Försäljning av samägd fastighet
Lawline svarar
Hej,
Jag antar att din morfar och hans bröder har blivit samägare till egendomen utan att samäganderätten har uppstått genom avtal; det är t ex vanligt att samäganderätt uppstår genom arv. Om det finns ett avtal som reglerar ägandet så rekommenderar jag att du utreder vilka villkor som ställs upp i avtalet. Vad ägarna kan göra med egendomen beror nämligen till stor del på vad som har avtalats. Det är till exempel möjligt att avtala om att de övriga ägarna ska ha förköpsrätt, men om det inte finns ett sådant avtal mellan bröderna så finns det tyvärr inte heller någon förköpsrätt. Hur samäganderätten har uppstått kan också påverka vilken lag som ska tillämpas på fallet.
Du bör alltså undersöka om det finns ett avtal mellan bröderna angående fastigheten; avtalet kan avgöra både om en delägare får sälja sin andel utan de övrigas tillåtelse och om de övriga delägarna har någon typ av förköpsrätt. Med det sagt så kommer jag att redogöra för vad som gäller om dina frågor inte regleras i avtal.
Reglerna för denna typ av samägande finns i lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt, som du kan hitta https://lagen.nu/1904:48_s.1.
Varje ägare kan förfoga över sin andel av fastigheten. Det är tillåtet att sälja eller pantsätta andelen utan övriga delägares godkännande - förutsatt att inte ett avtal säger något annat. Enligt 6 § lagen om samäganderätt kan en delägare också kräva att hela egendomen säljs på offentlig auktion. Pengarna från försäljningen ska därefter fördelas efter hur stor andel av egendomen var och en ägde.
Det finns ändå möjligheter att undvika att hela fastigheten säljs. Enligt 6 § kan en annan delägare skjuta upp en försäljning på offentlig auktion om man visar synnerliga skäl för anstånd. Skälen kan vara av varierande slag. Det kan gälla ekonomiska skäl – i rättsfallet NJA 1974 s. 490 nämns som exempel att det råder ”ett särskilt dåligt konjunkturläge” – men enligt rättsfallet NJA 1979 s. 562 kan också sociala skäl vara giltiga. Termen ”synnerliga skäl” innebär dock att det ställs höga krav på skälen för att domstolen ska bevilja anstånd.
Med tanke på att det är svårt att visa synnerliga skäl mot en försäljning, och att synnerliga skäl ändå bara skulle leda till ett anstånd, så kan det vara ett bättre alternativ att kräva klyvning av fastigheten enligt 7 § lagen om samäganderätt. Fastighetsklyvning sker enligt fastighetsbildningslagen(1970:988), som du hittar https://lagen.nu/1970:988.
Klyvning, som diskuteras i 11 kap. fastighetsbildningslagen, innebär att fastigheten delas upp i olika lotter som sedan fördelas mellan delägarna. Det går att skapa lotter som tas över av en enskild av de tidigare delägarna, men det går också att skapa lotter som samägs av flera personer. En lösning skulle alltså kunna vara att ge en enskild lott till den delägare som vill sälja fastigheten, medan de övriga delägarna även i fortsättningen samäger resten av fastigheten.
Enligt 7 § lagen om samäganderätt kommer inte rätten att besluta om försäljning av en samägd fastighet förrän en ansökan om klyvning har blivit avgjord. Om någon av delägarna skulle ansöka om att fastigheten ska säljas på offentlig auktion bör alltså de delägare som vill förhindra en försäljning ansöka om klyvning; om de gör det kommer inte fastigheten att auktioneras ut förrän frågan om klyvning är avgjord.
Med vänlig hälsning,
