Försäljning av fastighet i utlandet - Vad gäller i skattehänseende?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas är inkomstskattelagen (IL), lagen om avräkning av utländsk skatt (avräkningslagen, AvrL) och det nordiska dubbelbeskattningsavtalet, vilket är införlivat i den nationella rätten genom lagen om dubbelbeskattningsavtal mellan de nordiska länderna.
Allmänna hållpunkter
Den som är bosatt i Sverige, den som stadigvarande vistas i Sverige eller den som har väsentlig anknytning till Sverige och som tidigare har varit bosatt här är obegränsat skattskyldig, 3 kap. 3 § IL. Den som är obegränsat skattskyldig är skattskyldig för alla sina inkomster i Sverige och från utlandet, 3 kap. 8 § IL. Utgångspunkten nedan blir att du och din bror är obegränsat skattskyldiga. Vidare ska sägas att den finska arvsskatten och den kapitalvinst som uppstår vid en eventuell försäljning måste hållas isär. I 8 kap. 2 § IL sägs att förvärv genom arv, testamente, gåva eller bodelning är skattefria. I Sverige uppställs således inget krav på beskattning i samband med arv och detta alldeles oavsett var arvet kommer ifrån och/eller var arvlåtaren var bosatt vid tidpunkten för sitt frånfälle. Den tidigare lagen, lagen om arvsskatt och gåvoskatt, upphävdes den 1 januari 2005 och i samband med detta slopades arvsskatten. Någon avräkning med anknytning till den finska arvskatten kommer med andra ord inte att bli aktuell. Däremot äger du och din bror rätt att avräkna den finska kapitalvinstskatten mot den inkomstskatt som egentligen ska betalats av er i Sverige och då till följd av försäljningen och den obegränsade skattskyldigheten (se ovan).
En fysisk person tar för övrigt upp kapitalvinster i inkomstslaget kapital, 42 kap. 1 § IL, för vilken denne får betala statlig inkomstskatt med 30 %, 1 kap. 3 § 1 st. 2 p. IL. För vinster som uppstår vid avyttring av fastigheter gäller dock andra skattesatser även om det totala överskottet i inkomstslaget kapital fortfarande beskattas med 30 % statlig inkomstskatt, 65 kap. 7 § IL. Men för att lindra och i förekommande fall helt undanröja internationell dubbelbeskattning har Sverige träffat dubbelbeskattningsavtal med flertalet länder i vilka Sverige folkrättsligt gentemot de andra staterna har förpliktat sig att följa. Ett sådant exempel är just det nordiska avtalet vari en relativt enhetlig nordisk dubbelbeskattningsavtalsrätt har skapats. Syftet har bl.a. varit att genom avtalet kunna fastställa hemviststat och fördela rätten att beskatta den skattskyldiges inkomster mellan de avtalsslutande parterna, dvs. de nordiska länderna. Skattskyldiga personer, fysiska och juridiska, liksom myndigheter och domstolar är rättsligt bundna av avtalet.
Vad gäller i förevarande fall?
Nedan artiklar utgör hänvisningar till bestämmelser i det nordiska dubbelbeskattningsavtalet (fortsättningsvis bara benämnt dubbelbeskattningsavtalet).
Av dubbelbeskattningsavtalet framgår att en fastighet ska beskattas där den är belägen. Annorlunda uttryckt: Den som har hemvist i Sverige och gör en kapitalvinst i samband med en försäljning av fast egendom som äger rum i Finland får beskattas där, artikel. 6.1. Hur den finska beskattningen i detalj är konstruerad är för mig ovisst, men skatt kommer sannolikt att tas ut på den framräknade kapitalvinsten i enlighet med finsk inkomstskatterätt. I Sverige är du och din bror som sagt obegränsat skattskyldiga och kommer därför enligt huvudregeln att vara tvungna att betala skatt på samtliga inkomster oavsett varifrån dessa kommer. Men dubbelbeskattningsavtalet medger er rätt till avräkning i Sverige med motsvarande den erlagda finska kapitalvinstskatten, artikel 25.6, vilket även framgår av avräkningslagen som närmare reglerar hur detta ska gå till. Avräkningsrätten i dubbelbeskattningsavtalet kommer också till uttryck i den nyss nämnda lagstiftningen, se 2 kap. 8 § 1 st. 2 p. AvrL.
Andra skattesatser gäller som sagt på vinster som uppstår vid försäljning av fastigheter. Kapitalvinster på privatbostadsfastigheter är endast skattepliktiga med 22/30, vilket i praktiken ger en effektiv skattesats på 22 % (22/30 x 0,3 (skattesatsen i inkomstslaget kapital) = 0,22 = 22 %, 45 kap. 33 § 1 st. IL). Exempel: Om kapitalvinsten efter försäljningen av er mammas fastighet uppgår till 1 000 000 kr hade du endast behövt ta upp 733 333 kr i Sverige, vilket betyder att du inte skulle betala någon skatt på de resterande 266 667 kr (22/30 x 1 000 000 kr = 733 333 kr). Den slutliga kapitalvinstskatten i kronor räknat blir i exemplet 220 000 kr (0,3 x 733 333 kr = 220 000 kr, vilket ger en effektiv skattesats om 22 % eftersom 220 000/1 000 000 = 0,2 = 22 %). För fastigheter gäller således ett avsteg från principen att hela kapitalvinsten ska vara skattepliktig.
Genom avräkningsrätten innebär allt detta att om den finska skattesatsen på kapitalvinster uppkomna vid försäljning av fastigheter skulle vara 20 % kommer du i Sverige bara att behöva skjuta till ett belopp motsvarande 2 % enligt avräkningsmetoden eftersom den svenska kapitalvinstskatten är 22 % på privatbostadsfastigheter. Observera dock att om den utländska (finska) skatten skulle överstiga den svenska medges inte avräkning för mer än den svenska skatten. I en sådan situation erhåller du alltså ingen återbäring i Sverige. Oavsett vilket lyder det korta svaret på din faktiska fråga att den finska kapitalvinstskatten (men inte den finska arvsskatten) får räknas av i Sverige.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Notera dock att vi på skatterättens område endast gör den här typen av inledande bedömningar och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några skatterättsliga uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på skatterätt.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
