljning av samägd fastighet
Hej.
Jag tänkte höra det är så att min farmor gått bort, boupptäckningen är klar. Innan min farmor gick bort så har min far hyrt Villan hon ägde. Men nu har Villan gått i arv till min far och farbror. Det var ca 1 år sedan boupptäckningen var klar.
Min farbror säger att Villan ska säljas nu och tänker ta dit mäklare. Min far däremot som inte hittat en ny bostadsrätt än vill inte sälja.
Hur går man till väga, vad gäller? Inom vilken tid måste det säljas om de inte kommer överens eller hur fungerar det?
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline.
Eftersom din farbror och din far båda har ärvt din farmors villa äger de nu villan tillsammans och är därför samägare av fastigheten. Då det inte framkommer av din fråga att din farmor i ett testamente skulle ha angivit särskilda villkor rörande villan, eller att din farbror och din far skulle ha upprättat ett samäganderättsavtal sinsemellan, utgår jag i mitt svar till dig från att varken testamente eller samäganderättsavtal existerar. Svaren på dina frågor finns därför reglerade i Lag (1904:48 s.1) om samägande (SamägarL). Skulle det ändå existera ett testamente eller samäganderättsavtal, gäller de föreskrifter som anges där.
Huvudregeln när flera personer äger en fastighet tillsammans, oavsett hur stor andel var och en äger, är att alla delägare måste vara överens rörande beslut som rör egendomen i dess helhet. En försäljning av hela villan är självfallet ett sådant beslut och din farbror har därför ingen möjlighet att utan vidare sälja hela villan mot din fars vilja. Detta framkommer av SamägarL 2§.
Det finns dock alternativ din farbror kan använda sig av för att trots allt få till en försäljning.
För det första begränsar SamägarL endast en försäljning av HELA fastigheten. Din farbror kan därför fritt sälja sin andel av villan till vem han vill, och till vilket pris han vill, utan din fars samtycke. Sker en sådan försäljning är din far givetvis fortfarande ägare över sin andel, även om han då skulle äga villan tillsammans med någon annan än din farbror.
För det andra kan din farbror trots allt få till en försäljning av hela villan, mot din fars vilja, genom att ansöka hos tingsrätten om att villan ska bjudas ut på offentlig auktion. Detta framkommer av SamägarL 6§. En offentlig auktion i detta läge kan endast förhindras om din far kan visa att det föreligger synnerliga skäl till varför villan inte ska bjudas ut till försäljning. Vad som räknas som ”synnerliga skäl” är en bedömningsfråga i varje enskilt fall. Att din far ännu inte har hittat någon ny bostad kommer dock sannolikt inte kunna ses som ett sådant ”synnerligt skäl” och kan därmed inte stoppa en offentlig auktion. Att det däremot t ex är lågkonjuktur och villan inte skulle kunna säljas till ett rimligt pris om den skulle bjudas ut i nuläget kan utgöra ett sådant skäl.
Om din farbror skulle få igenom en ansökan hos tingsrätten om offentlig auktion ska auktionen enligt SamägarL 10§ hållas så snart det kan ske. I övrigt finns det inga lagar för inom vilken tid villan måste säljas om din far och farbror beslutar sig för att sälja villan på annat sätt. Skulle dina farbror endast sälja sin andel är han fri att göra det när han vill.
Sammanfattningsvis kan alltså din farbror sannolikt få till en försäljning av villan mot din fars samtycke. För din fars del är det i detta läge bäst att föra en dialog med din farbror rörande villan.
Ett alternativ för din far skulle vara att köpa ut din farbrors andel. Skulle din far och farbror inte kunna enas om pris kan de låta värdera villan. Det finns heller inget som hindrar din far från att köpa villan om den bjuds ut på offentlig auktion även om det förra alternativet är mer ekonomiskt för båda parter.
Ett annat alternativ skulle kunna vara att din farbror hyr ut sin andel till din far. Behåller din farbror och far villan kan de ansöka hos tingsrätten om en god man enligt SamägarL 3§ som sköter förvaltningen av fastigheten. Din farbror skulle då slippa den belastningen som det innebär att behålla sin andel och din far skulle kunna bo kvar. Väljer din farbror och far att behålla villan är det även en god idé att upprättar ett samäganderättsavtal så båda parter inför framtiden vet vad för villkor som gäller rörande frågor om fastigheten.
Jag hoppats att detta har givit svar på dina frågor. Om din farbror och far skulle vilja ha hjälp med att skriva ett samägaravtal kan vi hjälpa dem med det HÄR. Om du undrar något annat är du också självklart välkommen att kontakta oss igen.
Vänligen,
