Försäljning av samägd del i bostadsrätt

Question

Hej Lawline!
I slutet på förra året köpte jag en bostadsrätt med tjejkompis. Vi står som 50/50 ägare & vi är båda folkbokförda på adressen. Inga avtal förutom köpekontrakt + lånehandlingar finns mellan oss, endast muntligt avtal beträffande disponeringen av lgh. Nu vill jag sälja min del, men det vill inte hon. Hur går jag tillväga rent juridiskt? Kan jag bara gå in på ett mäklarkontor med mitt köpekontrakt & lämna till försäljning iaf? Hur gör jag? Skulle vara väldigt tacksam för svar.

Answer 1

Hej,

Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Jag utgår ifrån att du och din tjejkompis inte har reglerat ert gemensamma ägande av bostadsrätten varför samäganderättslagen (SamägL) (se https://lagen.nu/1904:48_s.1) blir tillämplig. Är det så att det muntliga avtalet mellan er berör något av det som följer i redogörelsen nedan går det muntliga avtalets bestämmelser före SamägL:s bestämmelser och SamägL blir inte tillämplig. I redogörelsen kommer jag dock att utgå ifrån att SamägL är tillämplig.

Eftersom bostadsrätter tillhör egendomsslaget "lös egendom" (men inte "lösa saker") omfattas de egentligen inte av SamägL, vilket framgår av 1 §. Högsta domstolen har dock i NJA 1995 s. 478 fastslagit att SamägL, i dess väsentligaste delar, även ska omfatta bostadsrätter.

Av 2 § SamägL framgår det att det krävs samtliga delägares samtycke för att förfoga över eller vidta åtgärder i förvaltningen av egendomen i sin helhet, med undantag för mycket brådskande åtgärder. Det finns emellertid inget som hindrar en delägare från att sälja sin egen andel i egendomen till valfritt pris till vem han eller hon önskar. Detta gäller dock endast så länge delägarna inte har avtalat om ett försäljningsförbud av egendomen. Ett försäljningsförbud ska enligt 6 § SamägL respekteras som ett försäljningshinder, se NJA 1991 s. 597.

Så länge det inte finns några särskilda inskränkningar i din förfoganderätt (genom att ni t.ex. har avtalat om att du måste bereda din tjejkompis möjligheten att köpa din andel vid försäljning) så får du göra vad du vill med din del i bostadsrätten. 

Var och en av delägarna har enligt 6 § SamägL även rätt att hos rätten ansöka om att egendomen i sin helhet ska säljas på offentlig auktion, om ingen av de övriga delägarna kan visa synnerliga skäl för varför försäljning inte ska ske.  Köpeskillingen delas sedan mellan delägarna.

Med beaktande av att egendomen du vill sälja är en del i en bostadsrätt är det viktigt att du även beaktar bestämmelserna om försäljning av bostadsrätt vilka kommer till uttryck i bostadsrättslagen (BRL) (se https://lagen.nu/1991:614). I 6 kap. 1 § framgår det att föreningen måste godkänna den nya köparen för att denne ska få rätt att nyttja bostadsrätten. I 6 kap. 4 § stadgas det att köpavtalet ska upprättas skriftligen och att det ska signeras av både köparen och säljaren. Utöver det ska även uppgift om bostadsrätten samt pris uppges. För vidare bestämmelser om föreningens medlemmar se kap. 2 och kap. 3 i bostadsrättslagen.

Lycka till!

Med vänliga hälsningar,